Vivir de alquiler a la sombra de Boyer

Tambi¨¦n tienen motivos para estar satisfechos la C¨¢mara de la Propiedad Urbana y la Asociaci¨®n de Promotores Inmobiliarios, por un lado, y el se?or Fraga Iribarne, por otro lado, instigadores y mentor, respectivamente, de una proposici¨®n de ley de arrendamientos que dorm¨ªa en los despachos de las Cortes esperando su oportunidad desde 1979.El citado decreto-ley modifica la ley de Arrendamientos Urbanos, haciendo desaparecer de los contratos la pr¨®rroga autom¨¢tica; asimismo, confirma la libertad para la transformaci¨®n de viviendas en locales de negocio. Completa ambas medidas con otra de car¨¢cter fiscal: hace extensivas las desgravaciones vinculadas a la compra de viviendas propias a las adquiridas para negociar.

?Qu¨¦ se esconde tras el tecnicismo del sector vivienda? Para la ciudadan¨ªa, tras el eufemismo del sector vivienda se esconde: el techo, el lugar donde se pasa la vida, digna o indignamente, de manera hacinada o decorosa, sin confort o con lujo asi¨¢tico, chabolas y palacios, alquileres moderados o elevados que cada a?o gravan m¨¢s la econom¨ªa familiar; inquilinos defendidos por sus gobernantes en el ejercicio de un derecho recogido en la Constituci¨®n, o bien abandonados en la jungla vergonzosa de considerar una vivienda como un coche de alquiler, de quita y pon; hay espadas de Damocles que el decreto-ley deja amenazantes sobre los nuevos inquilinos, eternos emigrantes de su propia ciudad. Ese es, el problema, y de eso queremos hablar aqu¨ª.

En realidad, ?qu¨¦ males existen en el sector y c¨®mo los pretendo resolver el real decreto?

Si hay algo que se ha convertido en un t¨®pico, lanzado desde sectores empresariales y, desgraciadamente, sin matices por el Gobierno socialista, e incluso por los medios de comunicaci¨®n, es la utilizaci¨®n confusionista de algunos datos, al servicio de un brutal mensaje final. Los datos son: 1.Hay un elevado n¨²mero de viviendas vac¨ªas en el pa¨ªs (2.400.000 en 1981, equivalentes al 16% del total. 2. Hay un elevado n¨²mero de viviendas antiguas que precisan de obras de rehabilitaci¨®n importantes; muchas de ellas con rentas congeladas o muy bajas, que hacen imposible, en- t¨¦rminos econ¨®micos, la restauraci¨®n por parte de los propietarios (por s¨®lo citar Madrid, de las 75.000 viviendas censadas en el casco viejo, el 80% tiene m¨¢s de 40 a?os, y s¨®lo el 45% se encuentra en buen estado).

El mensaje final es: si hay tanto piso vac¨ªo, tanto edificio de viviendas sin rehabilitares porque la ley de Arrendamientos favorece claramente al inquilino, impide actualizaciones de rentas y disponer de la vivienda cuando lo desee el propietario, etc¨¦tera. En resumidas cuentas, el propietario preferir¨ªa pisos vac¨ªos y casas derrumb¨¢ndose a pasar por las horcas caudinas del inquilino superprotegido. ?Ref¨®rmese la ley de Arrendamientos, suprimiendo las pr¨®rrogas, y el mercado har¨¢ el resto! Y si de paso se desgrava la vivienda como inversi¨®n y se facilita el cambio de uso, ?tanto mejor!

Especulaci¨®n inmobiliaria

No es objeto de este art¨ªculo, que, por su necesaria parquedad, obliga a dejar tantas cosas en el tintero, el analizar las otras dos medidas del decreto: facilidades para el cambio de usos y desgravaciones. Digamos solamente que no tienen desperdicio. Como incitaci¨®n a la reflexi¨®n de profesionales y ciudadanos de buena fe, se?alemos ¨²nicamente que la primera medida no s¨®lo no garantiza ninguna reducci¨®n significativa de las existencias de viviendas vacantes, sino que puede adem¨¢s constituir una invitaci¨®n de facto a la especulaci¨®n inmobiliaria, a la tercializaci¨®n de barrios enteros, con sus secuelas sociales y urban¨ªsticas tan conocidas en nuestro pa¨ªs. Puede constituir tambi¨¦n, junto a la ya famosa recomendaci¨®n del presidente Gonz¨¢lez a los ayuntamientos de que faciliten la inversi¨®n privada, una invitaci¨®n a la devaluaci¨®n de la planificaci¨®n urban¨ªstica, que es logro de los ayuntamientos democr¨¢ticos, que es garant¨ªa de conocimientos, participaci¨®n y control de los ciudadanos en el futuro de sus ciudades. Invito tambi¨¦n a una reflexi¨®n sobre lo que en el plano jur¨ªdico implica de aberraci¨®n de fondo el sacar el tema de los usos del ¨¢mbito de los instrumentos urban¨ªsticos que prev¨¦ la ley del Suelo, para, por la puerta peque?a de un decreto-ley, llevar el problema a una disposici¨®n normativa de car¨¢cter general que hace abstracci¨®n de la singularidad de cada ciudad, barriada y calle (cosas ¨¦stas que s¨ª controla el planeamiento).

