Un pacto social por la vivienda

En las ¨²ltimas semanas expertos de todos los ¨¢mbitos han desgranado las causas del alza de los precios en el mercado inmobiliario y su hipot¨¦tica saturaci¨®n, para concluir, en muchos casos, que ello afectar¨¢ negativamente al sistema productivo y las econom¨ªas familiares. Este planteamiento negativista es el que me gustar¨ªa atacar desde el principio desde el sosiego debido. En Espa?a se construyen 600.000 viviendas anuales y la demanda aumenta, lo que significa que las familias son previsoras de cara al futuro. Y no lo olvidemos, una parte importante de las operaciones corresponde a extranjeros que acceden a la segunda vivienda en nuestro pa¨ªs.

En nuestro caso, se est¨¢n construyendo alrededor de 70.000 viviendas anuales, una parte de ellas destinadas a segunda residencia. Por otro lado, el desempleo en la Comunidad Valenciana se ha reducido intensamente al pasar de una tasa de paro del 15% a poco m¨¢s del 6%, reducci¨®n que ha comportado un aumento considerable de la ocupaci¨®n juvenil y, por tanto, una elevada tasa de emancipaci¨®n de los menores de 30 a?os. La mayor del Estado. Hay que tener en cuenta, adem¨¢s, que la Comunidad Valenciana, entre 1995 y 2002 lidera en el ¨¢mbito europeo la creaci¨®n de empleo y el crecimiento del PIB. Podemos deducir por tanto que las expectativas econ¨®micas de futuro para las familias valencianas son muy superiores a la del resto del Estado y, a¨²n con ello, el incremento de los precios de la vivienda es cinco puntos inferior al m¨¢ximo alcanzado en el anterior ciclo alcista (1985-1991).

La aplicaci¨®n de la Ley reguladora de la Actividad Urban¨ªstica supuso un paso decisivo para el fortalecimiento del agente urbanizador, frente al propietario que no pod¨ªa asumir los costes de urbanizaci¨®n. Bien es cierto, que en este ¨¢mbito se ha producido m¨¢s de un exceso. Pese a ello, el suelo que es el principal bien tangible en el proceso de construcci¨®n rebaja su consideraci¨®n como bien especulativo retenido en pocas manos.

En otro ¨¢mbito, pero ligado a lo anterior, hay un dato indiscutible como es que la rebaja de los tipos de inter¨¦s (del 15% a principios de la d¨¦cada de nos noventa, a menos del 5% en la actualidad) ha supuesto un ahorro considerable para el bolsillo familiar. El esfuerzo inversor de las familias valencianas se mantiene en el 33%, tasa muy inferior al 60% que se necesita en ciudades como Madrid, Barcelona y, a su vez, dentro de los l¨ªmites recomendados por el propio Banco de Espa?a. De ah¨ª que no es dif¨ªcil concluir que en la Comunidad Valenciana la carga financiera destinada a la vivienda es muy inferior a la que se dedica en ciudades comparativamente semejantes.

Quiero destacar tambi¨¦n que cuando se habla de boom, burbuja o auge, hay que tener en cuenta que tomamos prestado el sustantivo de lo acontecido en la bolsa hace cuatro a?os. La diferencia estriba en que en aquel caso la inversi¨®n era sobre bienes intangibles con expectativa de r¨¦ditos elevad¨ªsimos, mientras que la vivienda es un bien tangible con valor de uso, por tanto un bien amortizable. ?sta parece ser la consideraci¨®n que han tomado en cuenta tanto el informe del Banco de Espa?a, como el del Fondo Monetario Internacional para prever un aterrizaje suave que absorba la sobrevaloraci¨®n actual en el precio de la vivienda. El valor de un bien tangible como la vivienda siempre est¨¢ latente, mientras que el de las acciones burs¨¢tiles se asienta sobre una expectativa intangible.

