Cinco a?os despu¨¦s del 'Decreto Boyer'

IGNACIO GARC¨ªA MAYORAL / JOS? MARIA TERCERO P?REZEl 9 de mayo del actual 1990 se cumplen cinco a?os de la promulgaci¨®n del decreto-ley de 30 de abril de 1985 (decreto Boyer, como viene denomin¨¢ndosele), en el que se establec¨ªa la supresi¨®n del derecho de pr¨®rroga legal en los contratos de arrendamientos urbanos que se suscrib¨ªesen con posterioridad a la entrada en vigor del decreto el 10 de mayo de aquel 1985.Ese importante derecho as¨ª eliminado, de gran tradici¨®n en nuestra historia jur¨ªdica y social, hab¨ªa sido restablecido con car¨¢cter general en nuestro pa¨ªs por el Gobierno progresista de Eduardo Dato, en 1921.

Debe se?alarse que el restablecimiento en 1921 de ese derecho (cuyo justo fin es hacer posible una cierta estabilidad de los usuarios de inmuebles en alquiler, que por lo com¨²n son los que no pueden adquirirlos en propiedad) se produjo bajo una Constituci¨®n -la de 1876- de car¨¢cter mucho menos progresista y con muchos mandatos de signo social que la de 1978 hoy en vigor, que incluye en el contenido esencial de la propiedad su funci¨®n social y proclama no s¨®lo el derecho de todos a una vivienda, sino tambi¨¦n a que ¨¦sta sea digna y adecuada (circunstancias que no parece se den en las viviendas en las que sus ocupantes carecen de seguridad y son sometidos a arbitrarios desahucios). La actual Constituci¨®n demanda, en fin, que se proteja de manera efectiva a los usuarios y consumidores, a la familia, a la mujer, a los j¨®venes y a la tercera edad, -y ning¨²n uso m¨¢s b¨¢sico que el de la vivierida-, as¨ª como al desarrollo de actividades y trabajos, que precisan ante todo de sedes y locales a tal objeto, lo que requiere asimismo estabilidad en los que se utilicen en alquiler.

Por lo que concierne a la Ley de Arrendamientos Urbanos (inexistente para los contratos posteriores a 1985, al no contarse ya con el derecho de pr¨®rroga, que era el eje b¨¢sico de sustentaci¨®n y articulaci¨®n de la ley), recordemos que fue prometida como cuerpo normativo estable y no de coyuntura por el primer Gobierno de la Segunda Rep¨²blica Espa?ola, en su decreto de 20 de abril de 1931, que conten¨ªa disposiciones en defensa de los inquilinos.

Sin embargo, las vicisitudes pol¨ªticas de la Rep¨²blica, su desenlace b¨¦lico y las circunstancias de la posguerra se tradujeron en que la prometida Ley de Arrendamientos se fuera retrasando, no siendo aprobada y promulgada hasta 1947, ocho a?os despu¨¦s de la terminaci¨®n de la guerra.

Alza de precios

La protecci¨®n a los inquilinos y dem¨¢s arrendatarios se justifica por s¨ª misma de modo intemporal y nada tiene que ver, como a veces se dice, con la situaci¨®n en que se encontr¨® Espa?a en 1939.Y hoy, transcurrido un lustro desde que la ley a que nos estamos refiriendo cayera por su base para los nuevos contratos, nos encontramos con que s¨®lo en la regi¨®n de Madrid hay, seg¨²n recientes datos del Consejo de la Juventud de la comunidad aut¨®noma, un cuarto de mill¨®n de viviendas vac¨ªas, retenidas especulativamente, (sobrepasando el mill¨®n las viviendas en esas condiciones contabilizadas en toda Espa?a), mientras que el n¨²mero de viviendas ocupadas en alquiler ha descendido de 1.750.000 que hab¨ªa en 1985, al promulgarse el decreto Boyer, a poco m¨¢s de 1.300.000 que hay hoy por hoy, con arreglo a lo revelado por las correspondientes Encuestas de Poblaci¨®n Activa y de Presupuestos Familiares. Al mismo tiempo, hemos asistido en estos ¨²ltimos a?os a una espectacular alza de los precios de toda clase de viviendas y dem¨¢s inmuebles. Y en el Ayuntamiento de Madrid se, han hecho estudios que muestran que se pueden cifrar en hasta un 80% las transacciones con viviendas que no responden al prop¨®sito de ponerlas en uso, sino s¨®lo al de especular con ellas.

