La presi¨®n pol¨ªtica de un cambio de manos

Juan Manuel L¨®pez Benjumea anunci¨® el pasado jueves en el Consejo de Administraci¨®n de Caja San Fernando, entidad que preside, lo que los medios de comunicaci¨®n llevaban meses husmeando: su entidad y El Monte se deshacen de los terrenos de la dehesa de Tablada.

Independientemente de los 4.000 millones de pesetas de beneficio que las cajas pueden obtener de la operaci¨®n y de los opacos intereses que llevan a una decena de empresas constructoras a adquirir alrededor de 350 hect¨¢reas de suelos r¨²sticos e inundables a un elevad¨ªsimo precio (4.429 pesetas por metro cuadrado), el cambio de propietarios aumenta las complicaciones que el Ayuntamiento de Sevilla va a encontrar para conseguir el objetivo que persigue con el anunciado proceso de expropiaci¨®n de la dehesa: dedicarla a usos p¨²blicos como zona verde y de ocio, uno de los principales proyectos para la ciudad que prepara la oficina de revisi¨®n del Plan General de Ordenaci¨®n Urbana (PGOU), dirigida por Manuel ?ngel Gonz¨¢lez Fustegueras.

El desarriollo a corto plazo de la expropiaci¨®n, que la Gerencia de Urbanismo quiere poner en marcha en primavera de 2002, depende en gran parte del informe sobre el grado de inundabilidad de los terrenos de la dehesa encargado a la Confederaci¨®n Hidrogr¨¢fica del Guadalquivir (CHG).

Si del estudio de la CHG resulta, como espera la oficina de revisi¨®n del PGOU de Sevilla, que toda la dehesa corre riesgo de inundaci¨®n en caso de crecida del r¨ªo Guadalquivir, el resultado de la expropiaci¨®n ser¨ªa triunfante para los intereses municipales. Todo el terreno quedar¨ªa a disposici¨®n de Urbanismo a cambio, simplemente, del abono a los nuevos propietarios del precio del suelo como r¨²stico e inundable. Ese valor lo cifra el catastro en 300 millones de pesetas por las 350 hect¨¢reas y un jurado de expropiaci¨®n dif¨ªcilmente lograr¨ªa justificar su incremento en una expectativa de negocio que, en este caso, ser¨ªa casi inexistente.

Riesgo de inundaci¨®n

Otra cosa ser¨ªa si la confederaci¨®n hidrogr¨¢fica determina que una parte de la dehesa est¨¢ a salvo del riesgo de inundaci¨®n (algunas fuentes cifran en el 30% del terreno esta franja). En este escenario, las constructoras que ahora se han hecho con los terrenos podr¨ªan asirse en la negociaci¨®n con el Ayuntamiento para fijar el precio de expropiaci¨®n a su expectativa de negocio inmobiliario en caso de que esa porci¨®n (el 30%) fuese recalificada como urbanizable, una opci¨®n que recog¨ªa el convenio suscrito en 1999 entre la Gerencia de Urbanismo y las cajas como propietarias del suelo.

En este segundo supuesto, y ante esa posici¨®n de fuerza de los grupos inmobiliarios que ahora forman el bloque de propietarios de la dehesa, ser¨ªa dif¨ªcil que el Ayuntamiento accediera a abonar el elevado precio que las constructoras pedir¨ªan por los terrenos. La decisi¨®n ser¨ªa del jurado de expropiaci¨®n y, ante el probable descontento que ¨¦sta provocar¨ªa en alguna de las dos partes, el asunto podr¨ªa terminar en un juzgado de lo Contencioso Administrativo.

Una previsible soluci¨®n a este entuerto urban¨ªstico, con la que las constructoras deben haber contado para animarse a gastar cerca de 14.000 millones de pesetas en una gran superficie de terreno no urbanizable, es que la Gerencia de Urbanismo acepte compensar la expropiaci¨®n de la mayor¨ªa de la dehesa con la entrega a las empresas inmobiliarias de la parte de suelo que no sea inundable y que podr¨ªa ser declarado urbanizable en el proceso de revisi¨®n del PGOU.

Esta posibilidad, es decir, que las inmobiliarias construyan en la zona de Tablada no inundable, ha sido admitida por el delegado de Urbanismo de Sevilla, Rafael Carmona, y har¨ªa triunfar la tesis de la negociaci¨®n sobre la v¨ªa judicial. En este supuesto, el beneficio de la operaci¨®n para las empresas inmobiliarias (varias de las m¨¢s importantes de Andaluc¨ªa) tras su inversi¨®n conjunta de m¨¢s de 13.000 millones de pesetas se basar¨ªa en la edificabilidad que se les concediese y en la calidad de la vivienda que construyesen. Pero ¨¦sta es una opci¨®n que a¨²n no contempla el Ayuntamiento.