Los bienes inmuebles y la competitividad de la econom¨ªa

y FERNANDO MOR?N B?CQUERA mediados de la d¨¦cada de los ochenta, los precios de los inmuebles en Espa?a entraron en una espiral alcista muy superior al resto de la econom¨ªa. Como consecuencia, el espa?ol medio, en un 75% propietario de la vivienda que habita, sinti¨® -c¨®mo su riqueza aumentaba. Los datos estad¨ªsticos sobre precios de viviendas que aparec¨ªan en los medios de comunicaci¨®n recog¨ªan fuertes incrementos. Igualmente, las compraventas de pisos similares al suyo se cerraban en cifras que llegaban a duplicar en t¨¦rminos monetarios las registradas antes de 1985.Al aumentar el precio de las viviendas, cumpliendo con los principios tributarios y persiguiendo evitar con ello un tratamiento discriminatorio de las rentas derivadas de estos bienes en relaci¨®n con otras -por ejemplo, del trabajo-, l¨®gicamente es previsible que aumente la carga fiscal sobre las viviendas. En consecuencia, los ciudadanos, por disfrutar de la misma vivienda, al ver aumentado su precio de mercado en relaci¨®n con otros bienes y servicios, tributar¨¢n m¨¢s, por lo que, parad¨®jicamente, su poder adquisitivo real disminuir¨¢ en la pr¨¢ctica, pese a disponer de un mayor patrimonio seg¨²n precios de mercado.

Movilidad habitacional

Si este mismo ciudadano supuestamente enriquecido precisase cambiar de vivienda para adecuarla a sus nuevas necesidades (cambio del emplazamiento del trabajo o m¨¢s metros en respuesta a las necesidades familiares derivadas del aumento de los hijos), se encontrar¨¢ en la actualidad con dos problemas: primero, al valer m¨¢s la vivienda, su transmisi¨®n se ver¨¢ sometida a mayores impuestos, y segundo, en el caso de que pretenda adquirir una vivienda de mayor coste, la cantidad que tendr¨¢ que desembolsar por la diferencia habr¨¢ crecido proporcionalmente con la subida de los precios de la vivienda. En resumen, le resultar¨¢ m¨¢s caro cambiar la vivienda y, por tanto, habr¨¢ menos movilidad habitacional, con las repercusiones sociales y sobre el transporte que ello puede suponer.Por otra parte, algunas empresas que han vendido inmuebles se han beneficiado a corto plazo de la subida de los precios, pero en cuanto han tenido que comprar otros para atender las necesidades de su actividad empresarial se han encontrado con los mismos problemas: m¨¢s impuestos y mayores cantidades a desembolsar por la adquisici¨®n de nuevos inmuebles.

Evidentemente, no todos han perdido, ya que aquellos que manten¨ªan inmuebles con fines especulativos s¨ª que han ganado con estas fuertes subidas de precios. En el lado opuesto, los grandes perdedores son aquellos que no ten¨ªan inmuebles en propiedad para vivir (fundamentalmente j¨®venes y niveles de renta bajos) o para realizar su actividad productiva (nuevas empresas y empresas en expansi¨®n).

En este punto conviene hacer menci¨®n a la fuerte interdeoendencia existente en el mercado entre los distintos tipos de bienes inmuebles, como muestra el hecho de la paulatina sustituci¨®n de viviendas por oficinas en determinados barrios.

El Comit¨¦ de Pol¨ªtica Econ¨®mica de la Comunidad Europea destaca la conveniencia de no aumentar la presi¨®n fiscal, ya que, para defender su poder adquisitivo, los trabajadores tratar¨¢n de aumentar sus salarios nominales, lo que genera presiones inflacionistas. Con la vivienda, al constituir un elemento b¨¢sico y de gran peso en la cesta de la compra (representa el 15,5% del ¨ªndice de precios al consumo en Espa?a), este tipo de efectos cabe suponer que sea semejante, y, por tanto, que subidas en el coste de la vivienda generar¨¢n presiones inflacionistas v¨ªa salarios.

Adicionalmente, al considerarse la vivienda un bien b¨¢sico en la mayor¨ªa de los pa¨ªses, en la medida en que aumente el coste de la vivienda, mayor ser¨¢ el n¨²mero de ciudadanos que precisar¨¢n ayudas del Estado para poder disponer de la misma, y, por tanto, mayor ser¨¢ la necesidad de gasto p¨²blico para este fin, lo cual se traduce en mayores d¨¦ficit p¨²blicos o mayores impuestos.

