Una bolsa de 80.000 hect¨¢reas de suelo urbanizable sin futuro cierto
El urbanismo en la ciudad toma el relevo a los grandes desarrollos parados
¡°No ha sido el primero ni ser¨¢ el ¨²ltimo, pero s¨ª el m¨¢s largo boom inmobiliario que ha vivido Espa?a, de ah¨ª que la recesi¨®n o digesti¨®n sea tambi¨¦n m¨¢s larga¡±, diagnostica Julio Rodr¨ªguez, expresidente del Banco Hipotecario de Espa?a y de Caja Granada y miembro del colectivo Economistas frente a la crisis. El sector inmobiliario vive en un comp¨¢s de espera despu¨¦s de una d¨¦cada de hegemon¨ªa del ladrillo. Y los propietarios de suelo que resisten el cicl¨®n de la crisis y los ayuntamientos hu¨¦rfanos de ingresos aguardan el regreso de los tiempos felices del ladrillo. Ni los esqueletos de edificios por doquier ni los campos de cultivo abandonados act¨²an de ant¨ªdoto. Solo la ausencia de cr¨¦dito bancario detiene la maquinaria del suelo, las recalificaciones y la edificaci¨®n de casas.
El paisaje en el territorio valenciano se resume en m¨¢s de 200.000 casas vac¨ªas (800.000 en Espa?a) y una bolsa de suelo urbanizable de 80.000 hect¨¢reas, casi tanto como suelo urbanizado, explica el director general de Urbanismo de la Generalitat, Juan Giner. En este saco est¨¢n los campos pintados en los Planes Generales de Ordenaci¨®n Urbana (PGOU) como urbanizables, los terrenos reparcelados y los que est¨¢n a mitad de urbanizar.
Que la actividad urban¨ªstica se ha desplomado nadie lo duda. No se presentan grandes PAI (Programas de Actuaci¨®n Integrada), m¨¢s bien caducan o se retiran, y lo ¨²nico en lo que se avanza es en la redacci¨®n de los PGOU. Uno de los m¨¢s grandes, el de Requena, se aprobar¨¢ en breve. ¡°Hay mucho suelo planificado que es de f¨¢cil reconversi¨®n. Donde hab¨ªa casas se plantean otro tipo de cosas¡±, reconoce Giner. Todo es susceptible de cambio por las cortas expectativas del sector.
El territorio valenciano, como en otros puntos de Espa?a, ha registrado una reestructuraci¨®n masiva a favor del sector inmobiliario y tur¨ªstico que, mientras va, es perfecto pero cuando se satura cuesta mucho de digerir. Los empresarios agr¨ªcolas se han ido en masa a producir a Marruecos y los alcaldes no quieren f¨¢bricas, quieren casas. ¡°Es lo que Jos¨¦ Manuel Naredo llama el efecto met¨¢stasis. El ladrillo ha barrido al resto de actividades¡±, cita Rodr¨ªguez.
¡°Cuanto m¨¢s tiempo dure la digesti¨®n, antes se olvidar¨¢ lo que pas¨®. Tardar¨¢ mucho tiempo pero no est¨¢ descartado [OTRO BOOM]en cuanto fluya el cr¨¦dito porque los Ayuntamientos lo est¨¢n deseando¡±, opina el economista que cuestiona que sean los Ayuntamientos los que acaben planificando el urbanismo. ¡°Es curioso que una direcci¨®n general del Gobierno galo decida el destino del suelo en toda Francia y aqu¨ª lo decidan los Ayuntamientos y las autonom¨ªas¡±, reflexiona.
Gerardo Roger, arquitecto y profesor de Urbanismo del Instituto Pascual Madoz de la Universidad Carlos III de Madrid, considera atroz que no haya un censo de viviendas vac¨ªas en Espa?a. ¡°Eso implica que los nuevos desarrollos urban¨ªsticos se acabaron durante 10 a?os¡±, sostiene. La esperanza para el sector inmobiliario est¨¢ en la rehabilitaci¨®n urbana. En Europa, la inversi¨®n inmobiliaria p¨²blica y privada era dos tercios en la ciudad consolidada y un tercio en nuevos suelos. ¡°En Espa?a hemos estado trabajando al rev¨¦s¡±, apunta.
