Bienvenido, m¨ªster Marshall

El precio de la vivienda ha subido m¨¢s del 50% en los tres ¨²ltimos a?os. En la d¨¦cada de los ochenta, el 60% de las edificaciones ten¨ªan alg¨²n r¨¦gimen de protecci¨®n, y ahora apenas diez de cada cien. El n¨²mero de viviendas construidas en el ¨²ltimo a?o por encima de las necesidades de nuevos hogares es de un 152%. Son datos recientes del Banco de Espa?a.

En medio del debate abierto en torno a la carest¨ªa de la vivienda y al boom de la construcci¨®n, se han aducido razones diversas para justificar el supuesto apego a la propiedad de los espa?oles; no digamos ya en mi/nuestra querida y herida Galicia del minifundismo y las partijas. Razones, como las meigas, "haber, hainas", algunas bien arraigadas en nuestra tradici¨®n edilicia. Ya las decimon¨®nicas leyes de ensanche de poblaciones atribuyen al propietario del suelo la facultad de urbanizar, sentando una premisa discrepante con la tendencia de la legislaci¨®n europea posterior, tal como ha se?alado G. R. Fern¨¢ndez.

Las ¨²ltimas disposiciones legislativas, sobre todo a partir de la Ley del Suelo del 98, han sido otros tantos proyectiles dirigidos a los fundamentos de la concepci¨®n de la ciudad. Veamos dos ejemplos: se propone que la mayor parte del suelo de un municipio, a trav¨¦s del plan general, debe estar en disposici¨®n de ser edificado en funci¨®n de su potencialidad inmobiliaria y no tanto de las necesidades de crecimiento, de su orientaci¨®n, etc¨¦tera, d¨¢ndole de esta manera un golpe bajo al cometido del planeamiento. Segundo, a esa cantidad de suelo urbanizable delimitado, por arte de birlibirloque, se le atribuye el llamado valor residual, que es el que le corresponder¨ªa si ya estuviese urbanizado cuando, por el contrario, los propietarios de suelo no han invertido, ni seguramente piensan hacerlo, un euro para ello.

Pues bien, a pesar del liberalismo excesivo de las reformas, de la baja sustancial de los tipos hipotecarios, de los planes generales con ofertas masivas de suelo y de la construcci¨®n sin precedentes -500.000 viviendas al a?o, muy por encima de la demanda de segunda residencia y de alojamiento tur¨ªstico-, no s¨®lo no se ha conseguido bajar los precios, sino que ¨¦stos han seguido subiendo de forma descontrolada y como nunca lo hab¨ªan hecho. Las teor¨ªas "cl¨¢sicas" se desvanecen y, sin embargo, seguimos escuchando opiniones que reclaman m¨¢s suelo y m¨¢s ladrillo para que la vivienda sea razonablemente asequible. Hay que reconocer, con todo, que algunos Gobiernos auton¨®micos han introducido nuevas f¨®rmulas de gesti¨®n que han conseguido ralentizar algo el incremento.

Mientras el resto de la Uni¨®n Europea invierte m¨¢s en educaci¨®n y cultura, investigaci¨®n y desarrollo, innovaci¨®n tecnol¨®gica, universidades, empresas punteras y en su capital humano, generando la nueva econom¨ªa, en Espa?a buena parte del ahorro y la inversi¨®n se dirigen al mercado inmobiliario y a su corolario inmenso de infraestructuras: depuradoras, calles, parques, energ¨ªa... ?ltimamente hemos o¨ªdo hasta la saciedad que, como el mercado de valores va mal, el inmobiliario se convierte en refugio del capital. Con los datos citados y con una demograf¨ªa estancada, salvo por la aportaci¨®n de los inmigrantes, que participan escasamente de ese mercado, y con un turismo al que empiezan a aparecerle competidores inmobiliarios, resulta que una porci¨®n significativa de las viviendas, la m¨¢s alta de Europa -seg¨²n algunas estad¨ªsticas, supera ya el 16%-, quedar¨¢n desocupadas y, por lo tanto, con su ciclo econ¨®mico finiquitado. Se puede concluir, pues, que si la bolsa va mal, la ciudad no va a ir mejor, porque se construir¨¢ sin la debida reflexi¨®n y, m¨¢s pronto que tarde, la burbuja inmobiliaria podr¨ªa empezar a desinflarse en las periferias urbanas, con consecuencias impredecibles.

Esta ciudad hiperconstruida y hecha deprisa puede tener, adem¨¢s, otras consecuencias preocupantes para nuestro futuro inmediato. Me viene a la memoria la excelente pel¨ªcula de Berlanga y Bardem, cuyo cincuentenario acaba de celebrarse. La efem¨¦ride nos ha permitido enterarnos, entre otras cosas, de que la iglesia era de mentira, hecha a prop¨®sito para la pel¨ªcula, como tambi¨¦n era falso el pueblo andaluz improvisado por los vecinos para recibir a los americanos. Pero m¨ªster Marshall pas¨® de largo y al rato ya estaban desmontando el decorado. ?Qu¨¦ hicieron los vecinos de Villar del R¨ªo con todo aquel material de desecho? Del mismo modo, ?qu¨¦ hacer con el parque de viviendas deshabitadas que se deteriora? ?Con qu¨¦ presupuestos municipales se va a garantizar la calidad y el mantenimiento de los espacios p¨²blicos de urbanizaciones con pocos residentes? ?C¨®mo proteger la seguridad de tanta poblaci¨®n dispersa? ?C¨®mo afrontar el problema territorial ocasionado al impermeabilizar tal cantidad de superficie? ?Qui¨¦n va a costear las infraestructuras para esa "metr¨®poli" crecida a campo traviesa, cuando las ciudades todav¨ªa no tienen las suficientes?...

