Las causas son m¨²ltiples

El precio de las viviendas ha saltado a la opini¨®n p¨²blica, es escandalosamente alto y sigue subiendo de manera igualmente escandalosa. Las causas son m¨²ltiples, pero si hubiera que se?alar s¨®lo una, la respuesta ser¨ªa el descenso del precio del dinero. Una familia puede detraer de sus ingresos una determinada cantidad mensual, y seguir viviendo, la capitalizaci¨®n de esta cantidad determina el precio que puede pagar por una vivienda, que aumenta a¨²n m¨¢s si crece, como lo ha venido haciendo, el n¨²mero de a?os del cr¨¦dito hipotecario; es decir, la gente no gana m¨¢s, pero puede pagar m¨¢s.

El crecimiento continuado de los precios de la vivienda tiene, adem¨¢s, el efecto perverso de crear una sensaci¨®n de inversi¨®n segura y rentable que anima a su vez a invertir; se produce as¨ª una relaci¨®n de las familias con el precio de la vivienda ambigua, todos querr¨ªamos viviendas m¨¢s baratas para nuestros hijos siempre que nuestra propia vivienda, la inversi¨®n de nuestra vida, no baje de valor. Se produce, adem¨¢s, la paradoja de que no pocas familias poseen viviendas varias como inversi¨®n mientras los hijos mayores de edad siguen viviendo en el hogar familiar.

Si hubiera que buscar una sola causa, la respuesta ser¨ªa el descenso del precio del dinero

Las posibilidades del comprador determinan el precio de la vivienda, basta restarle el de la construcci¨®n y dem¨¢s gabelas asociadas, entre ellas el beneficio del promotor (que no suele exceder del que hubiera obtenido no construyendo y revendiendo el solar) para obtener el precio del suelo, joya incuestionable del sistema especulativo que domina el mercado, ya que el suelo es un bien limitado y por tanto poco sujeto a las leyes del mercado. El suelo es el gran villano, pero no es el ¨²nico destino de la escalada de precios.

Un mercado que acepta sin resentirse un continuo encarecimiento est¨¢ acomodando en los ¨²ltimos tiempos las consecuencias de otros factores que elevan los costes de la construcci¨®n, y que tienen un origen variado:

- Causas coyunturales, tales como la escasez de mano de obra o de determinados materiales que propician aumentos de coste que cabe esperar sean tambi¨¦n s¨®lo coyunturales seg¨²n las leyes del mercado.

La voracidad recaudatoria de numerosos municipios que subsisten gracias a las licencias de obra, las cesiones obligatorias de suelo y los convenios urban¨ªsticos que producen enormes cantidades de dinero, aparentemente salido de la nada, a repartir entre los especuladores y las administraciones, mediante el sencillo artificio de cambiar el aprovechamiento del suelo previsto en el planeamiento (recu¨¦rdese la operaci¨®n Real Madrid).

- Costes derivados de la creciente regulaci¨®n administrativa del sector, que pretende mejorar tanto la seguridad del proceso de edificaci¨®n como la calidad y garant¨ªas del producto final.

Estos nuevos costes se trasladan inevitablemente al comprador y aunque en el contexto actual probablemente m¨¢s que influir en el precio final dejan algo menos de margen para el aumento del precio del suelo, no s¨®lo est¨¢n ah¨ª para quedarse, sino que podr¨ªan aumentar considerablemente con el desarrollo de la Ley de Ordenaci¨®n de la Edificaci¨®n, que afortunadamente parece estar tomando ¨²ltimamente un rumbo algo m¨¢s racional.

Aunque casi nadie duda de la excelente intenci¨®n de las administraciones, los resultados no siempre se corresponden con los deseos, pueden citarse algunos ejemplos tales como:

- No parece que los "proyectos y estudios de seguridad" hayan resultado en una reducci¨®n de la siniestralidad laboral y no ser¨ªa malo llevar a cabo y publicar un estudio de la cuesti¨®n, para que aceptando la necesidad de invertir en seguridad (y aun de incrementar el actual nivel de inversi¨®n) se hiciera de forma que se obtengan resultados positivos.

- El seguro obligatorio ha tra¨ªdo consigo la intervenci¨®n de auditor¨ªas e inspecciones t¨¦cnicas cuya incidencia real en la calidad de las obras est¨¢ por ver, mientras que en cambio es una realidad indudable la repercusi¨®n econ¨®mica en paralizaciones, retrasos y costes adicionales derivados de las exigencias, no siempre justificables, de los controladores.

- Hemos pasado de la inexistencia de informe geot¨¦cnico a su obligatoriedad, aunque se disponga del informe del solar de al lado o se vaya a construir una vivienda de dos plantas sobre roca, la realizaci¨®n de estudios generales en nuevas urbanizaciones o la recopilaci¨®n por los ayuntamientos de los datos existentes en los cascos urbanos dar¨ªa una informaci¨®n m¨¢s fiable y con menor coste.

- De la inexistencia de telecomunicaciones, pasando por la antena colectiva, hemos llegado a la necesidad de un proyecto espec¨ªfico para colocar unos armarios y unos tubos vac¨ªos en la caja de escalera.

El necesario camino hacia una construcci¨®n cada vez m¨¢s segura y de mayor calidad tiene unos costes que hay que analizar con cuidado para evitar en lo posible aquellos que no se traduzcan realmente en un aumento de calidad o de seguridad, ya que junto a exigencias l¨®gicas tiende a ir creciendo de forma inexorable una monta?a de papel que aumenta directa e indirectamente los costes de la vivienda sin ninguna contrapartida real.

Los arquitectos que tradicionalmente hemos ejercido la responsabilidad t¨¦cnica del sector de la construcci¨®n y seguimos cargando con la total responsabilidad legal de los problemas, hemos asumido y seguiremos asumiendo sin duda las medidas tendentes a mejorar tanto el producto final como la seguridad del proceso de construcci¨®n, pero lo har¨ªamos con mayor alegr¨ªa y convicci¨®n si su implantaci¨®n fuera acompa?ada de una previsi¨®n inicial de su repercusi¨®n en costes y plazos de ejecuci¨®n de obra y hubiera adem¨¢s un seguimiento posterior de su incidencia real en la calidad y seguridad de la construcci¨®n.

Ricardo Aroca Hern¨¢ndez-Ros es decano electo del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid.