Alquiler: el arbitraje gana terreno

"Nuestra cultura de arbitraje es muy escasa, pero est¨¢ en auge en Espa?a. En los a?os cincuenta o sesenta era una pr¨¢ctica extra?a, propia del derecho anglosaj¨®n", indicaba esta semana Manuel Jim¨¦nez de Parga, presidente del Consejo Arbitral para el Alquiler de la Comunidad de Madrid, en la III Jornada de Arbitraje Inmobiliario.

Desde entonces ha llovido mucho y hoy presenta una estad¨ªstica impecable cuando se habla de arrendamientos de vivienda. La Comunidad tiene un nivel de litigios del 0,4% en los 42.000 contratos de alquiler p¨²blico que se acogen al arbitraje, frente al 3% del resto del mercado.

Merece la pena conjugar el verbo arbitrar, un sistema de justicia privada alternativa a los saturados tribunales de Justicia y que se desarrolla en un clima m¨¢s de mediaci¨®n que de enfrentamiento. En este terreno, el laudo del ¨¢rbitro es equivalente a la sentencia firme del juez.

Apostando por esta v¨ªa, el Gobierno regional cre¨® en 2009 el Consejo Arbitral para el Alquiler (CAA) en principio solo para las viviendas del Plan Alquila auton¨®mico, pero, desde marzo, est¨¢ abierto a todo arrendador y arrendatario de la regi¨®n. Desde entonces se han presentado 172 demandas que, a 31 de marzo, se han cerrado con 163 laudos.

La publicidad de los laudos ayudar¨ªa a prestigiar el papel del arbitraje

"El CAA tiene la ventaja de que los ¨¢rbitros, que tienen que ser juristas, realizan una labor de mediaci¨®n previa que evita que propietarios e inquilinos resuelvan las controversias de forma amistosa aun antes de acudir al arbitraje", indica Isabel Gozalo, ¨¢rbitro del CAA y letrado del Consejo General de la Abogac¨ªa.

La Comunidad aporta la infraestructura del CAA. "Tuvo el acierto de aglutinar diferentes instituciones de arbitraje como las de los colegios de notarios, registradores y abogados y asociaciones como Arbin", indica el abogado Enrique Naveros.

?Ventajas del arbitraje? La consejera auton¨®mica Ana Isabel Mari?o destaca la agilizaci¨®n en la resoluci¨®n de los problemas: "El juzgado tarda seis meses en dictar sentencia judicial y el laudo, desde la solicitud hasta el dictamen, 40 d¨ªas. Gracias a la experiencia se ha reducido progresivamente", anot¨® en la III Jornada de Arbitraje Inmobiliario.

El ahorro de costes es otra ventaja. La cuant¨ªa econ¨®mica se corresponde con la renta mensual, por debajo de 700 euros -en los arbitrajes que se han ido dirimiendo hasta ahora-, mientras un proceso judicial puede superar los 3.000 euros en Espa?a. Y, por otra parte, cuatro de cada cinco laudos se cumplen voluntariamente. Solo llega al juzgado la quinta parte de los conflictos y el 30% cumple voluntariamente el laudo cuando lo recibe.

Uno de cada cuatro contratos se somete al arbitraje en la Comunidad de Madrid

El arbitraje sale al paso de una demanda social: el 85% de los propietarios que quieren alquilar sus viviendas buscan garant¨ªas adicionales para cubrir da?os a la vivienda e impagos. La subida de la morosidad en alquileres llega al 15,4%, con una cuant¨ªa media de renta adeudada de aproximadamente 8.300 euros, y los litigios van en aumento. "En este contexto, el arbitraje cada vez es m¨¢s importante. Reduce morosidad en un 70% y permite soluciones r¨¢pidas y eficaces", seg¨²n Mari?o.

La consejera enmarca el arbitraje dentro del respaldo al alquiler, que en la Comunidad de Madrid representa el 20%, con m¨¢s de medio mill¨®n de inmuebles. Y si es solo un 15% en Espa?a, la mitad que la media de la eurozona, es entre otras causas "por los procesos judiciales ineficaces que generan cierta inseguridad". De ah¨ª la apuesta por el sometimiento a este procedimiento.

