El auge inmobiliario deja a la vista una ¡°sobreoferta residencial¡± en Euskadi

Si en el periodo de dos d¨¦cadas que va de 1991 a 2011 la poblaci¨®n vasca aument¨® un 3,6%, el incremento porcentual del parque residencial en Euskadi fue del 31,7%, diez veces superior. Son datos del Eustat de una serie hist¨®rica que deja al descubierto los efectos que tuvo el esplendor inmobiliario: una acusada dispersi¨®n urbana y una sobreoferta residencial. La transformaci¨®n del panorama urban¨ªstico de la comunidad aut¨®noma ha sido analizado por el profesor de Geograf¨ªa de la UPV Roberto Torres Elizburu en su tesis doctoral titulada ¡°La dispersi¨®n urbana en el Pa¨ªs Vasco. Los patrones de la redistribuci¨®n espacial de la poblaci¨®n y nuevas realidades residenciales y urban¨ªsticas, 1991-2011¡±, donde se constata que durante este lapso ¡°muchos ayuntamientos se aprovecharon del ciclo econ¨®mico expansivo para ampliar su parque de viviendas con una visi¨®n muy desarrollista¡±. Este fen¨®meno se aprecia especialmente en municipios del Txorierri, Uribe-Costa, Mungialdea, la Llanada Alavesa y el eje costero entre Zumaia y Hondarribia, sostiene el autor.

?Se han cometido muchos atropellos en el paisaje urbano vasco? ¡°En la ¨²ltima d¨¦cada, sobre todo desde finales de los 90 hasta mediados de esta d¨¦cada, los municipios han procedido a una excesiva reclasificaci¨®n del suelo urbanizable. Se ha aumentado mucho el suelo que se dibuja con visos de aumentar el espacio residencial. Los ejemplos son los municipios de Txorierri, Uribe-Costa, donde con un simple vistazo a trav¨¦s de Google Earth se observa que hay muchos sectores a medio consolidar, con parcelas que se han comenzado a construir y otras que est¨¢n vac¨ªas. En su d¨ªa, en otra coyuntura econ¨®mica, se vio conveniente habilitar suelo urbanizable para no coartar una demanda residencial que supuestamente hab¨ªa, pero hoy se han quedado como lo que los urbanistas denominan espacios inconclusos: parcelas que han empezado a desarrollar y que se han quedado a medias¡±, opina Torres.

Los rendimientos que obtienen de la revalorizaci¨®n del suelo agentes como los promotores, constructores y bancos ha alentado la expansi¨®n urbana desmedida, aunque ¡°los ayuntamientos tambi¨¦n han sacado beneficio por la recalificaci¨®n con la concesi¨®n de licencias de edificaci¨®n y las tasas de basuras o el IBI¡±, aunque, apostilla el profesor universitario, ¡°muchos consistorios se han dejado llevar por estos ingresos sin sopesar en los costes que conlleva dotar a esa poblaci¨®n de nuevos servicios e infraestructuras¡±.

La voracidad urbana que ha experimentado la geograf¨ªa vasca, sin llegar ni de lejos a los desmanes que se han perpetrado en el litoral mediterr¨¢neo, por ejemplo, ha llevado a construir 245.000 viviendas en el periodo 1991-2011. Euskadi conced¨ªa una media anual de 15.000 licencias para construir viviendas, llegando al techo de 16.322 en el a?o 2007. Pero lleg¨® la crisis econ¨®mica y esa cifra se redujo a la mitad en los siguientes a?os, hasta caer a los 7.700 permisos en 2011.

El frenes¨ª por la vivienda unifamiliar tambi¨¦n ha pasado factura al paisaje urbano vasco

La ¡°anarqu¨ªa¡± en unos casos, la ¡°desorganizaci¨®n¡± en otros, t¨¦rminos que Torres emplea en su tesis, se hace visible durante el repunte inmobiliario del quinquenio 2001-2006, cuando ¡°se duplic¨® la tasa de construcci¨®n de nueva vivienda con respecto a la d¨¦cada anterior¡±, aunque con una desigual incidencia por territorios: ¡°Mientras en Gipuzkoa el despegue inmobiliario fue m¨¢s tenue y gradual, en ?lava el repunte fue m¨¢s tard¨ªo pero repentino, mientras en Bizkaia fue temprano y tuvo gran incidencia en municipios urbanos ubicados al noreste del eje metropolitano de Bilbao¡±.

El recalentamiento de la econom¨ªa y la burbuja inmobiliaria hizo que el dinamismo inmobiliario se fuese propagando por todo el territorio vasco, sostiene el profesor universitario, ¡°afectando cada vez con mayor intensidad a municipios peque?os y perif¨¦ricos que hasta pocos a?os atr¨¢s hab¨ªan tenido un dinamismo tenue¡±. As¨ª, se aceleraron las reclasificaciones, de manera que durante la primera d¨¦cada del nuevo siglo ¡°el suelo calificado para usos residenciales aument¨® un 23,8%, frente al tenue incremento del 3,7% de la poblaci¨®n¡±, incide Torres. Ello ha conducido a una dispersi¨®n urbana que ¡°ha tensionado al conjunto del territorio vasco¡±.

Las comarcas que mayor incremento del parque residencial han registrado son aquellas ubicadas en los m¨¢rgenes aleda?os de los grandes centros urbanos o metropolitanos: Estribaciones del Gorbea, Llanada Alavesa, Plentzia-Mungia, Duranguesado o Urola Costa. ¡°Hacia estas ha tenido lugar lo que se podr¨ªa llamar un rebosamiento metropolitano: debido a la carest¨ªa del precio urbano o a la dificultad de ofrecer suelo residencial (caso del Bilbao metropolitano), el desarrollo inmobiliario se ha desbordado hacia municipios adyacentes bien comunicados, que han funcionado como nuevos h¨¢bitats alternativos. A estos enclaves se han trasladado muchas familias y son los entornos que m¨¢s poblaci¨®n han ganado. En otras ocasiones ha sido la mejor calidad residencial o ambiental del nuevo entorno la fuerza que ha guiado la colonizaci¨®n, lo que se aprecia claramente en n¨²cleos costeros, o en otros del interior como Urdaibai o en los municipios de Tolosaldea situados en las laderas m¨¢s alejadas del fondo del corredor del Oria¡±.

El frenes¨ª por la vivienda unifamiliar tambi¨¦n ha pasado factura al paisaje urbano de Euskadi. Torres defiende que ¡°en ciertos lugares han proliferado este tipo de viviendas de forma muy repetitiva, dando un aspecto suburbano a esos asentamientos. Esas viviendas no se adecuan a la idiosincrasia de los asentamientos originales, como sucede en localidades peque?as como Gatika y Fruiz, en Mungialdea, que ahora presentan un paisaje urbano totalmente diferente¡±.