El cimiento financiero del 'boom' inmobiliario

El boom inmobiliario del ¨²ltimo cuatrienio ha tenido su reflejo en los mercados financieros, donde se han disparado las emisiones de c¨¦dulas y bonos de titulizaci¨®n. Es la otra cara de la subida de la vivienda, que ha obligado a bancos y cajas de ahorro a buscar financiaci¨®n para los cr¨¦ditos hipotecarios y que coloca al mercado espa?ol de este tipo de activos entre los grandes de Europa.

Es la otra cara del boom inmobiliario de los ¨²ltimos a?os. A febrero de este ejercicio el volumen total del cr¨¦dito hipotecario ascend¨ªa a 445.352 millones de euros, con un crecimiento del 20% respecto al mismo mes de 2003.

Estos activos ligados al mercado inmobiliario son atractivos porque ofrecen m¨¢s ganancia que la deuda y cuentan con m¨¢xima solvencia

El encarecimiento de la vivienda y, pese a ello, el aumento de las compraventas ha necesitado de una ingente cantidad de financiaci¨®n. ?De d¨®nde ha salido tanto dinero para la compra de viviendas? Bancos y cajas de ahorro son los principales financiadores de este boom, pero ellos tambi¨¦n han tenido que recurrir a los mercados a buscar ese dinero.

En esta pir¨¢mide de la financiaci¨®n inmobiliaria, el cr¨¦dito hipotecario bancario tiene su contrapartida, bien en los tradicionales dep¨®sitos que los clientes colocan en las entidades financieras o bien mediante la emisi¨®n de t¨ªtulos (c¨¦dulas hipotecarias o bonos de titulizaci¨®n). El presidente de la Asociaci¨®n Espa?ola de Banca, Jos¨¦ Luis Leal, reconoc¨ªa tras la asamblea de la patronal que el escaso crecimiento de los dep¨®sitos, frente al fuerte aumento del cr¨¦dito hipotecario hab¨ªa llevado a los bancos a buscar financiaci¨®n en los mercados financieros, mediante c¨¦dulas y bonos.

Crecimientos exagerados

El boom inmobiliario y la demanda de cr¨¦dito han sido tan exagerados que el mercado por excelencia de renta fija en Espa?a (mercado AIAF) se codea ahora con los grandes de Europa y ocupa una segunda posici¨®n en ese tipo de activos que las entidades financieras utilizan para financiar la vivienda, s¨®lo por detr¨¢s de Alemania. Adem¨¢s, este tipo de activos representan el 56% de todas las emisiones (pagar¨¦s, bonos, preferentes...) lanzados en Espa?a

Las cifras y los porcentajes de crecimiento son concluyentes. El volumen de emisiones de c¨¦dulas hipotecarias sumaba en abril del pasado a?o 30.611 millones de euros y esta semana la cifra ascend¨ªa a 51.312 millones. Muy lejos quedan los 22.051 millones de cierre de 2002. Se ha producido un crecimiento en estos 16 meses superior al 200%.

En los bonos de titulizaci¨®n tambi¨¦n se produce este despegue. La titulizaci¨®n consiste en convertir los cr¨¦ditos en bonos. Por este proceso, las entidades financieras sacan de sus balances los cr¨¦ditos y los transforman en bonos. Los intereses y el capital que pagan los solicitantes del cr¨¦dito servir¨¢n para atender a la rentabilidad del bono y, por supuesto, para devolver al inversor el capital prestado. Pues bien, en abril de 2003 el importe de bonos de titulizaci¨®n alcanzaba los 45.032 millones de euros, y en el mismo mes de este a?o la cifra ya asciende a 75.725 millones. Nuevamente, su comparaci¨®n con el cierre de 2002 resulta mucho m¨¢s llamativa ya que en esas fechas el saldo vivo de este tipo de bonos era de 36.810 millones.

Sumando las c¨¦dulas y los bonos de titulizaci¨®n, en el mercado AIAF se contabiliza un volumen de cerca de 130.000 millones de euros. Si el cr¨¦dito alcanza los 445.000 millones, supone que m¨¢s de una cuarta parte de los cr¨¦ditos se est¨¢n financiando en los mercados financieros.

Para los bancos y las cajas de ahorro que dan cr¨¦ditos gracias a la financiaci¨®n que obtienen del mercado, la utilizaci¨®n de estos activos (c¨¦dulas y bonos de titulizaci¨®n) tiene sus ventajas e inconvenientes. Con los bonos de titulizaci¨®n consiguen sacar de su balance una partida sobre la que ya no tienen que provisionar y, por tanto, es un ahorro. Pero, a diferencia de la utilizaci¨®n de dep¨®sitos bancarios con los que alimentar los cr¨¦ditos hipotecarios, las c¨¦dulas obligan a las entidades financieras a dar una rentabilidad comprometida durante un periodo de tiempo, mientras que con los dep¨®sitos existe m¨¢s flexibilidad, ya que al cliente se le pueden variar las condiciones.

Los dep¨®sitos tienen una vida mucha m¨¢s corta que las emisiones de c¨¦dulas y, por tanto, es m¨¢s f¨¢cil ajustarse a las condiciones de mercado. En definitiva, la financiaci¨®n v¨ªa mercado resulta m¨¢s cara a las entidades financieras que la que consiguen con sus tradicionales dep¨®sitos bancarios.

Inversi¨®n s¨®lida

Estas c¨¦dulas y bonos de titulizaci¨®n que est¨¢n respaldando los cr¨¦ditos que ofrecen las entidades financieras, se negocian en el mercado y ofrecen sus rentabilidades. Son, pues, un activo financiero en el que invertir. Julio Alc¨¢ntara, director general del mercado AIAF explica alguna de sus caracter¨ªsticas. En primer lugar, destaca que este tipo de emisiones est¨¢n calificadas, normalmente con triple A, que supone la m¨¢xima calificaci¨®n crediticia, es decir, son t¨ªtulos de toda solvencia en los que el inversor recibir¨¢ los intereses prometidos y finalmente recibir¨¢ el capital prestado.

Eso s¨ª, existen diferencias claras entre c¨¦dulas y bonos de titulizaci¨®n, desde la perspectiva del inversor. Las c¨¦dulas se emiten con un tipo de inter¨¦s fijo que se suele cobrar semestralmente. Un tipo que rige durante toda la vida de la emisi¨®n y adem¨¢s, se conoce de antemano la amortizaci¨®n de la c¨¦dula hipotecaria. Al tener el tipo de inter¨¦s fijo pueden sufrir apreciaciones o depreciaciones en el precio de la c¨¦dula.

El caso de los bonos de titulizaci¨®n es distinto. Su tipo es variable y se suele revisar semestralmente. Adem¨¢s, el plazo de amortizaci¨®n no suele ser tan exacto y es posible que se produzca de forma anticipada. Al ajustarse el tipo de inter¨¦s al de mercado -toman normalmente como referencia el Eur¨ªbor- las posibles variaciones en los precios se ajustan y, por tanto, no tienen riesgo de depreciaci¨®n del bono.