Se trata de que los propietarios, promotores y Administraciones concierten el desarrollo de solares. Ser¨ªan actuaciones peque?as y medianas, combinadas con la rehabilitaci¨®n. ¡°Solo falta una cosa para que funcione y es la financiaci¨®n¡±, a?ade Roger. La viabilidad econ¨®mica es clara, pues construir una vivienda de 100 metros cuadrados cuesta 100.000 euros y rehabilitar una casa antigua rondar¨ªa los 25.000 euros.
El par¨®n productivo permite que el Anteproyecto de Ley de Ordenaci¨®n del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Generalitat se tramite con calma y no haya prisas por aprobarlo. Este texto, reci¨¦n sometido a la participaci¨®n p¨²blica, refunde cinco leyes urban¨ªsticas en vigor: la Ley de Ordenaci¨®n del Territorio, la Ley del Suelo No Urbanizable, la Ley Urban¨ªstica Valenciana, la norma reguladora de los Campos de Golf y la Ley de Actividades Territoriales Estrat¨¦gicas. Se supone que simplifica y clarifica la intrincada legislaci¨®n urban¨ªstica aprobada en pleno boom. De unos 1.000 art¨ªculos se pasa a 269.
El anteproyecto se ha sometido a consulta de colectivos y municipios, seg¨²n la Consejer¨ªa de Territorio y, dice Giner, ha recibido un millar de sugerencias. Aun as¨ª despierta recelos en amplios sectores sociales que temen que la ley no preserve el territorio valenciano de los abusos del pasado m¨¢s reciente.
A las cr¨ªticas por lo sucedido en los a?os de boom, Giner replica que la alarma salt¨® porque se hace mucho en poco tiempo. El suelo sellado o artificial en la Comunidad Valenciana era en el a?o 2000 del 3,9% frente al 1,7% de media espa?ola. El consumo de suelo por valenciano era de 216 metros cuadrados frente a los 206 de media por espa?ol o los 299 por europeo. ¡°En Espa?a nuestro principal activo son las infraestructuras y la vivienda y a eso nos hemos dedicado¡±, prosigue el director de Urbanismo.
Del anteproyecto de ley, Giner destaca la apuesta por la regeneraci¨®n y renovaci¨®n urbana y ¡°no habr¨¢ descontrol¡± porque la ley integra definitivamente la evaluaci¨®n medioambiental. ¡°Esta evaluaci¨®n no te permitir¨¢ que si tienes solares, clasifiques m¨¢s suelo¡±. Las ATE, un instrumento que declara prioritario y urgente un proyecto urban¨ªstico por sus beneficios sobre el empleo, se someter¨¢ al informe de impacto. El Gobierno espa?ol camina en la misma direcci¨®n, fomentando la rehabilitaci¨®n y el alquiler, m¨¢s que la construcci¨®n de nuevas viviendas.
Entre el verano y el oto?o de este a?o podr¨ªan estar listas las leyes estatal y auton¨®mica y a principios de 2014 podr¨ªan a empezar a funcionar las cosas en el sector inmobiliario, trabajar¨ªamos m¨¢s en la ciudad consolidada como el resto de europeos.
La construcci¨®n de vivienda, bajo m¨ªnimos
El caso de Valencia es paradigm¨¢tico. La construcci¨®n de vivienda est¨¢ sin pulso en la urbe m¨¢s grande de la Comunidad. Valencia ha pasado de las 7.431 licencias concedidas por el Ayuntamiento en 1999 ¡ªuno de los a?os con mayor n¨²mero¡ª a las 403 libradas el a?o pasado. Es decir, 18 veces menos. La crisis, la falta de cr¨¦dito y el desplome del poder adquisitivo.
