Los cr¨¦ditos hipotecarios ser¨¢n financiados con t¨ªtulos de liquidez inmediata

Esta semana ser¨¢ firmado y enviado al Bolet¨ªn Oficial del Estado el reglamento de la ley del Mercado Hipotecario, seg¨²n fuentes oficiales. Adem¨¢s de respaldar la creaci¨®n de mecanismos para abaratar el coste, alargar los plazos y aumentar la financiaci¨®n de viviendas, la disposici¨®n permitir¨¢ a la banca oficial y cajas de ahorro liberar parte del bill¨®n y medio de pesetas inmovilizado a largo plazo en cr¨¦ditos hipotecarios. Para ello, emitir¨¢n c¨¦dulas y bonos a similares plazos y tipos que dichos cr¨¦ditos, pero con el atractivo de su liquidez inmediata. Se abrir¨¢n as¨ª nuevas v¨ªas para captar ahorro con la concurrencia de nuevas entidades financieras: las sociedades de cr¨¦dito hipotecario.

Por la trascendencia que algunos medios financieros atribuyen al mercado hipotecario, la banca no ha contribuido precisamente a facilitar su puesta en marcha, en opini¨®n de diversos observadores. La nueva competencia puede resultarle tan importante o m¨¢s que la deuda p¨²blica a corto plazo. Se ha aventurado, incluso desde la Administraci¨®n, que tras los tanteos iniciales el volumen de negocio de los nuevos instrumentos alcanzar¨¢ 200.000 millones de pesetas al a?o. Las carteras de cr¨¦ditos destinadas a financiaci¨®n en general suman cerca de dos billones de pesetas, de los cuales m¨¢s de la mitad est¨¢n respaldados con hipotecas. Las cajas de ahorro tienen 1,1 billones; la banca, 0,5 billones, y el cr¨¦dito oficial, 0,4 billones.El caso es que la ley del Mercado Hipotecario, que cont¨® antes de nacer con fuertes opositores (elimina la obligatoriedad de intervenci¨®n de feudatarios p¨²blicos en la transmisi¨®n de t¨ªtulos y bonos), va a cumplir el pr¨®ximo jueves, d¨ªa 25, su primer aniversario. Durante este tiempo no ha surtido efecto alguno en los sectores financiero y de la vivienda, porque necesitaba el desarrollo reglamentario que puso en marcha el ¨²ltimo Consejo de Ministros y que ahora pasar¨¢ por el BOE.

El definitivo desarrollo y puesta en marcha de mecanismos depende actualmente del nuevo presidente del Banco Hipotecario de Espa?a, Fernando Castedo, ex director general de RTVE; el director general de Pol¨ªtica Financiera, Victorio Valle, y el subsecretario de Econom¨ªa, Jos¨¦ Enrique Garc¨ªa Romeu, estos dos ¨²ltimos en nombre del vicepresidente econ¨®mico del Gobierno. Los tres han dicho que en los pr¨®ximos meses empezar¨¢ a operar el nuevo mercado, para lo cual el pr¨®ximo Consejo de Ministros puede dar el siguiente paso, con la aprobaci¨®n de la primera Sociedad Gestora del Fondo P¨²blico, que har¨¢ l¨ªquidos los t¨ªtulos hipotecarios, mediante su compra y venta.