Diseccionada a grandes rasgos la situaci¨®n actual podemos concluir que: 1. El precio de la vivienda est¨¢ sobrevalorado; 2. La normativa legal en nuestra Comunidad ha impulsado el mercado; 3. El esfuerzo inversor en la Comunidad Valenciana se mantiene en l¨ªmites razonables; 4. La vivienda es un bien tangible necesitado de correcciones en su precio; y 5: Un sector de la poblaci¨®n a¨²n tiene dificultades para acceder a la vivienda. El Estado a trav¨¦s de las correcciones de la renta ha introducido el car¨¢cter de progresividad en las desgravaciones fiscales. Situaci¨®n a la que se ha llegado despu¨¦s de que durante d¨¦cadas las rentas m¨¢s bajas y las m¨¢s altas manten¨ªan unas ventajas muy superiores a las que beneficiaban a las clases medias. Hoy, esta tendencia est¨¢ corregida, y la progresividad en la deducci¨®n por vivienda es un hecho. Significa ello que las deducciones por vivienda en la actualidad suponen m¨¢s de 3.000 millones de euros.

Un gobierno, por tanto, debe aplicarse en alejar la vivienda de la posibilidad de convertirse en un bien especulativo. ?sa ha sido la apuesta del PP en pol¨ªtica social en la Comunidad Valenciana desde 1995. Nuestra propuesta de soluci¨®n ha sido elaborar un Plan de Acceso a la Vivienda para alcanzar la cifra de 100.000 viviendas protegidas en cuatro a?os, 65.000 de las cuales ser¨¢n de nueva construcci¨®n. Sus ejes son: 1. Poner a disposici¨®n de esta estrategia un instrumento p¨²blico como es el Instituto Valenciano de la Vivienda (IVVSA) que se encargar¨¢ de ejecutar dicho plan. 2. Acordar con la iniciativa social -entidades financieras, promotores y cooperativas (ya se han firmado dos de estos convenios)- un incremento en la construcci¨®n de viviendas protegidas. 3. Acordar con los ayuntamientos la salida de suelo de titularidad p¨²blica para viviendas concertadas. 4. Primar en los PAI el aumento de los porcentajes dedicados a vivienda protegida. 5. Establecer mediante decreto las caracter¨ªsticas y condiciones de las viviendas concertadas. 6. Creaci¨®n de fondos de inversi¨®n inmobiliaria que canalicen el ahorro hacia este tipo de construcciones. 7. Fortalecer una pol¨ªtica de incentivos fiscales. 8. Intervenci¨®n directa de la administraci¨®n a trav¨¦s de la creaci¨®n del cheque entrada para vivienda o la hipoteca joven.

Son propuestas que planteamos desde una situaci¨®n de liderazgo en la ejecuci¨®n del actual Plan Nacional de la Vivienda (2002-2005) y con una legislaci¨®n urban¨ªstica propia, que ha permitido, al poner en el mercado gran cantidad de suelo urbanizable, mantener los precios de la vivienda muy por debajo de la media nacional, incluso en nuestras ciudades m¨¢s grandes. Nuestra obligaci¨®n es llevar a cabo este objetivo con la participaci¨®n de la iniciativa social mediante el compromiso de ¨¦sta con la propia sociedad. Hoy est¨¢ en boga, y adem¨¢s cada vez m¨¢s asentado, el concepto de Responsabilidad Social Corporativa en ¨¢mbitos como el bienestar, la cultura, el medio ambiente o las pol¨ªticas paisaj¨ªsticas. Por mi experiencia tanto actual como pasada en el campo de la vivienda y las obras p¨²blicas, puedo asegurar que tanto ¨¦sta responsabilidad como el cambio dr¨¢stico acaecido en la concienciaci¨®n medioambiental de las empresas ha sido decisiva para la elaboraci¨®n de este plan. Y de ah¨ª las bases s¨®lidas sobre las que se asienta de las que estamos viendo los primeros resultados.

La decidida movilizaci¨®n de todas las administraciones junto con la concienciaci¨®n de los operadores sociales y la ciudadan¨ªa en general est¨¢n haciendo posible el gran pacto social por la vivienda que hoy se nos demanda. Estamos ante un triunfo del hecho pol¨ªtico como punto de encuentro basado en el compromiso y la participaci¨®n. Para finalizar, desde el reconocimiento de la actual sobrevaloraci¨®n en el precio de la vivienda y de la responsabilidad social a la que acabo de aludir, tambi¨¦n quiero hacer un llamamiento de moderaci¨®n al sector de la construcci¨®n en sus beneficios.

Rafael Blasco es consejero de Territorio y Vivienda.