El caso es que la poblaci¨®n se ha sumado a un furor inmobiliario sin correspondencia con las necesidades reales ni con la disponibilidad econ¨®mica familiar. Tanto es as¨ª, que cuando se compra una vivienda se piensa m¨¢s en las "acciones de suelo" que se adquieren que en su organizaci¨®n, que sigue siendo tan conservadora como hace cuarenta a?os. Henos todos enfrascados en un gran juego de transacci¨®n de plazas de aparcamiento, pisos o adosados, hoteles, residencias de la tercera edad, fondos inmobiliarios, y los j¨®venes comprometidos en operaciones econ¨®micas de dif¨ªcil sostenimiento, a las que se dedica casi la mitad de la renta familiar y los mejores a?os del capital humano. Por otro lado, pong¨¢monos por un instante en el lugar de los "denostados" propietarios de suelo, que comprueban c¨®mo todos los d¨ªas llaman a su puerta haci¨¦ndoles ofertas sucesivas, y piensan para s¨ª que tienen las minas del rey Salom¨®n. Y la verdad es que, con las reformas legislativas, las tienen.

Este frenes¨ª constructivo ha colocado a los gobiernos municipales en situaciones pol¨ªticas complejas. Por un lado, participan del mercado de plusval¨ªas, bien porque est¨¢n convencidos de que deben hacerlo o, en la mayor¨ªa de los casos, porque lo necesitan para permutar suelo o liberar d¨¦ficit presupuestarios, cuando al mismo tiempo tienen que defender ostensiblemente la contenci¨®n de precios. Por otro, mientras plantean el abaratamiento de la vivienda para propiciar el retorno de ese sector de la poblaci¨®n emigrado a municipios donde es m¨¢s asequible, saben que una hipot¨¦tica bajada general de los precios podr¨ªa tener consecuencias electorales, porque muchas expectativas econ¨®micas se sentir¨ªan amenazadas.

?No seremos capaces de poner entre todos un poco de sentido com¨²n en esta situaci¨®n? De momento, s¨®lo sentido com¨²n, pensando que la soluci¨®n no va a depender ¨²nicamente de reformas legislativas o de medidas econ¨®micas coyunturales, sino que se impone un planteamiento diferente. Un nuevo rumbo en el que la ciudad no sea considerada s¨®lo como una mercanc¨ªa, y donde la Administraci¨®n p¨²blica no se conforme con ser mero regulador, sino que asuma el papel de gestor efectivo.

Conviene, sobre todo, reconsiderar las reformas legislativas introducidas por la ley del 98 en la valoraci¨®n y r¨¦gimen de la propiedad, ya que, aparte de demostrar su incapacidad para abaratar el precio de la vivienda, impiden desarrollar el planeamiento con criterios sociales, construir mejor las ciudades y adaptarse m¨¢s al mandato constitucional. De paso, habr¨ªa que desarrollar f¨®rmulas tendentes a ajustar las diferencias abismales entre valor y precio en el mercado inmobiliario, que no s¨®lo tienden a confundirse, como advert¨ªa Machado, sino que en las ciudades espa?olas son un aut¨¦ntico disparate.

Por otra parte, y pensando sobre todo en los j¨®venes, debe relanzarse, con mentalidad empresarial y ayudas espec¨ªficas, el mercado de alquiler, tratando de emular a otras sociedades europeas, como por ejemplo Alemania, donde el 60% de la poblaci¨®n vive en ese r¨¦gimen. Como refuerzo de esta pol¨ªtica, los planes de rehabilitaci¨®n que con tanto ¨¦xito vienen desarroll¨¢ndose en gran parte de nuestros centros hist¨®ricos podr¨ªan hacerse extensivos a la importante cantidad de edificios que necesitan mantenimiento.

Tenemos que apearnos de la burra y admitir que el aumento indiscriminado y masivo de la oferta de suelo y viviendas en los municipios que tienen tir¨®n, si no va acompa?ado de otras medidas, no consigue estabilizar su precio, sino al contrario. M¨¢s valdr¨ªa impulsar una pol¨ªtica sostenida de construcci¨®n de viviendas con diferentes reg¨ªmenes de protecci¨®n, basada, por un lado, en estudios serios de la demanda -por tramos generacionales, por tipos de familia, por ciudades o comunidades- y, por otro, en un acuerdo territorial entre la autonom¨ªa, el municipio capital y los del ¨¢rea metropolitana. Asimismo se necesita disponer de f¨®rmulas claras para evitar la especulaci¨®n con este tipo de viviendas, y plantear la innovaci¨®n en su organizaci¨®n, porque la sociedad espa?ola ha cambiado y esta evoluci¨®n en los estilos de vida no se ha visto reflejada hasta ahora en el dise?o de los espacios de habitaci¨®n.

Creo, a pesar de las dificultades, que el di¨¢logo entre administraciones es una buena herramienta de trabajo, porque la vivienda y la construcci¨®n de la ciudad son temas muy serios e indisociables. Pero para hacerlo, lo primero es no dejar que la polvareda del coche de m¨ªster Marshall, el beneficio f¨¢cil e inmediato, nos nuble la vista.

Xerardo Est¨¦vez es arquitecto.