La rebaja de tipos de inter¨¦s hace rentable cambiar de hipoteca, seg¨²n los expertos

La progresiva reducci¨®n de los tipos de inter¨¦s que vive el mercado hipotecario desde principios de a?o ha sembrado la inquietud en cientos de miles de espa?oles endeudados hasta las cejas con bancos y cajas para pagar su vivienda. Una pregunta les quita el sue?o. ?Cancelo mi hipoteca y me voy a otra entidad que me ofrece dinero m¨¢s barato? Aunque cada caso necesita un estudio detallado, los expertos consultados coinciden en que dos condiciones hacen interesante el cambio para la mayor¨ªa: no haber cruzado el ecuador del cr¨¦dito -la mitad del tiempo de devoluci¨®n- y una oferta alternativa cuyo tipo est¨¦ entre dos y tres puntos por debajo de lo que se est¨¢ pagando.

La mayor¨ªa de los cr¨¦ditos hipotecarios espa?oles cumplen las condiciones citadas -no haber pasado el ecuador y ser dos o tres puntos m¨¢s caros que las actuales ofertas-, seg¨²n Ignacio Temi?o, subdirector general del Banco Hipotecario. La explicaci¨®n radica en que en los ¨²ltimos a?os se ha producido un extraordinario crecimiento de este tipo de pr¨¦stamos.De los 5 billones de pesetas en hipotecas correspondientes a los a?os 1988 y 1989, se ha pasado a los 12 billones de finales del a?o 1992, lo que supone un crecimiento del 140%. De los datos se deduce tambi¨¦n que la mayor¨ªa son cr¨¦ditos a¨²n j¨®venes: el 58% tienen menos de cuatro anos.

Este es un dato -la juventud de un cr¨¦dito- que contribuye a hacer muy interesante el cambio de banco o caja de ahorros en busca de mejores condiciones, seg¨²n las fuentes consultadas.

"Cuanta m¨¢s cantidad quede por amortizar y menos tiempo lleve pagando un cr¨¦dito, m¨¢s interesante es cambiarlo", explica la directora de Banca de Particulares del Banco Santander, Ana Rodr¨ªguez.

Una de las principales razones que explican este caracter¨ªstica es que la cantidad que se quiere refinanciar sea suficientemente importante para compensar los gastos que ocasiona un cambio de hipoteca. Para un cr¨¦dito de 10 millones de pesetas, estos gastos representan una cifra entre 600.000 y 800.000 pesetas, dependiendo de la penalizaci¨®n que cargue el primer banco.

Con el actual m¨¦todo de devolver un cr¨¦dito hipotecario, la cuota mensual permanece constante durante todo el periodo de pago. Sin embargo, la mayor parte de la cuota mensual durante los primeros a?os corresponde a los intereses, y se amortiza muy poco capital (ver gr¨¢fico).

De una cuota mensual de 139.000 pesetas -correspondiente a un cr¨¦dito de 10 millones al 15% a 15 a?os-, 125.000 pesetas del recibo del primer mes corresponden a intereses y 14.958 a amortizaci¨®n de capital.

La otra condici¨®n que justifica el cambio de entidad es una diferencia de entre dos y tres puntos en el tipo de inter¨¦s de la oferta alternativa. Una diferencia f¨¢cil de encontrar en el actual abanico de ofertas que hay en el mercado hipotecario, tras el recorte, continuado del precio del dinero que ha efectuado el Banco de Espa?a en lo que va de a?o.

"En realidad, los pr¨¦stamos al cliente han ca¨ªdo menos de lo que pueda parecer", seg¨²n Juan Antonio Misert, director de riesgos de la Caja de Madrid.

'Pacto de novaci¨®n'

El pacto de novaci¨®n -que permite renegociar con el mismo banco condiciones m¨¢s favorables para un cr¨¦dito- es una alternativa cada vez m¨¢s utilizada por los usuarios, seg¨²n reconoce Jos¨¦ Viladot, jefe de cr¨¦ditos de La Caixa. Los bancos y las cajas de ahorros acceden a realizar este tipo de operaciones en funci¨®n de su relaci¨®n con el cliente.Jorge Caminero, asesor en temas bancarios de la Organizaci¨®n de Consumidores y Usuarios (OCU), recomienda, no obstante, un contrato de novaci¨®n, en lugar de un mero pacto. "Si no, la garant¨ªa jur¨ªdica est¨¢ en el aire". Los gastos notariales y del registro son independientes de la cuant¨ªa del pr¨¦stamo y mucho m¨¢s reducidos que los de cancelaci¨®n de la hipoteca.