Existen irregularidades en la ocupaci¨®n de viviendas al margen de la Ley

El hecho de conceder la c¨¦dula de habitabilidad de las viviendas sin el previo y preceptivo certificado de fin de obra es algo que s¨®lo favorece a las empresas constructoras, va en contra de los compradores y constituye un fraude para el Tesoro P¨²blico. Son las conclusiones a que, ha llegado un informe redactado por la Comisi¨®n de Informaci¨®n del Colegio de Arquitectos de Madrid, quien ha elevado una serie de recomendaciones en este sentido al Ministerio de la Vivienda para atajar el problema.

Seg¨²n el informe, el certificado de fin de obra se tramita, o deber¨ªa tramitarse una vez que la obra est¨¢ terminada y re¨²ne las caracter¨ªsticas necesarias, como son las condiciones de habitabilidad, confort, cumplimento de las normas urban¨ªsticas, control de calidad de los materiales, ect. De hecho, los compradores ?prudentes? exigen a la firma del contrato no s¨®lo la c¨¦dula de habitabilidad, sino el certificado.De cara a los ayuntamientos, la fecha en que se expide es la oficial, a partir de la cual el edificio comienza a tributar al Tesoro P¨²blico, v¨ªa Ministerio de Hacienda. Asimismo, es a partir de la fecha del certificado cuando se pueden conceder las licencias de ocupaci¨®n municipales lo que desgraciadamente no est¨¢ muy extendido en la pr¨¢ctica. Lo normal es que los ayuntamientos hagan la vista gorda y permitan que las viviendas se ocupen a veces incluso sin c¨¦dulas de habitabilidad.

Las trampas de la Ley

Los constructores, promotores o propietarios de los edificios intentan retrasar al m¨¢ximo la tramitaci¨®n del certificado. Generalmente, se intenta ganar tiempo para conseguir una exenci¨®n fiscal. Por otra parte, se intenta que las viviendas est¨¦n ocupadas lo m¨¢s r¨¢pidamente posible, con lo que se aprovecha de la mencionada exenci¨®n y al mismo tiempo se consigue que el primer pago de contribuci¨®n al Tesoro corra ya a cuenta de la Comunidad de Vecinos o de cada vecino en particular.

El problema se agrava en el caso de promotores o constructores de un gran volumen de viviendas o edificios de otro tipo. Pueden jugar con las fechas, siguiendo el principio de que no conviene dar de alta dentro de un mismo a?o un n¨²mero elevado de viviendas. Espaciando las altas de tal forma, se pueden defraudar cantidades realmente importantes a Hacienda. Generalmente, el plazo de retraso conveniente, a partir de la terminaci¨®n real de la construcci¨®n, suele ser entre cuatro y nueve meses, seg¨²n sea la importancia de la obra.

El que las viviendas puedan ocuparse sin el certificado de fin de obra lo permiten las mismas normas administrativas. El conjunto de requisitos necesarios para que una vivienda se considere habitable lo forman la c¨¦dula de habitabilidad, el enganche a la red de energ¨ªa el¨¦ctrica, y la licencia de ocupaci¨®n municipal (en los municipios donde se estipule as¨ª en sus ordenanzas).

La c¨¦dula de habitabilidad se puede obtener de dos formas. Por una parte, con la presentaci¨®n del certificado en cuesti¨®n, suscrito por el arquitecto t¨¦cnico o el aparejador de la obra.

Por otra parte, si los promotores no aportan el certificado, la c¨¦dula se puede expedir mediante una inspecci¨®n de los servicios t¨¦cnicos de la Delegaci¨®n Provincial de la Vivienda. Esta visita de inspecci¨®n la puede solicitar el constructor o promotor incluso sin conocimiento del arquitecto director de la obra. Es decir, se puede autorizar a ocupar la vivienda bas¨¢ndose en una inspecci¨®n que lo normal es que sea puramente ocular. Al margen de que en varias ocasiones se ha concedido la c¨¦dula, tras la visita, en bloques que a¨²n no estaban terminados, lo que permite que muchas de las cosas prometidas en la propaganda se queden luego a medias.

En cambio, la c¨¦dula puede concederse tambi¨¦n si el arquitecto firma un impreso de Fiscal¨ªa de la Vivienda, denominado I-TL, en el que se especifican todas las caracter¨ªsticas de la obra.

El papel del arquitecto

El arquitecto se encuentra siempre, seg¨²n el informe, en una postura dificil. El certificado de fin de obra abre el plazo de diez a?os, durante el cual es responsable directo de todos aquellos vicios, fallas y da?os que pueda sufrir el edificio, incluso los vicios de suelo no previstos al redactar el proyecto. El certificado garantiza tambi¨¦n el pago del total, o del ¨²ltimo plazo, de sus honorarios como director de la obra.

El arquitecto recibe en ocasiones las presiones del constructor, que le pide que firme el certificado con anterioridad o con posterioridad, seg¨²n le convenga, de la fecha real de terminaci¨®n.

El arquitecto, en cuanto al impreso I-TL, puede negarse a firmarlo, en base a que no es razonable expender un documento donde se especifican todas las partes de la obra sin estar ¨¦sta terminada. En cualquier caso, la negativa implica un enfrentamiento directo con el promotor.

Al mismo tiempo, el promotor dilata todo lo que puede el pago de su trabajo, o el plazo ¨²ltimo, hasta el extremo de que se conocen casos en que ha cobrado con cinco y seis a?os de retraso.

En base a todo lo anterior, la Comisi¨®n de Informaci¨®n del Colegio de Arquitectos propuso a la junta de gobierno que se tomaran las medidas oportunas para que se reconozca efectivamente la necesidad de contar con el certificado de fin de obras como medio de conseguir la c¨¦dula de habitabilidad, y se apuntan posibles conversaciones con las compa?¨ªas el¨¦ctricas para que lo exijan tambi¨¦n por su parte.

Se propone asimismo que se insista ante el Gobierno Civil, los ayuntamientos y el Ministerio de la Vivienda para sensibilizarles ante el tema.

La junta de gobierno remiti¨® el informe al Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de Espa?a, quien, a su vez, lo envi¨® al Ministerio de la Vivienda. Por ¨²ltimo, este organismo ha enviado un oficio circular a todas sus delegaciones provinciales recordando la exigencia de este documento.

Hasta aqu¨ª un extracto detallado del informe remitido por el Colegio de Arquitectos. En ¨¦l se echa de menos -a nuestro parecer- una cierta autocr¨ªtica del papel de los profesionales del urbanismo que, en muchas ocasiones, han aparecido como coautores, y a veces como responsables directos, de fraudes e irregularidades en las construcciones, en el sentido de la mala calidad de las viviendas, o de haber permitido edificaciones abusivas. Aunque no son ellos quienes pueden paralizar una construcci¨®n, parece claro que s¨ª pueden ejercer su derecho a denunciar cualquier anomal¨ªa, corno puede hacerlo cualquier espa?ol.