La vivienda y el 'tocomocho'

El ministerio ha abierto un important¨ªsimo debate sobre las iniciativas que podr¨ªan contribuir a la construcci¨®n de la vivienda adecuada a nuestros tiempos. Pero las aportaciones a ese debate han evidenciado un gran desconocimiento de las particularidades del sector.

Casi todos los aspectos problem¨¢ticos de la vivienda surgen del car¨¢cter opaco y distorsionado de su mercado. El precio se forma hoy de la manera m¨¢s perversa que podamos imaginar: la escasez del producto y la urgencia de la demanda hacen que los aspirantes a propietarios no duden en dedicar todos los recursos econ¨®micos de que puedan disponer a conseguir un alojamiento. Esa voluntad es perfectamente medida por los promotores y propietarios de suelo que inmediatamente calculan el precio de la vivienda en funci¨®n de la capacidad de endeudamiento. Para aumentar sus expectativas suponen que se trata de una pareja con dos sueldos que, si ganan 2.500 euros al mes entre los dos, estar¨¢n dispuestos a dedicar a la adquisici¨®n de una vivienda m¨¢s de 1.200 euros. Desde el momento en que bancos y cajas ponen a su disposici¨®n hipotecas a 30 a?os con intereses del orden del 3%, la capitalizaci¨®n de esa capacidad de endeudamiento lleva a cifras superiores a los 250.000 euros. A partir de aqu¨ª se establece el precio de la vivienda.

Casi todos los aspectos problem¨¢ticos de la vivienda surgen de la opacidad de su mercado

Las consecuencias de este planteamiento son:

- Ning¨²n ahorro en los otros componentes del precio: los costes de la construcci¨®n, las ventajas fiscales, etc¨¦tera, no tendr¨¢n ninguna incidencia en el precio de venta, pues ser¨¢n inmediatamente absorbidos por los propietarios de suelo que fijar¨¢n sus precios de venta sumando esos ahorros a sus beneficios expectantes para llegar a la misma cifra final.

- Por la misma raz¨®n, una vivienda de menor tama?o no asegura un precio menor. Los promotores para incrementar, o sostener, sus beneficios van reduciendo el tama?o de la vivienda para "meter" m¨¢s viviendas en una promoci¨®n. As¨ª nos vamos acostumbrando a viviendas cada vez m¨¢s peque?as sin que esa carrera pueda tener m¨¢s l¨ªmite que el que se?ale la normativa.

Esos alt¨ªsimos precios de las viviendas se consolidan cuando el excedente monetario mundial se dedica a invertir en vivienda. Se compran viviendas sin ¨¢nimo de ocuparlas para aprovechar el margen entre los intereses y el crecimiento de los precios. Pero es evidente que est¨¢n sobrevaloradas. El Banco de Espa?a acaba de decirnos que en la vivienda ese margen es del 20%. Hagamos nuestros c¨¢lculos. Calculemos ahora el precio de la vivienda a partir del coste de la construcci¨®n, el componente m¨¢s estable y relativamente transparente del conjunto, unos 600 euros por metro cuadrado. Supongamos que reservamos otro tanto para el propietario del suelo y que promoci¨®n, t¨¦cnicos y permisos se llevan la mitad de esa cifra. No son previsiones pacatas. En las permutas, el suelo se llevaba hasta hace pocos a?os el 30% del valor final y aqu¨ª le atribuimos el 40%.

Calculado as¨ª, el precio de venta ser¨ªa dos veces y media el de construcci¨®n, es decir, 1.500 euros por metro cuadrado; o sea, 250.000 de nuestras pesetas. Un piso de 80 metros cuadrados valdr¨ªa, pues, 20 millones. El que ha comprado por 40 millones sufre una sobrevaloraci¨®n del 100%.

Los ciudadanos debemos a los bancos, por las hipotecas de vivienda, 100 billones de pesetas. Un comprador de treinta y pocos a?os que acaba de firmar una de esas hipotecas le debe ya al banco la mitad de lo que va a ganar en toda su vida. Algunos bancos se quejan de que con los intereses actuales pierden dinero. No sufran por ellos, m¨¢s de la mitad de esa cifra gigantesca que tenemos que devolverles en los pr¨®ximos a?os ha ido a parar a esos mismos grupos a trav¨¦s de sus sociedades inmobiliarias, promotores asociados, inversiones en suelo, etc¨¦tera.

En este contexto, la Administraci¨®n, adem¨¢s de intentar resolver los casos de urgencia, quiere frenar el incremento de precios poniendo en el mercado viviendas a precios razonables. En estas viviendas, el precio de venta lo fija la Administraci¨®n central y se sit¨²a entre el 10% y el 100% por encima de los costes de construcci¨®n.

