El problema: ?es vender casas?

En el acto de presentaci¨®n p¨²blica del Programa Trienal de Viviendas de Protecci¨®n Oficial, el ministro de Econom¨ªa ha dicho: ?Lo importante no es s¨®lo hacer casas, sino venderlas?. Y en el ?informe sobre ordenaci¨®n del territorio en el ¨¢rea metropolitana de Madrid?, redactado por COPLACO, se argumenta: ?Las condiciones estructurales del mercado inmobiliario determinan la progresiva tendencia a la vivienda en propiedad y el encarecimiento de la oferta de viviendas... ?, continuando m¨¢s adelante: ?Los altos precios de las viviendas en oferta determinan amplias capas de demanda insolvente que permanecen en situaciones de infravivienda manifiesta o encubierta ... ?.

Parece, pues, evidente, incluso apoy¨¢ndonos ¨²nicamente en diagnosis emanadas del propio Gobierno, que el problema b¨¢sico de la vivienda no est¨¢, en contra de lo que tambi¨¦n dijo el ministro, en la financiaci¨®n, sino en la inadecuaci¨®n entre oferta y demanda, debida a las caracter¨ªsticas estructurales del sector.

Y en este terreno creemos que se ha avanzado realmente poco en los ¨²ltimos tiempos, a pesar de las afirmaciones del ministro de Obras P¨²blicas sobre las 10.000 viviendas realizadas al amparo del decreto ley sobre creaci¨®n de suelo y agilizaci¨®n de la gesti¨®n urban¨ªstica; o la disminuci¨®n de un 35% del ¨ªndice parcial de precios de vivienda respecto al ¨ªndice general de precios al consumo.

No vamos a entrar en el an¨¢lisis de la oportunidad de la venta a bajo precio o regalo de suelo p¨²blico que supuso el mencionado decreto y que ya hicimos en su momento. Pero una valoraci¨®n de la efectividad del mismo, a fecha de hoy, exigir¨ªa la clarificaci¨®n de cuestiones tales como:

- El n¨²mero de esas viviendas debidas a la creaci¨®n de suelo y el de las debidas a. la agilizaci¨®n de tr¨¢mites.

- El nivel de concurrencia y resultados de los concursos de suelo convocados por el Ministerio.

- La situaci¨®n de los solares subastados o regalados en relaci¨®n con la planificaci¨®n, necesidades y demanda de las zonas en las que est¨¢n ubicados.

Unicamente una amplia informaci¨®n positiva en este sentido podr¨ªa desmentir el generalizado convencimiento de inoperancia de la misma imperante en el sector.

En cuanto al abaratamiento de la vivienda, mucho nos tememos que la cifra dada por el ministro responda m¨¢s a un an¨¢lisis de la variaci¨®n del m¨®dulo de vivienda de protecci¨®n oficial que a un estudio de la evoluci¨®n del coste real de la vivienda. En efecto, mientras el ¨ªndice general de precios al consumo ha experimentado, entre 1979 y 1980, un incremento de un 16%, la media aritm¨¦tica del incremento a aplicar al m¨®dulo, seg¨²n las distintas ¨¢reas geogr¨¢ficas, para el mismo per¨ªodo, se sit¨²a alrededor de un 10%. Lo que significa una diferencia entre el incremento de los dos ¨ªndices de, aproximadamente, el 35% del que habla el ministro.

La contenci¨®n pol¨ªtica de dicho incremento es, por s¨ª misma y en las condiciones actuales de mercado, incapaz de alterar la din¨¢mica de progresivo alejamiento entre oferta y demanda; generando en el sector ?mecanismos de defensa? contra ella: rebaja de calidades,, alejamiento de la protecci¨®n oficial de los promotores con ¨¢nimo de lucro, dobles presupuestos, oficial y real, en cooperativas y otras entidades sin ¨¢nimo de lucro, etc¨¦tera.

La misma financiaci¨®n con distinto collar

Pero, reduci¨¦ndonos al terreno de la financiaci¨®n, ¨²nico que se aborda en este momento, ?qu¨¦ aportan las nuevas disposiciones legales en las que se basa el programa? Fundamentalmente, la posible ampliaci¨®n de los fondos destinados por los diferentes agentes financieros a la financiaci¨®n cualificada del pr¨¦stamo base. Y eso a costa de que el conjunto de lo espa?oles paguemos la diferencia entre el inter¨¦s vigente y lo que dichos agentes exigen para invertir.

Las condiciones para el adquirente, es decir, la incidencia sobre la demanda, permanecen sustancialmente iguales, incluido el 11% de inter¨¦s a satisfacer por los beneficiarios del pr¨¦stamo. El que las cuant¨ªas de los pr¨¦stamos base correspondan a los porcentaje m¨¢ximos previstos en la legislaci¨®n anterior (70% del m¨®dulo), o el que se ampl¨ªe el per¨ªodo de carencia en un a?o, financiando esencialmente el promotor, no creemos que introduzcan cambios relevantes.

