'Monopoly' inmobiliario

El visto bueno de los accionistas a la fusi¨®n de ACS y Dragados ha alumbrado esta semana el primer grupo constructor y de servicios de Espa?a. Esta fusi¨®n, y las de Vallehermoso y Sacyr y Metrovacesa y Bami, constituyen los ¨²ltimos movimiento tel¨²ricos en un mapa de la construcci¨®n e inmobiliario que lleva tres lustros redibuj¨¢ndose. Razones estructurales -atomizaci¨®n y escasa diversificaci¨®n e internacionalizaci¨®n del sector-, junto a la avidez de la gran banca por ejecutar plusval¨ªas y el caldo de cultivo del boom constructor que vive el pa¨ªs, han favorecido tan dr¨¢sticas y no del todo pac¨ªficas concentraciones. Una partida que no ha terminado, a jucio de los analistas, y en la que pueden mover ficha a corto y medio plazo grupos como Acciona, FCC, OHL, Urbis, Colonial o Fadesa.

S¨®lo tres de entre las diez constructoras con mayor facturaci¨®n en 1994 figuran hoy, con la misma denominaci¨®n, en tan selecto grupo

El 2 de junio comenz¨® a cotizar Sacyr Vallehermoso, el grupo resultante de la fusi¨®n de la quinta constructora y la primera inmobiliaria, y Abertis, fruto de la fusi¨®n de las concesionarias de autopistas Acesa y ?urea. En noviembre lo har¨¢ la nueva Metrovacesa, surgida de su fusi¨®n con Bami, que se ha convertido en el mayor grupo inmobiliario espa?ol y en uno de los 10 m¨¢s grandes de la UE; y en diciembre comenzar¨¢ su andadura burs¨¢til la nueva ACS, que tras la absorci¨®n de Dragados se convierte en el primer grupo constructor espa?ol y tercero de la UE. Adem¨¢s, en los ¨²ltimos meses la constructora Acciona se ha hecho con un 8,68% del capital de su competidora FCC y el ex presidente de Ferrovial se ha convertido en el tercer accionista de Inmocaral.

El sector de la construcci¨®n e inmobiliario espa?ol est¨¢ a punto de cerrar as¨ª su a?o m¨¢s vertiginoso -el m¨¢s dif¨ªcil todav¨ªa, que dicen en el circo- de una d¨¦cada pre?ada de compraventas y fusiones que ha trastocado jerarqu¨ªas entre grupos y ha desplazado a algunos de sus due?os tradicionales.

Casi todas las grandes inmobiliarias han movido ficha, y algunas peque?as tambi¨¦n. Vallehermoso, que acaba de entrar en la ¨®rbita de Sacyr, se trag¨® hace un par de a?os a Prima Inmobiliaria. Bami, una sociedad peque?a y en p¨¦rdidas hace una d¨¦cada, ha culminado su mete¨®rica ascensi¨®n con la reciente adquisici¨®n de Metrovacesa; pero antes, con el respaldo financiero del Banco Popular, este pez chico se comi¨® otras inmobiliarias que tambi¨¦n la superaban en tama?o como Zab¨¢lburu, Inmopart o Jaureguizahar.

Adem¨¢s, durante estos a?os, la propia Metrovacesa se hab¨ªa hecho con Gesinar; Urbis con la filial inmobiliaria de Dragados; FCC y Caja Madrid crearon al 50% y con sus respectivos negocios inmobiliarios el grupo Realia; Ferrovial refundi¨® y reestructur¨® sus actividades en este sector; Filo dio entrada al Deutsche Bank como socio mayoritario; y Colonial retorn¨® a Bolsa.

Tres cuartos de lo mismo se ha vivido en el tablero de las constructoras. Ferrovial, el grupo de la familia Del Pino, engull¨® hace una d¨¦cada a la otrora todopoderosa Agroman, la ni?a bonita del banquero franquista Jos¨¦ Mar¨ªa Aguirre. El otro gigante del sector, Dragados, la ni?a bonita tambi¨¦n de otro banquero de campanillas en el franquismo, Alfonso Esc¨¢mez, se hizo con Comylsa y Tecsa, pero ha acabado ahora en las redes de ACS. La propia ACS, relativamente nueva en el sector, se ha creado en estos a?os con los mimbres de las constructoras Gin¨¦s y Navarro, Cobra, Construcciones Padr¨®, Ocisa y la privatizada constructora p¨²blica Auxini.