Las puntas del boom inmobiliario se concentraron, en el caso de la capital, durante los a?os 1997 a 2001, seg¨²n los datos municipales. El estallido de la burbuja y la crisis posterior han dejado la edificaci¨®n de viviendas bajo m¨ªnimos. En 2007 se concedieron 1.497 viviendas, en 2008 2.772, al a?o siguiente 2.046 y en 2010 se otorgaron 1.485. A partir de ah¨ª lleg¨® el desplome. En 2011 se dieron 583 y luego las 400 del a?o pasado. Desde que estall¨® la crisis en oto?o de hace cinco a?os no se cubre la tasa de reposici¨®n que representa el cuatro por mil de la poblaci¨®n. En el caso de Valencia, esta tasa equivale a unos 3.000 pisos al a?o.
La actividad constructora se ha reducido desde el estallido de la crisis a tal punto que de las licencias concedidas por el Consistorio se renuncian a algunas. Seg¨²n fuentes socialistas, se producen renuncias de licencias con asiduidad en los ¨²ltimos cuatro a?os. As¨ª ha ocurrido en Soci¨®polis, el nuevo barrio dise?ado por la Generalitat en la pedan¨ªa de La Torre. Pero tambi¨¦n en los sectores urbanizables de Benicalap norte, Patraix o Moreras.
La bolsa de pisos vac¨ªos en la capital, unos 60.000, y la falta de financiaci¨®n bancaria explicar¨ªan la nula actividad constructora. El ¨²ltimo recuento lo hizo el Instituto Nacional de Empleo (INE) en 2001 y se espera el resultado del censo de 2011 para conocer en detalle el parque de viviendas en Espa?a.
Este stock ha provocado una ca¨ªda de los precios, al menos en la renta libre, que ha vuelto a costes de 2004, con un descenso generalizado en la capital y la provincia del 40% desde 2007, seg¨²n el Colegio Oficial de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Valencia. El a?o pasado el precio se contrajo un 10% y para este ejercicio se baraja otro descenso del 7%.
En medio de este tsunami inmobiliario, la edificaci¨®n de vivienda p¨²blica no levanta cabeza, sobre todo por los precios. El metro cuadrado en r¨¦gimen general est¨¢ en 1.819 euros y el de r¨¦gimen especial, en 1.700. Hay pisos de renta libre por debajo de esa cotizaci¨®n pero la Administraci¨®n valenciana no lo revisa a la baja. Si el m¨®dulo fijado por el Gobierno espa?ol para el metro cuadrado en 2008 era de 759 euros, Valencia lo ha multiplicado por 2,40.
Los pisos proyectados en la veintena de nuevos sectores o barrios del PGOU de 1988 no se han ejecutado en su totalidad y, sin embargo, el Gobierno local del PP se zambull¨® con entusiasmo en la revisi¨®n de su plan general, que pretende ganar 900 hect¨¢reas de la escasa huerta que queda en Valencia para el desarrollo de 13 nuevos sectores urbanizables con 25.000 viviendas adicionales. Seg¨²n el Grupo Socialista, que han solicitado que se retire una revisi¨®n m¨¢s propia de los a?os de fiebre inmobiliaria que de estos ¨²ltimos a?os, en el PGOU existe suelo vacante para edificar otros 45.000 pisos en proyectos urban¨ªsticos como Malilla, Grau, Soci¨®polis, Font de Sant Llu¨ªs, Benimaclet Este, Parque Central, los cuarteles de San Vicente, la recalificaci¨®n de Mestalla, as¨ª como peque?os PAI (Programas de Actuaci¨®n Integrada) en lugares de la capital como Ciutat Vella.
La oposici¨®n insiste en que estas cifras de vivienda pendiente, unidas a un plan de rehabilitaci¨®n municipal, permitir¨ªa a la capital valenciana disponer de un parque inmobiliario suficiente para tres d¨¦cadas.
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