La introducci¨®n de cl¨¢usulas de arbitraje en los contratos de arrendamiento ha aumentado un 17,7% en Espa?a. La Comunidad de Madrid es la que acumula una mayor cuota de suscripciones, el 32% del total nacional. Uno de cada cuatro alquileres se somete a este sistema en la regi¨®n y la cifra va en aumento.

?Desventaja? El laudo arbitral no es recurrible ante los tribunales como s¨ª lo es toda decisi¨®n judicial. Por tanto, en t¨¦rminos generales, es muy importante que el que se someta al arbitraje se asegure sobre la corte arbitral.

El catedr¨¢tico Juan Fern¨¢ndez-Armesto, ¨¢rbitro en procedimientos internacionales, cit¨® en las jornadas la Constituci¨®n de C¨¢diz, la ¨²nica con un art¨ªculo alusivo: "No se podr¨¢ privar a ning¨²n espa?ol del derecho de terminar sus diferencias por medio de jueces ¨¢rbitros elegidos por ambas partes". "Solo funciona bien cuando las dos partes tienen parejo poder de negociaci¨®n y si los ciudadanos lo ven como un sistema imparcial e independiente de dictar justicia", sostuvo.

En ese sentido, dijo: "No basta con que los ¨¢rbitros sean independientes e imparciales, tiene que haber control de su actividad porque tienen m¨¢s poder que los propios jueces. Est¨¢n sujetos a responsabilidad solo en caso de mala fe, temeridad o dolo: es esencial que sus decisiones sean p¨²blicas. Y la segunda norma fundamental de publicidad es que antes de aceptar un arbitrio revelen cualquier circunstancia que pueda dar lugar a dudas sobre su imparcialidad. Deber¨ªa rellenarse un formulario exhaustivo para que las partes y sus abogados le puedan recusar. Todo esto para ganar prestigio y huir del descr¨¦dito y la ruptura entre instituciones y ciudadan¨ªa". En esa direcci¨®n, el CAA est¨¢ haciendo una recopilaci¨®n de los laudos -que no son p¨²blicos- para darles difusi¨®n.

"Se ha hablado de que el arbitraje es libertad, agilidad y rapidez, y a?ado la cercan¨ªa entre demandante y demandado, y de estos con el ¨¢rbitro, que no existe en la administraci¨®n general de la Justicia", coment¨® el notario Jos¨¦ Manuel Garc¨ªa Collantes, ¨¢rbitro del CAA.

Tal cercan¨ªa se produce en la comparecencia. "Tras las primeras fases del arbitraje se celebra la comparecencia, una especie de vista donde se practica la prueba", explic¨® Gozalo. "Eso s¨ª, es necesario que comparezcan los abogados y los clientes o sino, deben tener su representaci¨®n", recalc¨®, "ya que hay que dar garant¨ªa de eficiencia y rigor jur¨ªdico".

En su d¨ªa a d¨ªa, detecta problemas como la resistencia al arbitraje del que presume, "porque no paga la renta, que va a ser condenado por desahucio, que no quiere saber nada del ¨¢rbitro ni nombra abogado que le defienda".

El vicepresidente del CAA, Juan Ram¨®n Montero, destac¨® que el problema que m¨¢s preocupa al ¨¢rbitro es la indefensi¨®n de una de las partes, pero como entre el 70% y 80% de los laudos es por falta de pago no es inusual que no se logre notificar al deudor.

La notificaci¨®n es la piedra angular y, a la vez, en la que m¨¢s se tropieza. Lo m¨¢s normal es el burofax con acuse de recibo y certificaci¨®n de contenido o la remisi¨®n de carta por conducto notarial. "Aunque se cumplan todos los requisitos, resulta duro ejecutar un laudo que supone desalojar a una persona de su vivienda sin lograr notificarlo", se lamenta Gozalo. El notario explic¨® que, a veces, se desplaza personalmente a notificar, algo en lo que coincide Naveros, que pide unificaci¨®n de criterios.

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