La reforma estructural del mercado inmobiliario

Joaqu¨ªn Estefan¨ªa publicaba en su habitual columna dominical, del 11 de julio de 1999, una reflexi¨®n sobre la liberalizaci¨®n del suelo y el precio de la vivienda con el t¨ªtulo de La burbuja inmobiliaria.Efectivamente, al amparo del ciclo expansivo y de la bajada de los tipos de inter¨¦s, se han producido mejoras efectivas en la accesibilidad a la vivienda, al descender los costes financieros y ampliarse la cifra de demandantes solventes como consecuencia de la propia mejor¨ªa del mercado laboral. Esta situaci¨®n parece provocar, sin embargo, un "recalentamiento" en el mercado inmobiliario, quiz¨¢s por no poder adaptar su oferta a la presi¨®n de la demanda con la inmediatez que los propios demandantes solicitan. Para el articulista, este "recalentamiento" o "burbuja inmobiliaria", si se unen algunos datos sociol¨®gicos, determina un c¨®ctel social explosivo.

El primer problema del precio de la vivienda es, sin embargo, el escaso o nulo criterio econom¨¦trico para su determinaci¨®n. Cada cierto tiempo suelen aparecer en los medios de comunicaci¨®n declaraciones tales como "los precios de la vivienda han sufrido una subida en el ¨²ltimo semestre un 10%" o "se prev¨¦ que suban en el pr¨®ximo a?o un 20%", seg¨²n dice la Sociedad de Tasaci¨®n A o Z o el experto inmobiliario de turno. Es tremendamente parad¨®jico que el denostado mercado inmobiliario, presentado muchas veces como el prototipo de todos los males de la econom¨ªa de mercado, carezca de un acercamiento cient¨ªfico que cuantifique y objetivice la asignaci¨®n de precios y la previsi¨®n de sus evoluciones. Se comporta como el mercado en el que est¨¢ m¨¢s ausente uno de los principios significativos de todo mercado: tener un sistema transparente y eficiente para la asignaci¨®n de precios. Tengo la impresi¨®n de que todos estos datos se dan al "bulto", sin hacer las necesarias desagregaciones, entre la vivienda nueva y usada, zonas geogr¨¢ficas homog¨¦neas, viviendas en los centros urbanos y los ensanches y tipolog¨ªas. Al mismo tiempo, los primeros interesados con los anuncios del incremento de precio y de sus evoluciones son los promotores por la v¨ªa de la escasez del producto y el est¨ªmulo a la toma de decisiones por los consumidores. Compre usted ahora, que el a?o que viene le va a costar m¨¢s caro y, adem¨¢s, har¨¢ un buen negocio.

Por eso, en el dilema, inteligentemente planteado por Joaqu¨ªn Estefan¨ªa, o no toda liberalizaci¨®n supone autom¨¢ticamente una bajada de precios o no hubo una aut¨¦ntica liberalizaci¨®n del suelo, me quedo con el segundo axioma. Aqu¨ª no ha habido una aut¨¦ntica liberalizaci¨®n del suelo, soluci¨®n que tomo por convicci¨®n, porque no creo en los hechiceros.

Lo que ha sucedido es que vamos a llevar diez a?os, por no contar los periodos anteriores, hablando del precio del suelo y de la vivienda, sin profundizar sin temores ni prevenciones ide¨®logicas, en una aut¨¦ntica reforma estructural que no se traduzca en un rifirrafe seudopol¨ªtico bajo la falacia de que algunos van a dejar sin escuelas ni equipamientos las ciudades y con todas las viviendas costando m¨¢s de cincuenta millones. Todo esto, en un pa¨ªs con una baja densidad y amplios territorios sin valores ecol¨®gicos alrededor de las ciudades.

En Madrid estamos pasando de las formulaciones gubernamentales a la realidad de un proceso de competencia efectiva entre suelos y operadores, con m¨¢s de cuarenta y dos millones de metros cuadrados de suelo con planes parciales aprobados, lo que supone un hecho sin precedentes. Esta situaci¨®n no significa que el precio de la vivienda baje autom¨¢ticamente, algo que s¨®lo se le podr¨ªa ocurrir a un imb¨¦cil, sino que se est¨¢n generando las condiciones estructurales para que los procesos de adaptaci¨®n de oferta y demanda sean mucho m¨¢s inmediatos, sin largos periodos temporales debidos a la lenta maduraci¨®n de los procesos urban¨ªsticos y edificatorios. Situaci¨®n que redundar¨¢ tambi¨¦n en los modelos econom¨¦tricos de los precios al relacionar el proceso de producci¨®n y, por tanto, la incidencia del suelo, en el sumando final del producto vivienda, de acuerdo con un criterio homog¨¦neo comparativamente eficaz.

Junto a la liberalizaci¨®n t¨ªpica, clasificar y calificar m¨¢s suelo, hay al menos tres asignaturas pendientes m¨¢s: reformar la gesti¨®n desburocratizando la intervenci¨®n administrativa, implicar en el proceso a los patrimonios p¨²blicos de todas las administraciones, no s¨®lo de los ayuntamientos, y realizar una aut¨¦ntica reforma fiscal que despeje el marasmo tributario y aporte claridad al mercado.

?Estar¨¢n dispuestas las formaciones pol¨ªticas mayoritarias a aceptar este reto? Como ven, finalizo preguntando, como Joaqu¨ªn Estefan¨ªa.