El Estado expropiar¨¢ los terrenos que no cumplan los plazos de edificaci¨®n

El Consejo de Ministros que se celebra hoy tiene previsto aprobar el proyecto de ley de Reforma del R¨¦gimen Urban¨ªstico y Valoraciones del Suelo, con el que se pretende hacer frente al fuerte crecimiento en el precio de las viviendas registrado en los ¨²ltimos a?os, y en el que, entre otras cosas, se establece la posibilidad de la expropiaci¨®n en determinadas circunstancias. El ¨¢mbito de aplicaci¨®n de la misma son las capitales de provincia, los municipios con m¨¢s de 25.000 habitantes y los que determinen las comunidades aut¨®nomas cuando las circunstancias urban¨ªsticas lo aconsejen.

Ampar¨¢ndose en el art¨ªculo 149 de la Constituci¨®n, por el que el Estado mantiene la competencia exclusiva en el establecimiento de las bases y la coordinaci¨®n general de la actividad econ¨®mica, en la nueva normativa se establecen unos plazos de edificaci¨®n cuyo incumplimiento "Iegitima a la Administraci¨®n para dar una respuesta, matizada por las circustancias, que puede llegar a la expropiaci¨®n por incumplimiento de la funci¨®n social de la propiedad".En cuanto al r¨¦gimen de valoraciones de las mismas, bajo el principio general de abaratar su coste y unificar la determinaci¨®n del justiprecio, entre las modificaciones que introduce el proyecto de ley destaca la capacidad administrativa de fijar un valor inicial tanto para el suelo que haya sido declarado como no urbanizable como para las urbanizaciones que no est¨¦n todav¨ªa programadas. Se contempla tambi¨¦n la aplicaci¨®n al suelo urbanizable y al ya urbanizado de un valor "urban¨ªstico" que depender¨¢ del grado de desarrollo del proyecto en concreto, de forma que si s¨®lo se ha adquirido el derecho a urbanizar, el justiprecio se valora por el valor inicial m¨¢s un coste estimado de la urbanizaci¨®n, que se ha fijado en un 25%. Adem¨¢s, el derecho al aprovechamiento se valora con un criterio netamente urban¨ªstico, que es el de la valoraci¨®n catastral correspondiente, el tipo de edificaci¨®n y el emplazamiento. En el suelo urbano se sigue el mismo criterio pero con las condiciones que marca la dificultad de aplicar valores iniciales a esta clase de suelo.

En el caso de que ya se haya adquirido el derecho a un determinado aprovechamiento urban¨ªstico, si no se edifica en el plazo previsto, se establece una "reducci¨®n a la mitad de la valoraci¨®n de dicho aprovechamiento a efectos expropiatorios".

Entre las razones pol¨ªticas del mismo se esgrime el derecho constitucional de los ciudadanos a una vivienda digna y el mandato de regular la utilizaci¨®n del suelo "para impedir la especulaci¨®n y asegurar la participaci¨®n de la comunidad en la plusval¨ªa que genere la acci¨®n urban¨ªstica de los entes p¨²blicos y la obligaci¨®n de delimitar el contenido de la propiedad inmobiliaria para que cumpla la funci¨®n social que le es propia".

En cuanto a las razones jur¨ªdicas que aconsejan la reforma destacan que la vigente ley del Suelo -preconstitucional- no es disponible en su totalidad ni por el Estado ni por las autonom¨ªas, entre los que se reparten una serie de competencias en el marco de la Constituci¨®n, por lo que el actual r¨¦gimen de la ley del Suelo no ha sido alterado por ninguna Comunidad.

Entre los objetivos de la nueva ley figura la definici¨®n del estatuto b¨¢sico del derecho de propiedad en suelo urbano y urbanizable, para lo que se mantienen los principios de la ley del Suelo vigente, "pero apurando sus consecuencias en orden al cumplimiento de los deberes legales que deben condicionar la adquisici¨®n de las facialtades urban¨ªsticas sobre la base de que ning¨²n propietario, por el hecho de serlo, tiene derecho a urbanizar o edificar: estas actitudes est¨¢n condicionadas a una decisi¨®n p¨²blica, un instrumento de ordenaci¨®n urbar¨¢stica, t¨ªpicamente, el Plan Gerencial Municipal".

Propiedad privilegiada

El MOPU considera que la situaci¨®n actual del propietario de suelo es "absolutamente privilegiada", por lo que con la normativa que tiene previsto aprobar hoy el Consejo de Ministros se intenta rectificar esta situaci¨®n "aplicando al suelo urbano los principios que hoy rigen en el suelo urbanizable".

El nuevo proyecto de ley incluye tambi¨¦n una serie de medidas como las que tratan de proporcionar, sin obligar a su cumplimiento, una cobertura legislativa a determinados instrumentos de actuaci¨®n que ahora no la tienen, o es dudosa. Se prev¨¦ tambi¨¦n la posibilidad de que los planes adscriban determinados sectores o zonas para la construcci¨®n de viviendas de protecci¨®n oficial.

Por otro lado, se reserva los derechos de tanteo y retracto en las transmisiones de suelo en las ¨¢reas que establezcan los ayuntamientos, as¨ª como en las transnusiones de las viviendas de protecci¨®n oficial.

Asimismo, se fomenta construcci¨®n de patrimonios municipales de suelo, mediante el empleo de la expropiaci¨®n incluso sobre el suelo no urbanizable, "siempre que no est¨¦ especialmente protegido".

En el Ministerio de Obras P¨²blicas y Urbanismo son conscientes de las reacciones que esta ley va a provocar. El propio ministro, Javier S¨¢enz Cosculluela, reconoc¨ªa hace tiempo, que el equipo jur¨ªdico encargado de elaborarla se enfrentaba a un tema dif¨ªcil por su enraizair¨¢ento cultural y social y cuya labor era algo as¨ª como "enfrentarse con el Aranzadi". De ah¨ª que consideren que haya que destacar, frente a interpretaciones apresuradas, que el proyecto de ley "no impone una determinada pol¨ªtica urban¨ªstica", ya que ser¨¢ el planeamiento en cada caso el que la defina, respetando la configuraci¨®n b¨¢sica del derecho de propiedad.

El objetivo principal es incrementar la participaci¨®n p¨²blica en las plusval¨ªas urban¨ªsticas, as¨ª como "dotar de mayor rigor la programaci¨®n y reforzar los mecanismos de respuesta de la Administraci¨®n frente a los incumplimientos motivados por la desidia y la retenci¨®n especulativa".