Las medidas desgravatorias, junto con la sospecha de que la gran beneficiaria de la medida ser¨¢ la vivienda securidaria, confirman la misma penosa impresi¨®n de que hay ignorancia y desprecio sobre lo mucho que se ha progresado en los ¨²ltimos tiempos desde los ayuntamientos, e incluso comunidades aut¨®nomas, en la aprehensi¨®n seria de los problemas urban¨ªsticos y de vivienda; cuando una de las pocas compensaciones que podr¨ªa deparar la tan cacareada austeridad econ¨®mica es el tratamiento puntual, ajustado a cada caso, a cada problema, de la ayuda econ¨®mica p¨²blica como ¨ªnstrumento de equilibrio de un sector tan esperp¨¦ntico como es la vivienda, viene el se?or Boyer, reinventa lo de siempre y desgrava con car¨¢cter general. Ambas medidas hacen temer nuevos desmadres urban¨ªsticos por la geograf¨ªa patria; lo grave es cuando se impulsan indirectamente desde la irresponsabilidad de la pol¨ªtica gubernamental al respecto.

Son tan peregrinos y demag¨®gicos los argumentos qu¨¦ justifican el decreto, y son tan razonablemente previsibles efectos contrarios a los que se dice buscar, que es obligado el ejercicio de la refutaci¨®n para escarnio y desenmascaramiento de tanta histeria liberal que rezuma el real decreto de autos:

1. ?Tan favorecidos estaban los inquilinos en la ley de Arrendamientos, ahora inodificada, tanto er¨ª sus relaciones normales como en las conflictivas, con sus propietarios? ?De ninguna de las maneras! Los contratos son rigurosos para los inquilinos; cualquier mejora que ¨¦ste realice a su cargo queda en beneficio de la propiedad; cualquier deterioro superior al provocado por el estricto uso debe ser resuelto; etc¨¦tera.

Por otra parte, los propietarios cuentan en la mayor¨ªa de los contratos vigentes con actualizaciones de renta en funci¨®n de las variaciones del IPC, as¨ª como con la renta de situaci¨®n derivada de la revalorizaci¨®n del bien inmueble.

2. ?Las medidas del decreto-ley van a reducir el parque de viv¨ªendas vac¨ªas por v¨ªa de su alquiler?

?De ninguna de las maneras! Los autores del real decreto saben perfectamente que las medidas de liberalizaci¨®n Je rentas que culminaron en el Real Decreto 15/1980 no jugaron un papel de activador del mercado de alquiler. ?Por qu¨¦? Porque el dudoso incremento de la oferta se vio compensado con creces por la reducci¨®n de la demanda, ya que dicha liberalizaci¨®n contribuy¨® indirectamente al ¨¦xodo de inquilinos hacia la compra de viviendas; puede decirse que adem¨¢s no se produjo ning¨²n flujo, de viviendas vac¨ªas en venta hacia el sector de alquiler. Vamos, un fracaso completo; desde ese punto de vista auguramos al irreflexivo decreto Boyer el mismo papel que tuvo el Real Decreto 15/1980 de impulsor de hecho de la accesi¨®n a la propiedad en detrimento del sector de alquiler.

Histeria liberal

Det¨¦ngase la histeria liberal en un tema tan grave como ¨¦ste. Ac¨¦ptese que el verdadero mal de fondo del sector de alquiler de viviendas es que est¨¢ ¨ªntegramente en manos privadas; porque ?ignoraba, o pretend¨ªa ocultar el autor del decretoley, que en los pa¨ªses donde existe un sector p¨²blico de viviendas de alquiler m¨ªnimamente significativo es donde m¨¢s bajo es el porcentaje de viviendas vac¨ªas?

El decreto Boyer persiste y profundiza en la opci¨®n capitalista brutal del sector de alquiler de viviendas. A?ade un factor de desamparo e incertidumbre en la vida social en nuestras ciudades. Reconozc¨¢mosle una doble coherencia: en primer lugar, la de la reafirmaci¨®n de la infrenable fe en el inversor privado que caracteriza al Gobierno socialista, en este caso frente a pruebas irrefutables de su fracaso radical en el sector de alquiler de viviendas; en segundo lugar, la coherencia, no exenta de absurda magia, del que, con rigurosa puntualidad, se aplica en hacer desde el poder lo contrario de lo que, desde los programas electorales, predicaba.

Frente a la situaci¨®n creada, de absoluta inseguridad del inquilino, sin parang¨®n posible con la situaci¨®n en la Europa comunitaria, he aqu¨ª, con la claridad que el caso exige, las propuestas del Partido Comunista de Espa?a:

1. Inmediata derogaci¨®n del Decreto-Ley 2/1985, objeto de este art¨ªculo.

2. Inicio de un proceso de concertaci¨®n con las fuerzas sociales y pol¨ªticas, asociaciones de inqu¨ªlinos, etc¨¦tera, para proceder a una reforma parcial de la ley de Arrendamientos en lo relativo a la repercusi¨®n de costes de obras de rehabilitaci¨®n consideradas necesarias por las administraciones competentes en los alquileres.

3. Inmediata creaci¨®n, en el marco de las regiones y nacionalidades, de la instituci¨®n encargada de promocionar y gestionar viviendas de titularidad p¨²blica en r¨¦gimen de alquiler (la propia legislaci¨®n vigente de viviendas de protecci¨®n oficial recoge desde hace muchos a?os la l¨ªnea del r¨¦gimen de alquiler, tanto en la promoci¨®n p¨²blica como en la privada, sin que hasta el momento se haya dado ning¨²n paso al respecto).