?Ahora, o dentro de cuatro a?os?

El acierto global de la propuesta del PSOE para solucionar el problema de la vivienda no debe ensombrecer, en opini¨®n del articulista, el conocimiento de los peligros que conlleva si no se complementa con una pol¨ªtica de suelo y vivienda que aborde el conjunto de elementos conectados con el mercado inmobiliario.

Las encuestas de opini¨®n efectuadas a un mes escaso de la realizaci¨®n de las elecciones municipales situaban al parecer, el problema de la vivienda como relativamente secundario en relaci¨®n a las necesidades imperiosas en materias como el tr¨¢fico o la seguridad ciudadana. De ah¨ª que haya sorprendido la propuesta socialista de promover la pr¨®xima entrada en mercado de 400.000 viviendas en las que las condiciones de Financiaci¨®n sean asequibles para los compradores. El encarecimiento de los precios de la vivienda libre, en el per¨ªodo 1987-89, junto a la crisis acentuada experimentada por las viviendas de protecci¨®n oficial (VPO), ha convertido en insolventes no s¨®lo a los sectores m¨¢s desprotegidos, sino incluso a capas medias: las familias con ingresos comprendidos entre tres y siete millones, sobre todo si no poseen una vivienda en propiedad que les facilite adquirir una nueva, dif¨ªcilmente pueden tener acceso al mercado actual de vivienda.Si aceptamos como premisa que no es de recibo que se dedique m¨¢s del 25% de los ingresos brutos a la financiaci¨®n de la vivienda, las cifras actuales nos permite entrever que significar¨ªa la medida que se propone de reducir los tipos de inter¨¦s del 16,5% actual al 11% y 8%.

La conclusi¨®n es evidente: dado que no es previsible una inmediata reacci¨®n en los precios, abaratar el coste de la financiaci¨®n tiene como efecto inmediato el incremento de la solvencia de la demanda, y por tanto el facilitar el acceso a la vivienda a los sectores de renta media y baja.

La propuesta tiene, adem¨¢s, una segunda dimensi¨®n relevante: situar el debate sobre la vivienda en un aspecto que hasta el momento hab¨ªa permanecido tapado. Decir que en Espa?a el precio del dinero prestado a efectos hipotecarios es caro, no es ninguna novedad. Mientras en nuestro pa¨ªs los tipos nominales se sit¨²an en un 16,5% como promedio, en el resto de pa¨ªses de la CE est¨¢n entre un 8% y 10,5%. La cuesti¨®n de fondo consiste en interrogarse si ese diferencial se debe a factores estructurales (la inflaci¨®n, principalmente), o a pol¨ªticas econ¨®micas o financieras espec¨ªficas, que podr¨ªan ser corregidas. En este sentido es preciso aclarar que mientras en la Europa desarrollada los tipos de inter¨¦s hipotecario netos (es decir, una vez descontado el IPC) oscilan entre un 4% y un 6%, en Espa?a se sit¨²an en el 9,5%, lo que determina el encarecimiento artificial de la vivienda. No se trata aqu¨ª de discernir en qu¨¦ medida ese hecho es resultado de factores econ¨®micos generales (la pol¨ªtica del Gobierno), o de estrategias financieras concretas (las expectativas de rentabilidad de las actuaciones bancarias). Lo importante es conocer que dicho diferencial con Europa se puede y debe corregir, desde la perspectiva de la pol¨ªtica sectorial de vivienda.

La inicial reacci¨®n del capital Financiero, criticando como inviable el plan socialista, evidencia el aut¨¦ntico problema de fondo: su participaci¨®n en el negocio inmobiliario.

El elevado coste de los pr¨¦stamos hipotecarios provoca, asimismo, otros efectos perversos, adem¨¢s del encarecimiento de la carga financiera de los adquirentes. El incremento en el nivel de beneficio que los promotores inmobiliarios consideran como aceptable ser¨ªa uno de ellos, puesto que ¨¦stos s¨®lo consideran como beneficio propio el diferencial de rentabilidad que obtienen con el rendimiento marginal hipotecario. Si el inter¨¦s neto estuviese en el 5% o 6%, en vez del actual 9,5%, se pondr¨ªan en merado buen n¨²mero de operaciones que hoy se consideran no rentables. Dentro de estas ¨²ltimas hay que hacer referencia, muy especialmente, a las promociones de nueva planta destinadas a alquiler: ?C¨®mo es posible que un promotor considere rentable construir viviendas para destinarlas a aIquiler, si el rendimiento neto que obtendr¨¢, del orden del 6% sobre el valor de mercado, es inferior al coste del dinero externo que necesite para su realizaci¨®n?

