?Hacia unos precios estables?

Los autores de esta segunda y ¨²ltima entrega sobre el mercado de oficinas en Madrid tratan de esbozar el inmediato futuro del sector, al que se puede augurar una cierta recuperaci¨®n -paralela a la situaci¨®n econ¨®mica general- y una estabilizaci¨®n de precios m¨¢s acorde con la realidad, alejada de la burbuja especulativa de, los ochenta.

Con los precios reales por de bajo del nivel de 1976, desinflada ya la burbuja especulativa de la segunda mitad de los ochenta y en plena fase de turbulencia econ¨®mica, resulta pertinente preguntarse cu¨¢l ser¨¢ la evoluci¨®n del sector de oficinas en Madrid en el futuro inmediato.Cabr¨ªa manejar al respecto diferentes hip¨®tesis de trabajo, dependiendo tanto de la evoluci¨®n del marco econ¨®mico general como del comportamiento de los agentes econ¨®micos con protagonismo en el sector, fundamentalmente las instituciones financieras. En otras palabras, si en la actual coyuntura cr¨ªtica los bancos optaran por recuperar por v¨ªa ejecutiva el dinero invertido, la crisis del sector ser¨ªa d ' emoledora, pro vocando una cascada de quiebras en cadena y rememorando la crisis inmobiliaria de los a?os setenta. Una crisis que, por otro lado, acarrear¨ªa repercusiones negativas en un panorama econ¨®mico de por s¨ª en precario. Descartada la viabilidad de un nuevo rebrote, que situara los precios ni siquiera en un nivel pr¨®ximo a los alcanzados en el punto m¨¢ximo de la burbuja especulativa, queda una tercera opci¨®n: la recuperaci¨®n del sector a precios equilibrados. ?Es esto posible? besde el punto de vista de los rasgos estructurales, la actual situaci¨®n del sector de oficinas de Madrid podr¨ªa caracterizarse de la siguiente manera:

1. La burbuja especulativa ha perdido ya toda su fuerza, de la misma forma que la excepcionalidad de los a?os precedentes ha alcanzado su techo, por lo que los precios tender¨¢n a moverse por su propia din¨¢mica sin la intervenci¨®n de factores distorsionadores: afluencia masiva de capital for¨¢neo, inadecuaci¨®n de la oferta, dinero negro...

2. Aun a -pesar de que los precios se mantienen a la baja, Madrid sigue siendo una ciudad insuficientemente dotada en cuanto a metros cuadrados de oficinas por habitante, situ¨¢ndose en valores del orden del 50% de la media de las principales ciudades europeas (si se ponderan los niveles de renta relativos, esta relaci¨®n se elevar¨ªa al 750/G).

Punto intermedio

Sin referirnos, por inviables, a los niveles de demanda de los anos precedentes, que en alg¨²n a?o alcanzaron el techo de los 400.000 metros cuadrados de oficina, las necesidades de reestructuraci¨®n y la demanda potencial hacen pensar que sigue existiendo un fondo relativamente s¨®lido de desarrollo a medio y largo plazo para el sector.

3. El actual nivel de precios se sit¨²a en l¨ªnea con la oferta internacional, coloc¨¢ndose en un punto intermedio dentro de la trama de ciudades europeas. En este sentido, puede afirmarse que, en relaci¨®n con la oferta de oficinas, Madrid ha dejado de ser una ciudad excepcionalmente cara, dato a tener en cuenta por cuanto la competitividad internacional es un factor de relevancia cada vez mayor.

4. Partir de este nivel de precios parece razonable si se pone en relaci¨®n con otros factores que intervienen en la actividad econ¨®mica: salarios, servicios y dem¨¢s costes de producci¨®n.

Combinando diferentes factores se ha elaborado una tabla de precios inmobiliarios base entendidos como aquellos a los que tender¨¢ a operar el merca do. La tabla se centra en dos productos para los que se establece una l¨ªnea de precios: los de mayor nivel y aquellos otros ubicados en edificios exclusivos de calidad. Se entiende, por tanto, que queda al margen, un amplio abanico para el resto de la gama de oficinas ubicables en la ciudad.

La tabla relaciona precios de alquiler con una l¨ªnea de precios base a trav¨¦s de unas tasas de capitalizaci¨®n o de rentabilidad d¨¦ los valores inmobiliarios.

Los precios resultantes para el caso de las oficinas de primer nivel se sit¨²an en una banda cuyo m¨¢ximo alcanza las 4.000 pesetas por metro cuadrado al mes en alquiler a diferentes tasas de rentabilidad, seg¨²n el precio de venta del metro cuadrado en el mercado. En el ejemplo de los edificios exclusivos de oficinas de calidad, la hip¨®tesis parte de las 2.000-2.500. pesetas el metro cuadrado al mes a partir de precios base que se situar¨ªan en las 330.000 pesetas el metro cuadrado.

Mercado digerible

?Qu¨¦ escenario es posible dibujar a partir de estas consideraciones? ?venturemos algunas hip¨®tesis:

1. Una primera fase de turbulencia a la baja, en la que nos encontramos actualmente. En esta coyuntura, el mercado opera atenazado entre el bloqueo y la distorsi¨®n, ofreciendo claras oportunidades de inversi¨®n en operaciones de liquidaci¨®n, a la vez que las promociones que se realicen sobre la l¨ªnea de m¨¢ximos de 1990 habr¨¢n de generar fuertes p¨¦rdidas.

2. La bajada de precios habr¨¢ de tocar fondo en alg¨²n momento, segunda fase inevitable. El c¨®mo y el cu¨¢ndo depender¨¢ de c¨®mo y cu¨¢ndo se produzca la recuperaci¨®n, pero tambi¨¦n de la actitud que adopten las instituciones crediticias.

3. Una cierta recuperaci¨®n en una banda de precios similar a la establecida m¨¢s arriba, configurando un mercado de oficinas digerible por parte de los diferentes agentes en presencia (promotores, inversores y usuarios finales).

Finalizamos como empezamos. En los ochenta, todo precio pareci¨® ser poco, y las consecuencias de esta l¨®gica especulativa de espaldas a la realidad se cosechan en la actual recesi¨®n econ¨®mica. En estos noventa am¨¦naza con imperar la din¨¢mica contraria. De la insaciable voracidad a la liquidaci¨®n por derribo mediatan s¨®lo una frontera tan sutil y esquiva como es la confianza. Se trata ahora de restablecer ¨¦sta sobre bases m¨¢s racionales.