Las burbujas y las bolsas de valores

EL DISPARO DE SALIDA lo dio hace un mes el semanario The Economist, cuando especul¨® sobre la posibilidad de que en Espa?a se estuviese viviendo una burbuja inmobiliaria y que el precio de las viviendas pudiese bajar hasta un 30%. Una burbuja inmobiliaria es un ajuste de precios de los pisos a la baja. En el extremo -y eso es lo que ocurri¨® en Jap¨®n- puede suceder que un ciudadano pague m¨¢s por la hipoteca de su piso (principal e intereses) que lo que ¨¦ste vale en el mercado. Es decir, la ruina.

La burbuja inmobiliaria es un futurible, una expectativa. Los ¨²ltimos datos en Espa?a indican, por el contrario, que en el primer trimestre de 2003 el precio de la vivienda ha subido m¨¢s de un 17% en tasa interanual. En EE UU, donde tambi¨¦n se est¨¢ hablando mucho de burbuja inmobiliaria -y de su contexto m¨¢s cercano, la deflaci¨®n-, las cifras actuales tambi¨¦n indican otra situaci¨®n: se siguen vendiendo m¨¢s viviendas que nunca; las ventas de residencias nuevas subieron un 12,5% en mayo, el incremento mayor desde septiembre de 1993; en el mercado s¨®lo hay nuevas viviendas para cubrir la demanda de tres meses y medio, las existencias m¨¢s bajas en cuatro a?os. En cuanto a las viviendas de segunda mano, en ese mismo mes experimentaron un nuevo r¨¦cord de ventas. Esta tendencia est¨¢ sustentada en el escaso precio del dinero (los tipos de inter¨¦s de referencia bajaron hasta el 1% el pasado mi¨¦rcoles, la tasa m¨¢s baja en los ¨²ltimos 45 a?os. Se trata del decimotercer recorte del precio del dinero desde 2001), lo que lleva a los ciudadanos norteamericanos a un sobreendeudamiento hipotecario.

Si se produjese una burbuja inmobiliaria y los precios de los pisos bajasen, ?volver¨ªa el dinero a las Bolsas, teniendo en cuenta que los dep¨®sitos bancarios a plazo o la deuda p¨²blica tienen una remuneraci¨®n muy baja?

?Por qu¨¦ se est¨¢n comprando tantos pisos en Espa?a? No hay una explicaci¨®n monocausal, sino una suma de vectores que, por una vez, tiran en la misma direcci¨®n: la emergencia del dinero negro, unos tipos de inter¨¦s muy bajos, una renta disponible superior por la bajada del impuesto sobre la renta, creaci¨®n de empleo, el cambio hacia viviendas de mayor calidad, la presencia de inmigrantes con voluntad de establecerse definitivamente en nuestro pa¨ªs (hay algunas cajas de ahorro en las que una de cada cuatro o de cada tres hipotecas est¨¢n concedidas a ciudadanos de otros pa¨ªses), los jubilados europeos que se instalan en las zonas costeras y que se hacen propietarios, etc¨¦tera.

Si estallase la burbuja burs¨¢til -cosa que han desmentido desde el vicepresidente del Gobierno, Rodrigo Rato, hasta la Asociaci¨®n de Promotores Constructores (este desmentido es como el de la devaluaci¨®n de una moneda: aunque se vaya a producir, hay que desmentirlo hasta el ¨²ltimo momento y evitar el efecto anuncio)-, se producir¨ªa una disminuci¨®n espectacular del efecto riqueza de los ciudadanos, ya que al menos desde hace tres a?os los ahorros y el endeudamiento de los mismos se han desviado hacia la vivienda, obviando otros instrumentos como las bolsas de valores, los dep¨®sitos a plazo o la deuda p¨²blica. En muchos casos, la remuneraci¨®n de estas ¨²ltimas formas de ahorro es negativa en t¨¦rminos reales (descontando la inflaci¨®n).

Muchos de esos ciudadanos han vivido desde marzo de 2001 otra burbuja, la tecnol¨®gica, que supuso la p¨¦rdida de sus ahorros en las bolsas de valores. Algunos c¨¢lculos indican que la riqueza destruida en las bolsas de valores en los ¨²ltimos tres a?os es de 13 billones de d¨®lares, equivalentes a 2.000 d¨®lares por cada ciudadano; como, seg¨²n las mismas estimaciones, no m¨¢s del 2% de la poblaci¨®n mundial es propietaria de acciones, esa relaci¨®n por habitante ser¨ªa de 100.000 d¨®lares.

Hay varias preguntas que hacerse. Por ejemplo, ahora que la tendencia de los tipos de inter¨¦s es a la baja, ?por qu¨¦ los grandes bancos han iniciado una carrera ofreciendo cr¨¦ditos a tipos fijos (mucho m¨¢s altos)? Y segundo: ante la expectativa de una burbuja inmobiliaria, ?volver¨¢ el dinero a la Bolsa? ?Tiene algo que ver esta especulaci¨®n continua sobre el precio futuro de las viviendas -a la baja- con el despertar de las bolsas de valores en este ¨²ltimo periodo?