La credibilidad de las cifras aportadas en un programa de viviendas est¨¢ en funci¨®n de las medidas de gobierno adoptadas para que dicho programa sea factible.

Un programa del mismo estilo de siempre para una realidad radicalmente distinta

La situaci¨®n actual de crisis profunda que afecta a todos los sectores del mercado inmobiliario y que est¨¢ agudizando d¨ªa a d¨ªa el problema de la vivienda ha puesto en cuesti¨®n ampliamente la l¨ªnea seguida hasta el momento en la pol¨ªtica de protecci¨®n a la misma. No es el momento de ampliar el campo de actuaci¨®n de dicha pol¨ªtica mediante el aumento del volumen de financiaci¨®n, sino de cambiarla radicalmente.

La inercia del desarrollismo, la eterna huida hacia adelante del Gobierno, parece olvidar que la crisis ha alterado profundamente las condiciones econ¨®micas de la sociedad espa?ola, las caracter¨ªsticas del mercado, y ha puesto en evidencia todas las debilidades estructurales del crecimiento anterior:

-Los sectores del mercado, ajenos a la necesidad primaria de la vivienda, que tan importante papel jugaron durante anteriores etapas en la actividad del sector de la construcci¨®n (segundas residencias, alojamientos para el turismo, etc¨¦tera), han pasado a tener una posici¨®n irrelevante en el conjunto del mismo. El sector se encuentra ante la necesidad ineludible de adecuarse a la demanda de esa necesidad primaria como condici¨®n sine qua non de su propia supervivencia.

- El descenso de la capacidad adquisitiva de la mayor¨ªa de los ciudadanos, el incremento del paro y el aumento de los costes de la vivienda han ampliado sustancialmente el sector de la poblaci¨®n insolvente a la oferta del mercado y han creado una situaci¨®n de inseguridad que ha frenado el consumismo de las capas sociales con capacidad te¨®rica para ello.

Y, adem¨¢s, estamos abocados a corregir las deseconom¨ªas generadas durante el anterior per¨ªodo, insoportables en la situaci¨®n actual de crisis, tanto desde un punto de vista econ¨®mico como social: viviendas vac¨ªas, desastroso estado constructivo y urban¨ªstico del parque de viviendas edificado, etc¨¦tera.

La situaci¨®n actual nos ha enfrentado tambi¨¦n con las disfuncionalidades generadas en la etapa anterior a nivel urbano, oblig¨¢ndonos a replantear la planificaci¨®n de nuestros asentamientos humanos sobre bases radicalmente distintas. La pol¨¦mica sobre c¨®mo abordar este tema est¨¢ sobre el tapete, pero existe un aspecto b¨¢sico coincidente en la mayor¨ªa de las posturas: la sustituci¨®n del ?desarrollo por el desarrollo? como eje fundamental del planeamiento, por la adecuaci¨®n de los n¨²cleos urbanos consolidados a las nuevas circunstancias.

Adecuada pol¨ªtica de rehabilitaci¨®n

Este planteamiento a nivel urban¨ªstico tiene una correspondencia inmediata en la pol¨ªtica sectorial de vivienda: la necesidad de instrumentar una adecuada pol¨ªtica de rehabilitaci¨®n.

La ausencia, pues, de la consideraci¨®n de la rehabilitaci¨®n en el plan trienal no s¨®lo va a congelar una de las v¨ªas centrales de resoluci¨®n del problema de la vivienda, con su correspondiente cuota de reactivaci¨®n del sector de la construcci¨®n, sino que va a dificultar la realizaci¨®n de la nueva l¨ªnea de planificaci¨®n urbana que se est¨¢ abriendo paso en nuestro pa¨ªs.

Conclusi¨®n

Nuestra insistencia sobre la existencia de problemas de tipo estructural, no resolubles con pa?os calientes proteccionistas, no significa una minusvaloraci¨®n del papel que una adecuada protecci¨®n de la vivienda puede tener en la resoluci¨®n de los mismos.

Muy al contrario, una reorientaci¨®n de la misma ser¨ªa pieza clave en el fomento progresivo de la reforma de estructuras del sector y elemento indispensable, junto con otras medidas de gobierno, de la elevaci¨®n de la capacidad real de acceso a una vivienda digna del conjunto del pueblo espa?ol.

Pero, mientras esa reorientaci¨®n no se d¨¦, mientras nos reduzcamos a suministrar balones de ox¨ªgeno a esa estructura inadecuada y renqueante, bien sea subvencionando entre todos la financiaci¨®n, o invirtiendo 2.500 millones de pesetas en la compra de las viviendas que en iniciativa privada no ha podido colocar, sin instrumentar siquiera una pol¨ªtica suficiente de promoci¨®n p¨²blica que cubra los amplios d¨¦ficit dejados por aqu¨¦lla, no estaremos haciendo sino prolongar la agon¨ªa del sector y alejando cada vez m¨¢s la resoluci¨®n del eterno problema de la vivienda.