Otra de las grandes hoy, OHL, es el fruto de la fusi¨®n reciente de las constructoras Obrasc¨®n, Huarte y La¨ªn. Y Acciona, el grupo de la familia Entrecanales, surge de la fusi¨®n de su constructora Entrecanales con Construcciones y Contratas. En las ¨²ltimas semanas adem¨¢s, el ex presidente de Ferrovial y uno de sus mayores propietarios, Rafael del Pino, ha tomado un 5,218% de Inmocaral, una peque?a inmobiliaria surgida del Grupo Fosforera, y la empresaria Alicia Koplowitz, que en su d¨ªa vendi¨® su participaci¨®n en el grupo FCC, otro 5% del capital.

S¨®lo tres de entre las diez constructoras de mayor facturaci¨®n en 1994 conservan hoy, pese a los cambios, su denominaci¨®n y una treintena larga de sociedades ha cambiado de manos en el sector.

Las razones de tan profundos y generalizados cambios, am¨¦n de las puramente especulativas de algunos de sus propietarios, son estructurales, seg¨²n analistas del sector. Varios factores lo explican. El primero es la escasa dimensi¨®n y atomizaci¨®n que reinaba en ambos sectores. En el inmobiliario, por ejemplo, la promoci¨®n aporta en torno a un 3% del PIB espa?ol, pero la totalidad de los actores en este escenario cuentan con cuotas de mercado rid¨ªculas; en residencial, los mayores grupos no llegan a los dos d¨ªgitos de cuota cuando en las grandes del Reino Unido oscila entre el 40% y el 50%; y en alquileres, la situaci¨®n es similar.

Un segundo factor que ha actuado como acicate para la concentraci¨®n empresarial en el sector inmobiliario han sido los cambios regulatorios. La Ley Org¨¢nica de la Edificaci¨®n ha impuesto normas sobre el producto y las relaciones con el cliente, garant¨ªas y seguros sobre la calidad y el servicio, que ha obligado a profundos cambios en la gesti¨®n de la propiedad, y que como consecuencia de todo ello ha requerido una estructura m¨¢s compleja y una mayor dimensi¨®n en las inmobiliarias.

Tampoco ha sido muy diferente el escenario y los m¨®viles en el baile de las constructoras, seg¨²n los analistas. Su excesiva dependencia del mercado dom¨¦stico y de una actividad c¨ªclica como la construcci¨®n les otorgaba pocas opciones de futuro en un mundo abierto y con la espada de Damocles de una pr¨®xima fecha de caducidad en los ingentes fondos europeos que han permitido afrontar las enormes inversiones en obra p¨²blica e infraestructuras en Espa?a en los ¨²ltimos a?os.

Precisamente estas inversiones y el largo boom de la vivienda que se est¨¢ dando en Espa?a en los ¨²ltimos a?os han actuado tambi¨¦n como un caldo de cultivo propiciatorio a los cambios.

Las compraventas en Bolsa y fuera de ella se est¨¢n d¨¢ndo en un entorno boyante. Las cuatro primeras inmobiliarias que cotizan en Bolsa (Metrovacesa, Bami, Colonial y Urbis) han obtenido en el primer semestre un beneficio conjunto de 217,9 millones, un 17,33% m¨¢s que en igual periodo de 2002, al tiempo que su crifra de negocios, 950 millones de euros, repunt¨® tambi¨¦n un 16,88%. Y la divisi¨®n inmobiliaria de Sacyr-Vallehermoso registr¨® en el semestre un beneficio neto de 217,8 millones, con un incremento del 23,4%. Las divisiones de construcci¨®n, por su parte, mantienen crecimientos en niveles de dos d¨ªgitos y carteras estables a pesar de los elevados ritmos de ejecuci¨®n.

Un factor m¨¢s ha engrasado los cambios: el excelente comportamiento en Bolsa de estas sociedades en los ¨²ltimos meses. Un buen comportamiento basado no s¨®lo en los resultados de las compa?¨ªas, sino tambi¨¦n en las expectativas de movimientos corporativos y en el papel de valor refugio que el inversor les otorga en momentos de crisis o incertidumbre.

Y ligado con ello, la avidez de los grandes bancos por materializar plusval¨ªas en sus carteras de inversiones tras los varapalos sufridos por estos grupos en Am¨¦rica Latina y en los sectores de telecomunicaciones y nuevas tecnolog¨ªas. As¨ª Emilio Bot¨ªn no dud¨® en entregar el control de Dragados a ACS y el de Vallehermoso a Sacyr, y el BBVA el control de Metrovacesa a Bami.