Tipos europeos

De lo anterior se desprende que es un objetivo de primer orden reducir el tipo de inter¨¦s hipotecario neto, hasta hacerlo congruente con los de la Europa Comunitaria.

El acierto global a corto plazo de la propuesta planteada no debe ensombrecer, sin embargo, el conocimiento de los peligros que conlleva si no se ve complementada con otras medidas. Dado el car¨¢cter esencialmente r¨ªgido de la oferta inmobiliaria, pulsaciones al alza en la demanda (y ¨¦se es el efecto que tendr¨¢ la reducci¨®n de tipos) habr¨¢n de tener, en un horizonte no lejano, consecuencias inflacionarias en los precios. Al ser el suelo un producto escaso, de lenta, dificil y costosa producci¨®n, la mayor disponibilidad de compra de los adquirentes no se traduce en una acusada mayor construcci¨®n, sino en el alza indiscriminada de precios.

Para evitar dichos efectos nocivos en el medio plazo, es preciso complementar las propuestas que ahora se presentan con una pol¨ªtica Integral de suelo y vivienda que aborde el conjunto de elementos conectados con el mercado inmobiliario. Los puntos cardinales de dicha pol¨ªtica son conocidos:

1. Incrementar la oferta de suelo y vivienda puesta realmente en mercado, corno ¨²nico mecanismo efectivo, en una econom¨ªa de mercado, de incidir en la formaci¨®n de los precios. Dada la dificultad de aplicar mecanismos coercitivos, como los previstos en la actual Ley del Suelo, s¨®lo una decidida acci¨®n p¨²blica de adquisici¨®n de terrenos y construcci¨®n de viviendas (en r¨¦gimen de promoci¨®n p¨²blica, concesi¨®n o mediante cualquier otro sistema de gesti¨®n mixta) puede paliar la escasez estructural de suelo y vivienda que padece el mercado.

2. Lo anterior no ser¨¢ posible sin un aumento acusado de los recursos p¨²blicos destinados a la gesti¨®n urban¨ªstica, sobre todo por parte de las entidades que tinen la competencia y la disponibilidad de actuaci¨®n. En este sentido la responsabilidad recae fundamentalmente en las comunidades aut¨®nomas y en los ayuntamientos. Debiendo habilitarse los mecanismos de financiaci¨®n end¨®gena (participaci¨®n p¨²blica en el reparto de las plusval¨ªas inmobiliarias, de car¨¢cter finalista) y ex¨®gena (presupuestos del Estado y comunidades aut¨®nomas) necesarios para la aplicaci¨®n.

Flexibilizaci¨®n

3. Otro objetivo debiera ser la reestructuraci¨®n de la pol¨ªtica de vivienda de protecci¨®n oficial en el sentido de flexibilizar sus fines y medios. Es necesario, por tanto, volver a hacer atractiva la promoci¨®n privada de viviendas de protecci¨®n oficial, lo que s¨®lo es posible mediante la orientaci¨®n de la oferta no s¨®lo a los grupos sociales m¨¢s desfavorecidos, sino tambi¨¦n a las familias de rentas medias, y a la construcci¨®n de viviendas de superficies algo m¨¢s espaciosas que las actualmente autorizadas, as¨ª como reforzando las medidas de fomento, sobre todo las de car¨¢cter fiscal.

4. Igualmente cabe dise?ar una pol¨ªtica de vivienda que permita la reanimaci¨®n del mercado de alquiler que quiebre de la actual tendencia hacia la propiedad como casi ¨²nica forma de acceso a la vivienda. Nueva pol¨ªtica sobre alquileres que ha de tener su punto de partida en la propia promoci¨®n p¨²blica destinada a los grupos menos solventes, pero que s¨®lo puede ser plenamente efectiva en el contexto de una reforma en profundidad de la Ley de Arrendamientos Urbanos que ahora, m¨¢s que nunca, parece como inevitable. Una reforma que concierte los intereses dif¨ªcilmente compatibles de arrendadores y arrendatarios, pues no debe olvidarse que para crear y consolidar un mercado no s¨®lo es necesaria la oferta, o la demanda, consideradas independientemente, sino su encaje y equilibrio.

5. Y, finalmente, nada de lo anterior podr¨¢ tener efectos realmente s¨®lidos si no va unido a una reforma global de la fiscalidad inmobiliaria. No solo, ni principalmente del catastro y del Impuesto de Bienes Inmuebles, sino sobre todo de la tributaci¨®n en el IRPF, Patrimonio, Sucesiones y Transmisiones, Sociedades, IVA y Plusval¨ªa.

es catedr¨¢tico de la Escuela Superior e Arquitectura de Barcelona.