Caruana pide m¨¢s suelo y viviendas de alquiler para evitar un "ajuste brusco"

El gobernador del Banco de Espa?a, Jaime Caruana, hizo ayer balance de la econom¨ªa en 2002 ante sus consejeros en el que destac¨® que para evitar un "brusco ajuste" en el mercado de la vivienda -los precios han sobrepasado "niveles coherentes"- habr¨ªa que aumentar la oferta de suelo y corregir el fuerte desequilibrio existente entre la propiedad y el alquiler. Tambi¨¦n pide a bancos y cajas de ahorro que refuercen sus controles de cr¨¦dito y recobro, tras advertir del fuerte peso que la adquisici¨®n de la vivienda ha tenido en el crecimiento del cr¨¦dito durante los ¨²ltimos a?os.

El gobernador del Banco de Espa?a mostr¨® ayer su preocupaci¨®n por la evoluci¨®n de los precios de la vivienda, no s¨®lo por las evidentes dificultades de acceso para muchas familias espa?olas, sino tambi¨¦n por cuanto se trata "de un mercado tan influyente en el funcionamiento global de la econom¨ªa".

En su intervenci¨®n de ayer, Caruana apunt¨® que la fuerte subida en los precios de la vivienda se explica por "la evoluci¨®n de la pir¨¢mide poblacional, el aumento de la inmigraci¨®n, el crecimiento de la demanda de segundas residencias por parte de residentes y no residentes, y, sobre todo, el continuado crecimiento de la renta y el pronunciado descenso de los tipos de inter¨¦s. La desfavorable evoluci¨®n de las cotizaciones burs¨¢tiles en los ¨²ltimos tres a?os "ha incrementado el atractivo de oportunidades alternativas de inversi¨®n, como las que ofrecen los activos reales".

Para Jaime Caruana el valor de los inmuebles "podr¨ªa haber sobrepasado los niveles coherentes" y resultar¨ªa deseable que las tasas de crecimiento del precio de la vivienda comiencen a reconducirse de una manera progresiva y ordenada. Para ello, ofreci¨® como receta "actuaciones sobre las regulaciones y pr¨¢cticas que restringen la oferta de suelo y las dirigidas a corregir las distorsiones que determinan el marcado sesgo que en el mercado espa?ol presenta la vivienda en propiedad frente a la de alquiler".

Estas medidas evitar¨ªan, seg¨²n Caruana, un "brusco" y r¨¢pido descenso de los precios que tendr¨ªa consecuencias negativas para el conjunto de la econom¨ªa. "Resulta probable y deseable que las tasas de crecimiento del precio de la vivienda comiencen a reconducirse de una manera progresiva y ordenada hacia registros m¨¢s acordes con la evoluci¨®n de sus fundamentos", dijo el gobernador.

Precios y rentas

Como novedad, el Banco de Espa?a analiza en su informe anual la relaci¨®n te¨®rica entre el precio de la vivienda y lo que se obtiene de ella, es decir, los alquileres o los precios imputados de los servicios de alojamiento. El resultado de ambos enfoques apuntan "una cierta infravaloraci¨®n de la vivienda en la segunda d¨¦cada de los noventa". Por eso dice que "el comportamiento expansivo de los precios en este mercado al final de la d¨¦cada debe contemplarse, en parte, como un ajuste hacia su valor de equilibrio".

En este sentido, uno de los sectores m¨¢s afectados ser¨ªa el financiero. En 2002 los pr¨¦stamos a la construcci¨®n y a los servicios inmobiliarios facilitados por las entidades financieras aumentaron conjuntamente un 25% y supon¨ªan a finales del pasado a?o un 16% del total. Por ello, el gobernador del Banco de Espa?a insisti¨® en la necesidad de que bancos y cajas de ahorro "refuercen el rigor en los procesos de an¨¢lisis, concesi¨®n y seguimiento de las operaciones de cr¨¦dito y que agilicen los procedimientos de recobro". Y ello se explica por la elevada competencia existente en el sector bancario espa?ol, unida a un entorno de tipos de inter¨¦s hist¨®ricamente bajos que va a demandar de las entidades un importante esfuerzo de racionalizaci¨®n de costes, con el objetivo de aumentar la eficiencia.

Tambi¨¦n el gobernador se mostr¨® especialmente exigente con las entidades financieras respecto a la calidad de sus recursos propios. Las abundantes emisiones de deuda subordinada y de participaciones preferentes que realizaron bancos y cajas el pasado a?o han restado calidad a sus balances.

As¨ª, de acuerdo con las normas internacionales de control de riesgo Basilea II, Caruana apunt¨® que "no basta con tener un volumen global de capital suficiente, e incluso holgado: debe existir una estrategia de recursos propios, que tenga en cuenta elementos como la permanencia y calidad de los recursos propios, la capacidad de acceso al mercado y el equilibrio entre la remuneraci¨®n al accionista y la capitalizaci¨®n de la entidad".

Y a?adi¨®: "Con excesiva frecuencia se acude a f¨®rmulas de aumento de recursos propios mediante uso de financiaciones subordinadas o instrumentos h¨ªbridos para financiar expansiones del negocio, mientras que al tiempo se modera la acumulaci¨®n de reservas provenientes de beneficios no distribuidos. Es imprescindible que las entidades valoren las decisiones sobre nivel y composici¨®n del capital desde una perspectiva estrat¨¦gica y de medio plazo".

Nueva contabilidad

Dentro del sector financiero, del que alab¨® el limitado impacto que en sus beneficios tuvieron el menor crecimiento econ¨®mico y las dificultades de las inversiones latinoamericanas, Caruana consider¨® que el cambio de las nuevas normas contables (IAS) para 2005 va a tener un efecto muy importante en la responsabilidad y la gesti¨®n de las entidades financieras.

Para el gobernador, las exigencias de la nueva contabilidad que ha surgido dentro del proceso de devolver la confianza a los mercados, tras los esc¨¢ndalos financieros vividos en Estados Unidos, representan una revisi¨®n profunda de la forma de elaborar la informaci¨®n financiera, "que va a afectar no s¨®lo a los estados contables, sino, adem¨¢s, a los esquemas decisorios de la empresa bancaria, revisi¨®n que indudablemente conllevar¨¢ la modificaci¨®n de los sistemas de captura de la informaci¨®n, tanto cuantitativa como cualitativa".

El buen gobierno de las entidades de cr¨¦dito es un ¨¢rea en la que el Banco de Espa?a tiene un especial inter¨¦s. "Lejos de ser una moda pasajera, la mejora de la gobernanza empresarial debe ser un ¨¢rea de atenci¨®n prioritaria por parte de las entidades," afirm¨®.