La concentraci¨®n en ambos sectores, constructor e inmobiliario, no ha terminado pese a todos estos cambios, seg¨²n coinciden en se?ar varios analistas. Los candidatos a protagonizar las pr¨®ximas operaciones son los siguientes:

Acciona.

Entre las constructoras es la que concita mayores apuestas y por varias razones. Es el grupo menos diversificado entre los grandes -casi el 84% de sus ingresos procede de la construcci¨®n, mientras sus competidoras han reducido su peso al entorno del 50%-; cuenta con una cuantiosa liquidez procedente de la venta, en enero pasado, de una participaci¨®n del 6,3% en Vodafone Espa?a (ingres¨® 2.018 millones y de ellos 1.624,9 millones en plusval¨ªas) para afrontar adquisiciones; y han trascendido tensiones entre sus mayores propietarios, la familia Entrecanales, en torno al relevo de Jos¨¦ Mar¨ªa Entrecanales al frente de Acciona. Adem¨¢s, si quiere beneficiarse del mejor tratamiento fiscal previsto en la legislaci¨®n espa?ola, debe reinvertir pronto las plusval¨ªas. En lo que va de a?o Acciona ha adquirido ya el 50% de EHN (383 millones de euros) y un 8,7% del capital de su competidora FCC, por unos 286 millones, en Bolsa. Esta ¨²ltima operaci¨®n, que no fue anticipada a los gestores de FCC y que el comprador ha calificado como inversi¨®n financiera, ha despertado todo tipo de especulaciones.

FCC.

Nunca ha dejado de estar en las quinielas debido, fundamentalmente, a las incertidumbres que abre sobre su futuro el pacto accionarial suscrito por su mayor propietaria y su referencia hist¨®rica, Esther Koplowitz, con sus socios franceses. El acuerdo con Veolia (antes Vivendi Environement), que le otorga a la Koplowitz -a trav¨¦s del voto de calidad concedido al presidente del grupo- la ¨²ltima palabra en cuanto al desarrollo de las l¨ªneas de negocio, puede concluir el a?o pr¨®ximo. Ferrovial y Acciona han aparecido siempre en las especulaciones como opciones a una posible fusi¨®n con FCC.

OHL.

Era la m¨¢s peque?a entre las grandes y se ha quedado a¨²n m¨¢s descolgada tras los ¨²ltimos movimientos corporativos. Muy golpeada por la crisis latinoamericana, con las ventas estancadas en el primer semestre y una ca¨ªda del 17,35% en el beneficio, ha puesto ya en venta su negocio de medio ambiente y no ser¨ªa extra?o que abordara otras operaciones. -

E

Urbis.

"No est¨¢ en venta", ha dicho hace 10 d¨ªas Ana Patricia Bot¨ªn, la presidenta de Banesto, que es su principal accionista. Una afirmaci¨®n que no ha disipado las especulaciones sobre su futuro, m¨¢xime cuando su padre, Emilio Bot¨ªn, dijo algo parecido sobre el futuro de Dragados unas semanas antes de acordar la venta de su control a ACS. Es una magn¨ªfica compa?¨ªa, con buenos resultados y que cotiza con un fuerte descuento respecto al valor de sus activos. La pega es que con la nueva legislaci¨®n el comprador deber¨¢ lanzar una OPA sobre el 100% de sus acciones al tener Banesto m¨¢s del 50% de su capital. Entre sus posibles compradores se barajan los nombres de Acciona y ACS (Dragados ya tiene un 20% de Urbis). -

E

Colonial.

Mantiene desde hace tiempo una posici¨®n compradora en el mercado. De hecho estudi¨® incorporarse a la operaci¨®n Bami-Metrovacesa, cuando la fusi¨®n de ambas corri¨® un grave riesgo de no prosperar debido a la presentaci¨®n de una OPA por los grupos italianos Caltagirone y Marchine.

Otras inmobiliarias, como la gallega Fadesa, aparecen tambi¨¦n desde hace tiempo dispuestas a tirarse a la piscina de las operaciones corporativas. Otros dos grupos, Realia y Apex, pueden ser piezas apetitosas, pero por el momento ni FCC-Caja Madrid ni Iberdrola han mostrado inter¨¦s alguno por cambiar la situaci¨®n de sus inmobiliarias. Quedan otras peque?as, que cotizan en Bolsa, como es el caso de la citada Inmocaral, que pueden ser un buen trampol¨ªn para que otros grupos accedan a la financiaci¨®n de los mercados de renta variable a trav¨¦s de ellas.