La Administraci¨®n establece cautelas al desarrollo de los fondos inmobiliarios

La Comisi¨®n Nacional del Mercado de Valores quiere impedir que los fondos y sociedades de inversi¨®n inmobiliaria puedan convertirse en lugares de refugio de patrimonios individuales o que sean en realidad financiadores de promociones particulares. Las cautelas y prevenciones que la normativa impone son numerosas, y empiezan por limitar la participaci¨®n m¨¢xima de los inversores y terminan por prohibir operaciones con los socios.

Los fondos y sociedades de inversi¨®n inmobiliaria ser¨¢n una realidad en el primer semestre del a?o. La normativa ya ha sido publicada y ahora bancos, cajas de ahorro, aseguradoras y sociedades vinculadas con el sector ultiman la presentaci¨®n de sus proyectos. La CNMV quiere corregir algunos de los errores que se han cometido hasta ahora, en especial, conseguir que estos fondos y sociedades de inversi¨®n "sean realmente colectivos", como se?alaba recientemente el presidente de la Comisi¨®n, y no refugios de patrimonios particulares con ventajas fiscales reservadas para colectivos.En este sentido, se exige que cualquier sociedad o fondo de inversi¨®n inmobiliaria, que al menos deben contar con un capital patrimonio de 1.500 millones de pesetas, tenga un m¨ªnimo de 100 accionistas o part¨ªcipes, de forma que se diluya la participaci¨®n. Adem¨¢s, en las sociedades de inversi¨®n inmobiliaria -en las que es m¨¢s f¨¢cil que se pierda el car¨¢cter de "inversi¨®n colectiva"- se proh¨ªbe que haya una participaci¨®n, directa o indirecta, superior al 1%. En los fondos de inversi¨®n el grado de concentraci¨®n se limita al 25%.

Existen adem¨¢s una serie de operaciones que se proh¨ªben expresamente como son arrendar los inmuebles de los fondos o sociedades a part¨ªcipes o socios del grupo, comprar o vender inmuebles a entidades de las sociedades gestoras de los fondos o de las sociedades, as¨ª como realizar promociones inmobiliarias.

Entre las limitaciones operativas se establece la obligatoriedad de cobrar las ventas de inmuebles que puedan realizar los fondos o las sociedades pr¨¢cticamente al contado. Desde el otro lado, se establece que las aportaciones a los fondos de inversi¨®n inmobiliaria, o a las sociedades, deben realizarse en efectivo y no en inmuebles.

Valoraci¨®n

A efectos de valoraci¨®n de los fondos y sociedades, se obliga a que se establezca el valor liquidativo de los mismos mensualmente y que las sociedades tasadoras, adem¨¢s de estar apuntadas en el registro del Banco de Espa?a, comuniquen oficialmente a la CNMV su intenci¨®n de tasar inmuebles de sociedades de inversi¨®n colectiva.Una vez autorizadas por la CNMV, deber¨¢n cumplir algunos requisitos: no pertenecer al grupo econ¨®mico para el que realicen dichas tasaciones y que los ingresos por obtenidos de una gestora no superen el 15% de su facturaci¨®n total.

Como f¨®rmula de evitar un exceso de concentraci¨®n de riesgo en los fondos y en las sociedades de inversi¨®n inmobiliaria, la normativa establece, al margen de que la inversi¨®n m¨¢xima en inmuebles no debe superar el 90% del total, que el n¨²mero de inmuebles afectados debe ser por lo menos de siete, que ninguno de ¨¦stos supere, en valor, al 20% del activo total del fondo, y que, desde el lado de los ingresos, no puede arrendarse a un ¨²nico grupo m¨¢s del 25% del activo del fondo.

El fondo de inversi¨®n inmobiliaria debe comprometerse a proporcionar reembolsos a los part¨ªcipes al menos una vez al a?o, aunque se admite que los fondos pueden firmar contratos de liquidez con entidades financieras.