?Auge, 'boom' o burbuja?

Esta reflexi¨®n sobre el estado del mercado inmobiliario en nuestro pa¨ªs girar¨¢ en torno al t¨ªtulo de este art¨ªculo y la siguiente breve cita de la conocida obra de Lewis Carroll Alicia en el pa¨ªs de las maravillas: "Con la venia de su majestad, ?por d¨®nde comienzo?", pregunt¨®. "Comienza por el principio", dijo el rey con gravedad, "sigue hasta que llegues al final...".

En primer lugar aparece la est¨¦ril controversia sobre el t¨¦rmino que mejor se aproxima a lo que est¨¢ ocurriendo con la vivienda en los ¨²ltimos a?os. No existe acuerdo en el t¨¦rmino a emplear. As¨ª, por ejemplo, hace m¨¢s de seis meses, el nada sospechoso semanario The Economist (8 de marzo de 2003, p¨¢ginas 72-73) ya hablaba de un mercado inmobiliario espa?ol -y de otros del entorno occidental- "decididamente burbujeante". Sin embargo, se han o¨ªdo otras voces -algunas de ellas de gran relevancia p¨²blica- que han adoptado una visi¨®n menos pesimista sobre el mercado inmobiliario espa?ol y prefieren hablar de boom, auge o sobrevaloraci¨®n de los precios. Sea lo que sea, se emplee el t¨¦rmino que se emplee, algunas de las cifras que ha mostrado el mercado de vivienda en Espa?a son ciertamente preocupantes. A nuestro entender, el mayor de los riesgos no se encuentra en el sistema financiero -que presenta eficientes sistemas de control de riesgos e inversiones-, sino en la carga social derivada de los elevad¨ªsimos precios de la vivienda para las familias espa?olas.

Hay que poner este problema en lo alto del ranking de temas de la agenda pol¨ªtica

Recordemos algunas de las caracter¨ªsticas que sugiere la teor¨ªa econ¨®mica sobre la vivienda y que influyen decididamente en la evoluci¨®n del precio de la misma. En primer lugar, su oferta es r¨ªgida a corto plazo, esto es, el n¨²mero de viviendas que se construyen cada a?o representa un porcentaje reducido del stock total de las mismas, por lo que dif¨ªcilmente un incremento -por importante que sea en un a?o concreto- de las nuevas viviendas afectar¨¢ de modo significativo a corto plazo en los precios. Un segundo rasgo es su gran durabilidad, que hace que cualquier decisi¨®n sobre el uso del suelo, construcci¨®n o r¨¦gimen de tenencia tenga efectos a largo plazo. Asimismo, la vivienda es un activo real alternativo a los activos financieros en el que los individuos invierten parte de su cartera, y en coyunturas burs¨¢tiles bajistas como las de los ¨²ltimos tres a?os le convierte en el gran refugio que emplean los ahorradores para invertir su riqueza. Por ¨²ltimo, el rasgo econ¨®mico m¨¢s trascendente es que la adquisici¨®n de una vivienda es, de lejos, la principal transacci¨®n -en t¨¦rminos monetarios- que realiza una familia media a lo largo de su existencia. Por tanto, el coste de la misma va a condicionar el resto de sus posibilidades econ¨®micas. Y ese coste ha crecido tanto en t¨¦rminos absolutos como relativos considerablemente en los ¨²ltimos a?os. Tomemos algunas cifras publicadas recientemente por Funcas. A finales de 2002 eran necesarios casi siete salarios medios anuales para adquirir una vivienda de 90 metros cuadrados en Espa?a, cuando en 1987 solamente hac¨ªan falta algo m¨¢s de tres salarios medios anuales o en 1998 algo m¨¢s de cuatro. L¨®gicamente, la gravedad de la situaci¨®n es mucho mayor en Madrid, Barcelona o en otras grandes ciudades. Y todo ello a pesar de que nuestro pa¨ªs, en los ¨²ltimos cuatro a?os, ha construido el 40% de todas las viviendas de la Uni¨®n Europea.

Todo lo anterior apunta a que la demanda supera ampliamente la creciente oferta de viviendas. Adem¨¢s de las justificaciones te¨®ricas ya citadas, existen otras de ¨ªndole m¨¢s pr¨¢ctico que explican ese desajuste entre oferta y demanda. Por mencionar algunas, por el lado de la oferta aparecen la falta de suficiente suelo, la regulaci¨®n e ingresos de los ayuntamientos en esta materia, la falta de tradici¨®n de las viviendas en alquiler y la menor construcci¨®n de vivienda barata (VPO, etc¨¦tera). Y por el lado de la demanda, se nota la influencia tanto de los bajos tipos de inter¨¦s -que han animado a muchas familias a comprar muy caro pensando ¨²nicamente en los menores recibos mensuales de la hipoteca- como de la cierta opacidad fiscal de los bienes inmuebles, algo que se apreci¨® especialmente en la expansi¨®n de la demanda de vivienda en el periodo previo a la implantaci¨®n f¨ªsica del euro.

Este diagn¨®stico, a nuestro entender, no deja dudas de la gravedad del problema -ll¨¢mese auge, boom o burbuja- y de la dificultad en plantear posibles soluciones. En este sentido, numerosos responsables pol¨ªticos y economistas se hacen la pregunta de la cita del libro de Alicia. Es dif¨ªcil se?alar por d¨®nde empezar ante el gran n¨²mero de aspectos que deber¨ªan cambiar para que la vivienda dejara de suponer una carga financiera, econ¨®mica y social tan pesada para las familias espa?olas. En todo caso, la seriedad de la cuesti¨®n deber¨ªa servir de acicate para que se tome verdadera conciencia de que ha llegado la hora de poner este problema en lo alto del ranking de temas de la agenda pol¨ªtica. Aunque algunas fuerzas de mercado -como la subida de tipos de inter¨¦s o la mejor coyuntura burs¨¢til- pueden jugar a favor de una cierta ralentizaci¨®n en el crecimiento de los precios nominales y reales de la vivienda en los pr¨®ximos tiempos, har¨¢ falta m¨¢s que eso para rebajar significativamente la magnitud del problema. Y si es necesario hacer numerosas reformas de toda ¨ªndole -a saber, el sistema de financiaci¨®n de los ayuntamientos, las condiciones de competencia del sector de la construcci¨®n, la potenciaci¨®n de la vivienda en alquiler o una reforzada lucha por una menor opacidad fiscal de la vivienda, entre otras-, a nadie le deber¨ªa temblar el pulso ante la enorme incidencia social de la vivienda en nuestro pa¨ªs.

Santiago Carb¨® Valverde es catedr¨¢tico de Fundamentos del An¨¢lisis Econ¨®mico de la Universidad de Granada e investigador de Funcas.