El sentido com¨²n en el avance del Plan General de 1990 / 1

El autor de este art¨ªculo afirma que la demanda de viviendas a precio tasado en Madrid no podr¨¢ ser satisfecha con la oferta de suelo prevista para estos pisos en el avance de revisi¨®n del Plan General y se pregunta si los agentes inmobiliarios estar¨¢n dispuestos a asumir los costes del futuro desarrollo de la ciudad.

El Ayuntamiento de Madrid ha elaborado el avance de lo que puede ser la revisi¨®n del Plan General Urban¨ªstico de 1985.Me parece oportuno aportar a esta iniciativa. algunas valoraciones en el campo de los problemas de vivienda y de las soluciones propuestas, haciendo algunas apreciaciones m¨¢s dictadas por el sentido com¨²n y la experiencia que por aproximaciones generales al tema.

El avance del plan de 1990 se?ala que la demanda de viviendas con precio tasado (es decir, aquellas a la que pueden acceder las familias de capacidad adquisitiva media y media-baja -el 73% de los madrile?os tiene ingresos inferiores a cinco veces el salario m¨ªnimo interprofesional-) es de 145.000 viviendas hasta el a?o 2000. La demanda de viviendas de precio libre es de 60.000 viviendas hasta el a?o 2000.

El suelo calificado por el plan de 1985 para ser destinado a estos tipos de vivienda que todav¨ªa no est¨¢ ocupado, m¨¢s el que se propone en el plan de 1990 adquiere las dimensiones que muestra el cuadro que aparece a pie de p¨¢gina.

Oferta y demanda

Constrastando la demanda de vivienda con la oferta de calificaci¨®n de suelo donde construirla se aprecia un desajuste grave entre las necesidades de 145.000 viviendas de precio asequible y el suelo calificado donde construir este tipo de viviendas, que s¨®lo admite 130.000. S¨®lo una proporci¨®n de aproximadamente un 30% m¨¢s de calificaci¨®n que de demanda puede garantizar (adem¨¢s, obviamente, de otros factores) la satisfacci¨®n de ¨¦sta.

El desfase al alza del suelo para vivienda libre es tambi¨¦n, en otro sentido, significativo. Pero estas circunstancias no son m¨¢s que problemas subsanables en el conjunto del plan.

El problema grave que ocultan estas cifras empieza a manifestarse cuando nos hacemos algunas preguntas, como por ejemplo: cuando un plan califica suelo para que sobre ¨¦l puedan construirse viviendas que s¨®lo pueden tener un precio m¨¢ximo, dado que est¨¢n subvencionadas, ?c¨®mo se controla que efectivamente se puedan construir, si en much¨ªsimas zonas de Madrid s¨®lo el valor del suelo es superior al precio m¨¢ximo de venta de la vivienda construida?

El plan de 1985 intent¨® responder a esta pregunta con unas determinaciones t¨¦cnicas y jur¨ªdicas que, por razones que no viene al caso, fracasaron.

?C¨®mo contesta a la pregunta el plan de 1990? Por una v¨ªa que es continuaci¨®n de algunas experiencias de gesti¨®n urban¨ªstica de los ¨²ltimos a?os y que muy generalmente explicada es ¨¦sta:

Se determina por el avance sobre qu¨¦ suelos aproximadamente se quiere que crezca la ciudad. Se llama p¨²blica y transparentemente tanto a los propietarios como a agentes inversores inmobiliarios a que presenten ofertas de desarrollo de esos suelos y compitan (conjuntamente o no) en un concurso de suelo. En cualquier caso, en sus ofertas, los participantes deber¨¢n comprometerse a ceder al Ayuntamiento el 60% del suelo edificable, sobre el que la Administraci¨®n local realizar¨¢ los concursos bien de derecho de superficie, bien de transmisi¨®n patrimonial completa para que se construyan viviendas de precio tasado.

Visto el procedimiento, original desde el punto de vista del dimensionamiento del suelo urbanizable y l¨ªcito (en mi opini¨®n) desde la justa apropiaci¨®n p¨²blica de parte de plusval¨ªa generada por el crecimiento de la ciudad, surgen de nuevo preguntas consecuencia tanto de mi cortedad de entendimiento como de los resabios de algunos a?os de gesti¨®n urban¨ªstica. Algunas son las siguientes:

Aun en el supuesto de que los suelos determinados por el Ayuntamiento sean los correctos para el futuro crecimiento urbano (y en algunos casos tengo mis dudas, que ya explicar¨¦), ?los propietarios querr¨¢n presentarse a los concursos de suelo?

Desarrollo de Madrid

Si no se presentan los propietarios, l¨®gicamente aliados societariamente con agentes inversores, ?querr¨¢n estos ¨²ltimos desarrollar, en las dimensiones que las necesidades demandan, todo el proceso expropiatorio y urbanizador que se requiere?

Aceptando que se suponga que los agentes inmobiliarios quieran desarrollar todo el proceso, ?podr¨¢n, financiera y por capacidad, desarrollarlo? Una vez iniciado el proceso, necesariamente en impulsos parciales, ?el suelo a ceder al Ayuntamiento ser¨¢ totalmente urbanizado?

?Cu¨¢nto tiempo se tardar¨¢ en superar todas las fases administrativas de desarrollo de estos suelos (que no pueden ser m¨¢s que urbanizable no programado) y cu¨¢ndo podr¨¢n empezar a construirse las primeras viviendas de precio tasado sobre ¨¦stos suelos?

?Puede, en su actual organizaci¨®n, asumir la Gerencia Municipal de Urbanismo la carga de gesti¨®n que este proceso le supondr¨¢?

Y en definitiva, ?es esta medida, de indudable optimismo inversor, compatible con el ambiente econ¨®mico que est¨¢ creando la crisis del Golfo?

es arquitecto.