Seg¨²n un reciente art¨ªculo, Madrid es la cuarta ciudad europea m¨¢s cara en locales comerciales. Ello quiere decir que cualquier empresa que se plantee establecerse en Madrid tendr¨¢ una desventaja en relaci¨®n con la mayor¨ªa de las capitales respecto a un cap¨ªtulo importante de la inversi¨®n inicial, lo cual, adicionalmente, comporta dificultades para conseguir los recursos necesarios de capital y mayores gastos financieros.

Subida generalizada

Aunque Madrid y Barcelona sean los casos extremos en cuanto a precios de los inmuebles, en los ¨²ltimos a?os la subida ha sido generalizada en el territorio nacional, y con ello, el encarecimiento relativo para Espa?a del factor bienes inmuebles.Los bienes inmuebles generan efectos m¨²ltiples sobre la econom¨ªa. As¨ª, existe una tendencia a que el libre juego de las fuerzas del mercado, actuando junto con pol¨ªticas gubernamentales de fuerte protecci¨®n de los derechos adquiridos por arrendatarios y propietarios de inmuebles, generen un progresivo envejecimiento y depauperaci¨®n de los centros hist¨®ricos de las ciudades, pese a las ventajas crecientes que se derivan (le su localizaci¨®n, y que aumentan en la medida en que son mayores los problemas de tr¨¢fico en las ciudades. Desafortunadamente, Espa?a figura entre los pa¨ªses de la CE que realizan un menor esfuerzo inversor en rehabilitaci¨®n y revitalizaci¨®n de barrios y ciudades.

Otro de los temas que atraen la preocupaci¨®n de los economistas es la ca¨ªda de la tasa de ahorro nacional. Pues bien, la vivienda constituye uno de los pocos motivos de ahorro finalista para las familias, y especialmente para los j¨®venes.

En Espa?a, aunque empieza a difundirse el ahorro-vivienda, no s¨®lo se est¨¢n produciendo cambios en los h¨¢bitos hacia un mayor consum¨®, sino que el sistema fiscal incentiva el que se adquieran las viviendas financi¨¢ndolas por recursos ajenos que a trav¨¦s de recursos provenientes del propio ahorro.

Lo hasta aqu¨ª expuesto requiere su contraste con la realidad. En este punto es interesante referirse a los resultados de una encuesta entre 506 altos directivos de las mayores compa?¨ªas europeas, analizados por el Harris Research Center y publicados en el n¨²mero de febrero de 1991 de Directivos Construcci¨®n.

Los resultados muestran c¨®mo mientras el coste y la disponibilidad de personal representan un factor absolutamente esencial para el 35% de los encuestados, y el clima que el Gobierno crea a trav¨¦s de las pol¨ªticas fiscales y de los incentivos financieros lo es para el 30% de los mismos (tradicionalmente los principales puntos de preocupaci¨®n en las negociaciones sobre competitividad), la disponibilidad de espacio para oficinas es esencial para el 27%, y su precio, para el 22%. Por otra parte, la infraestructura del transporte, elemento fundamental de la calidad de los inmuebles, es importante para el 57%, y la calidad de telecomunicaciones, para el 59%, lo cual puede ser un indicador de en qu¨¦ medida ¨¦stas pueden influir en la calidad de los inmuebles.

Esta encuesta refuerza la idea de que la competitividad de la econom¨ªa requiere un esfuerzo de imaginaci¨®n y compromiso social que vaya m¨¢s all¨¢ de una contenci¨®n de los salarios y de una pol¨ªtica fiscal incentivadora.

La actual coyuntura de ajustes en los precios de los inmuebles puede tener efectos positivos para la competitividad de nuestra econom¨ªa, aunque para competir con beneficio, m¨¢s rentable que reducir precio suele ser el disponer de una cantidad y calidad adecuada del factor.

La cantidad requiere, en una econom¨ªa mixta, que, a medio y largo plazo, la actividad resulte razonablemente rentable para los agentes promotores, y la calidad requiere un importante esfuerzo inversor en infraestructuras y equipamiento. Ello resulta importante, especialmente cuando se act¨²e sobre el bien inmueble vivienda, ya que al mejorar nuestro grado de competitividad se estar¨¢ contribuyendo directamente al Fin ¨²ltimo de la econom¨ªa para la sociedad, como es el satisfacer en la mejor medida posible las necesidades de los espa?oles.