Oropesa se agarra al ladrillo, pese al estallido de la burbuja inmobiliaria

Oropesa (Castell¨®n) no se resigna a abandonar la pol¨ªtica del ladrillo y prev¨¦ duplicar su parque de viviendas a pesar de admitir que ha crecido de forma desproporcionada. El municipio tiene en la actualidad 20.800 viviendas, de las cuales m¨¢s de la mitad se construyeron en la ¨²ltima d¨¦cada. De ellas, 16.410 son segundas residencias y, seg¨²n el censo de poblaci¨®n, est¨¢n sin vender 8.565. Sin embargo, las previsiones que recoge el futuro Plan General de Ordenaci¨®n Urbana (PGOU), cuyo documento est¨¢ ahora en fase de exposici¨®n p¨²blica, son de casi duplicarlas hasta 2031.

Oropesa quiere tener para entonces 16.400 nuevos inmuebles, de los que m¨¢s de 9.500 ser¨¢n de segunda residencia. Y eso, a pesar de que el documento admite que la construcci¨®n ha crecido de forma especialmente desmesurada en esta localidad que lleg¨® tarde al desarrollo tur¨ªstico. En los ¨²ltimos 20 a?os se han construido 150 viviendas al a?o por cada mil habitantes. ¡°El doble que Pe?¨ªscola y casi diez veces m¨¢s que Benic¨¤ssim¡±, seg¨²n el informe.

Lo que el nuevo PGOU propone es convertir esta peque?a localidad (unos 10.000 habitantes sin contar el auge estival) en el centro del turismo de la provincia aprovechando y potenciando la oferta de belleza y salud creada en torno a Marina d¡¯Or. Por no renunciar, no se renuncia a la construcci¨®n del PAI Marina d¡¯Or Golf (de 18 millones de metros de los que solo dos est¨¢n en Oropesa), aunque s¨ª se rechaza el plan de construir en este PAI (anulado por los tribunales y en suspenso tras la declaraci¨®n de suspensi¨®n de pagos de la empresa) las cerca de 30.000 viviendas.

Porque si algo le sobra a esta localidad son m¨¢s segundas residencias. ¡°Una de las caracter¨ªsticas m¨¢s destacables del parque de viviendas de Oropesa es la desproporci¨®n de viviendas principales (21,01% del total) y de no principales (78,98%). Pocos municipios en Espa?a tienen una desproporci¨®n igual¡±, se lee en el PGOU. El plan admite que esta desproporci¨®n no es adecuada porque la ocupaci¨®n de la segunda residencia es baja y con tendencia a reducirse.

De las 16.410 viviendas de segunda residencia 8.565 no se venden

Esta caracter¨ªstica no es ¨²nica de este municipio del litoral de Castell¨®n, sino una se?a de identidad de c¨®mo se ha construido en la costa valenciana. El PGOU incluye datos de viviendas de m¨¢s de cuarenta municipios tur¨ªsticos de playa del territorio nacional. La media de viviendas de segunda residencia es de 27%, muy lejos del 79% de Oropesa, 80% de Pe?¨ªscola, 66% de Benic¨¤ssim, 52% de Benidorm, 60,20% de D¨¦nia¡­ Otra caracter¨ªstica es el escaso n¨²mero de plazas hoteleras, a excepci¨®n de Benidorm, que es el ¨²nico que supera la ratio de 1,3 plazas por cada vivienda no principal que fija el bar¨®metro de la rentabilidad y empleo de los destinos tur¨ªsticos.

¡°La sostenibilidad del desarrollo aconseja priorizar el crecimiento de la planta hotelera frente a la segunda residencia¡±, recomienda el texto. La oferta de hoteles se quiere materializar en una zona colindante al complejo de Marina d¡¯Or. La propuesta es crear casi 9.500 nuevas plazas hasta 2031. Y una recomendaci¨®n: ¡°La transformaci¨®n de segundas residencias en apartamentos tur¨ªsticos deber¨ªa ser una de las principales pol¨ªticas municipales en aras de renovar la oferta de alojamiento¡±.

En los ¨²ltimos 20 a?os la construcci¨®n ha multiplicado por diez al de Benic¨¤ssim

La apuesta por los hoteles parece complicada. Eduardo Ferreres, presidente de la Federaci¨®n de Turismo de Castell¨®n (Feturcas), sostiene que en ¨¦pocas de crisis como la actual es mejor disponer de un parque de pisos tur¨ªsticos. ¡°Si uno tiene una propiedad se obliga a venir, pero en el caso de hoteles, si hay crisis, se pueden quedar vac¨ªos¡±, sostiene. De hecho, el nuevo PGOU destaca que Oropesa ha creado una ¡°demanda cautiva¡± con la construcci¨®n de tanta segunda residencia.

Seg¨²n Ferreres, en una ¨¦poca como la actual es m¨¢s f¨¢cil lograr cr¨¦dito para una promoci¨®n de viviendas que para un hotel. Las expectativas, dice, est¨¢n puestas en el aeropuerto. ¡°Cuando empiece a operar puede que no sea rentable porque faltan plazas hoteleras, pero servir¨¢ para que los inversores extranjeros se fijen en el destino y as¨ª habr¨¢ una explosi¨®n de oferta hotelera¡±, asegura.

El PGOU aconseja promocionar la edificaci¨®n de hoteles a los pisos

Jaime Prior, presidente del Colegio Territorial de Arquitectos de Castell¨®n, destaca que la costa castellonense no tiene ning¨²n foco del turismo internacional y que, por ello, se ha desarrollado el turismo ¡°de corta o muy corta distancia¡± con una estructura de segunda residencia en propiedad. ¡°Hay una gran carencia de infraestructura hotelera, b¨¢sicamente motivado por el hecho de que el turismo est¨¢ dirigido a la vivienda propia, no hay turismo de ruta ni de temporada corta¡±, explica. Prior afirma, no obstante, que antes de lanzarse a generar oferta hotelera hay que ¡°generar la necesidad¡±. ¡°Si los hoteles se ocuparan al cien por cien en muchas ocasiones, no tardar¨ªan en construir hoteles¡±, asegura.

Este es el cambio que quiere Oropesa. Seg¨²n el PGOU, el municipio ha conseguido diferenciarse al concentrar en poco espacio una oferta de hoteles y de apartamentos tur¨ªsticos (no se hace eco de las miles de viviendas que se han quedado sin comprador) y propone apostar por este modelo. En el documento se admite que para lograr una proporci¨®n de viviendas principales-no principales acorde a los destinos tur¨ªsticos ¡°m¨¢s maduros¡± no se podr¨ªa ejecutar ni una sola segunda residencia m¨¢s. Una hip¨®tesis que el PGOU tacha de ¡°ut¨®pica¡±.

Los profesionales conf¨ªan en el aeropuerto que sigue sin funcionar

El plan apuesta por construir casi 7.000 primeras viviendas y m¨¢s de 9.500 segundas residencias hasta 2031 y lo hace en base a una previsi¨®n de crecimiento poblacional que se aleja del realizado por el Instituto Valenciano de Estad¨ªstica que prev¨¦ una reducci¨®n de poblaci¨®n.