Movilizar la propiedad inmobiliaria

Para Fernando Castedo, el principal efecto del mercado hipotecarlo ser¨¢ "movilizar la propiedad inmobiliaria". En este sentido, las c¨¦dulas y bonos al portador, que tendr¨¢n la misi¨®n de cubrir cr¨¦ditos hipotecarios, ser¨¢n casi "billetes de banco". Adem¨¢s de poder ser vendidas inmediatamente al citado fondo p¨²blico o a los que se creen posteriormente, contar¨¢n con la garant¨ªa de toda la cartera de las entidades emisoras y no deber¨¢n pasar por notarios, corredores de comercio o agentes de cambio y bolsa. La intervenci¨®n de feudatarios fue implantada provisionalmente en 1936, para evitar expolios de guerra, y ratificada en 1939.Seg¨²n el presidente del Hipotecario, entidad llamada a mayores responsabilidades en este campo tras la pr¨®xima absorci¨®n del Banco de Cr¨¦dito a la Construcci¨®n, los futuros t¨ªtulos y bonos no deben sustituir fundamentalmente dep¨®sitos de las instituciones financieras. Tienen un campo inmenso en el ahorro oculto, que algunos estiman en cerca de medio bill¨®n de pesetas. Para atraer ese "dinero bajo el ladrillo", en principio habr¨¢ pocas emisiones y muy cuidadas. No obstante, se aproximar¨¢n a los 7.000 u 8.000 millones de pesetas este a?o; es decir, casi un 10% de las autorizaciones de cr¨¦dito del Banco Hipotecario.

Horizonte a largo plazo

Igualmente el director general de Pol¨ªtica Financiera, Victorio Valle, afirm¨® que los futuros bonos y t¨ªtulos pueden ser un revulsivo importante (?el mercado de renta fija, debido a que las entidades emisoras los van a cuidar y solo la deuda tendr¨¢ mayores garant¨ªas para el p¨²blico. "Puede haber alguna sustituci¨®n de pasivos para las instituciones financieras con el mercado de hipotecas", a?adi¨® Victorio Valle."Pero, a diferencia de la deuda, el propio sistema financiero controlar¨¢ el volumen y condiciones de los t¨ªtulos para modularlos en funci¨®n del mercado. En este sentido, no creo que se les cause muchos problemas".

De otro lado, el subsecretario de Econom¨ªa y Comercio, Jos¨¦ Enrique Garc¨ªa Romeu, precis¨® que el mercado hipotecario persigue una funci¨®n a largo plazo, con el horizonte m¨¢s all¨¢ del actual Plan Trienal de Viviendas. Por ello, no se establecen distinciones entre la vivienda oficial y la libre, salvo a la hora de que en una la hipoteca podr¨¢ cubrir hasta el 80% del precio y en la otra normalmente se quedar¨¢ en el 70%.

Destac¨® al respecto el subsecretario que las sociedades de cr¨¦dito hipotecario, a cuya regulaci¨®n se dedica buena parte del reglamento, podr¨¢n abrir sucursales y cuentas de ahorro-vivienda. Los tipos de inter¨¦s y desgravaciones fiscales de esta modalidad (desgravan el 15% de los pagos para la compra de viviendas de cualquier tipo) se unen para hacer la opci¨®n atractiva. Uno de los mayores bancos ya ha solicitado autorizaci¨®n para crear su sociedad de cr¨¦dito hipotecario.

Algunos medios consultados han subrayado que estamos ante un nuevo paso en la liberalizaci¨®n del sistema financiero, donde la mayor competitividad que origine puede influir a la baja los tipos de inter¨¦s. En la banca privada, sin embargo, se observa cierto temor a la saturaci¨®n, sobre todo cuando 120.000 millones de pesetas en deuda estatal a corto plazo van a ser ofrecidos al p¨²blico por primera vez este a?o. El director general de Pol¨ªtica Financiera ha recordado que la respuesta del p¨²blico a los nuevos activos financieros ha sido siempre buena, aunque lenta en principio, como en la negociaci¨®n de letras de cambio.

El reglamento del nuevo mercado, con 62 p¨¢ginas de extensi¨®n, desarrolla la citada ley hipotecaria en cinco aspectos b¨¢sicos: las condiciones de los intermediarios financieros de las hipotecas, requisitos de las operaciones, mercado, normas de tasaci¨®n de bienes, previsiones para el desarrollo del mercado secundario de hipotecas, y aspectos fiscales y de control.