Sucesi¨®n de contratos

Y no s¨®lo en los nuevos contratos precarios vienen actuando en contra de los inquilinos la precariedad misma, los desahucios a ella inherentes y el fuerte encarecimiento de las rentas mensuales del alquiler, sino tambi¨¦n las primas (popularmente, aunque impropiamente, denominadas traspasos) que se exigen a los inquilinos en cada renovaci¨®n de los contratos hechos por breve tiempo.Estas primas constituyen una de las peores modalidades de dinero negro y dan lugar, asimismo, a una de las peores variantes -y la m¨¢s impune- de fraude fiscal. Con los contratos precarios es muy f¨¢cil obtener esas primas de los inquilinos, dados los grandes trastornos, los gastos, la p¨¦rdida de inversiones hechas en el piso o local y las zozobras que un desahucio comporta.

Esto nos lleva a hacer notar que los contratos suscritos desde el decreto de 1985 no se corresponden en modo alguno con otras tantas ocupaciones arrendaticias de viviendas, ni mucho menos con nuevas viviendas que hayan salido al mercado, pues en muchos alquileres lo que ocurre es que han ido sucedi¨¦ndose diversos contratos entre el mismo propietario, el mismo inquilino y sobre la misma vivienda, lo que se explica por la brevedad de plazo de cada contrato de la serie. Por lo que la contrataci¨®n real de alquileres de viviendas desde el decreto de 1985 ha sido bastante menor que la que se invoca -de por s¨ª no muy abundante- con unas sumas en las que no se tiene en cuenta el decisivo factor que acabamos de se?alar.

Como tambi¨¦n se incurre en inexactitudes considerables al decir que durante los a?os de vigencia de la Ley d¨¦ Arrendamientos Urbanos se contrat¨® "s¨®lo" el mill¨®n y pico de viviendas que hoy quedan con contratos anteriores al decreto de 1985, pues es obvio que ¨¦stas son ¨²nicamente una parte menor que resta de todas las que se fueron arrendando en aquellos a?os, que fueron muchas m¨¢s.

Lo cierto es que cuando se promulg¨® la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la d¨¦cada de los cuarenta como se ha dicho antes, as¨ª como en los per¨ªodos posteriores, se alquil¨® un porcentaje de las viviendas existentes muy superior al de ahora, sin la ley.

Porque no ha sido la mejor pol¨ªtica cercenar de ra¨ªz los derechos y la protecci¨®n de los usuarios, desencadenando a la vez unas may¨²sculas subidas de los precios de] suelo, de los costes de construcci¨®n y de financiaci¨®n y de las cargas fiscales,

Viviendas p¨²blicas

Por ¨²ltimo, es necesario advertir que en toda Europa han ido descendiendo, a lo largo de este siglo, las viviendas de propietarios privados utilizadas en arrendamiento por inquilinos, al paso que han aumentado paralelamente las viviendas pro piedad de sus ocupantes y las p¨²blicas en alquiler.

Como puede comprobarse, recabando datos de los correspondientes organismos, hoy no hay ning¨²n pa¨ªs europeo en el que la mayor¨ªa de las viviendas no se encuentren en estos dos ¨²ltimos grupos.

En el oeste y en el norte de Europa son normales porcentajes de viviendas p¨²blicas que van del 20% a m¨¢s del 30% de todas las existentes en cada uno de los pa¨ªses. En cambio, en Espa?a tenemos hoy, para la poblaci¨®n de 40 millones de personas a que estamos llegando, no pocas de ellas -como es bien sabido- con ingresos muy bajos, un grave d¨¦ficit de ese necesario tipo de viviendas, pues de todos los pa¨ªses europeos somos el que tenemos el parque m¨¢s exiguo de las mismas (un 7% aproximadamente de todas las, disponibles), cuyo d¨¦ficit ha agravado las adversas consecuencias sociales del decreto de 1985 y har¨ªa que resultase especialmente conflictiva y problem¨¢tica una posible revisi¨®n o reforma contraria a los inquilinos que se llegara a efectuar en los numerosos contratos anteriores a aquel decreto.