Esto supone:

- Que aqu¨ª s¨ª es razonable la vivienda peque?a o la construcci¨®n barata, puesto que a menos metros, menor coste y menor precio de venta.

- Que cuando el porcentaje citado es muy bajo, la aportaci¨®n p¨²blica a los adjudicatarios escogidos puede ser excesiva. Podr¨ªa decirse que la Administraci¨®n "regala" el suelo p¨²blico en una injusta loter¨ªa. Es posible que deba corregirse ya esta aproximaci¨®n paternalista, confusa e ineficaz. En algunos casos, el suelo s¨®lo se cede por algunos a?os, pero quiz¨¢ lo m¨¢s razonable ser¨ªa plantear que esa vivienda p¨²blica debe ser siempre de alquiler.

Los paliativos ante esta situaci¨®n pasan por utilizar la mayor cantidad y diversidad posible de formas de alojamiento. Cooperativas, viviendas de alquiler y apartamentos de paso no son alternativas incompatibles, sino frentes diversos de esta guerra de guerrillas. Y, sobre todo, el mejor uso del patrimonio disponible: rehabilitaci¨®n, segunda residencia, viviendas vac¨ªas, apartamentos de verano infrautilizados..., son objetivos preferentes puesto que no exigen el insostenible crecimiento de la mancha urbanizada.

El aspecto m¨¢s grave del problema es que ante tales plusval¨ªas todos nos hemos vuelto especuladores. Los ayuntamientos, tambi¨¦n. En muchos casos est¨¢n financiando sus operaciones urban¨ªsticas o edificatorias reintroduciendo suelo p¨²blico en el sector privado.

Hemos llegado ya a una situaci¨®n insostenible y todos lo sabemos. ?Qu¨¦ sugerir? ?Los consumidores deben exigir pol¨ªticas radicales como establecer l¨ªmites al coste del suelo? ?Podemos forzar entre todos juntos alg¨²n cambio sustancial? Temo que ya es tarde, los afectados somos la gran mayor¨ªa del pueblo espa?ol, pero muchos ya est¨¢n en el otro lado, ya han firmado la hipoteca. Cualquier reducci¨®n del precio de un suelo es una reducci¨®n del precio de la vivienda vecina. Muchos est¨¢n convencidos de que han ganado el capital de su vida con esa inversi¨®n. No es cierto: s¨®lo ganan los que no juegan con su propia vivienda. Los que la usan est¨¢n cada vez m¨¢s lejos de una vivienda mejor.

Nunca ser¨¢ m¨¢s apropiado hablar de un negocio "redondo": mejorando las condiciones crediticias aumenta el margen de beneficio. ?No les hab¨ªa llamado la atenci¨®n la facilidad con que se est¨¢n prestando cantidades por encima del valor de la vivienda y alargando los plazos m¨¢s all¨¢ de la vida previsible del hipotecado?

Probablemente los deudores no soporten aumentos de m¨¢s de un punto de los intereses (el 30% de incremento de la cuota mensual). Hipotecarse hoy es algo as¨ª como decidir, en un magn¨ªfico d¨ªa de verano, que vas a vivir siempre en camiseta.

Pero no deben preocuparse; cuando suban los intereses, se les alargar¨¢n las condiciones de devoluci¨®n (pobres nietos).

Puede pensarse que los consumidores somos un poco responsables, por nuestro individualismo, nuestra credulidad y tambi¨¦n nuestra ambici¨®n. Hay algo de la especulaci¨®n que mueve al timado del tocomocho en esto de querer ser propietarios de una vivienda cada vez m¨¢s cara. Pero la angustia de la falta de alojamiento explica esta pulsi¨®n hacia la ¨²nica soluci¨®n que parece posible. Ser¨ªa muy razonable buscar cualquier forma de alojamiento antes de entrar en esta ratonera.

Cualquier discusi¨®n sobre la vivienda de 30 metros cuadrados es circunstancial. Como soluci¨®n asistencial puede ser muy ¨²til en algunos casos. No creo que nadie la defienda como alternativa a la vivienda familiar. Pero si el objetivo de la intervenci¨®n de la Administraci¨®n es moderar el precio final de la vivienda, deber¨¢ conseguir mermar las expectativas del suelo obligando a incluir en la nueva planificaci¨®n altos porcentajes de vivienda a precios convenidos. M¨¢s all¨¢ incluso del 20% que prev¨¦ la nueva ley. No es cierto que esto haga subir el precio de la vivienda libre. Ya hemos visto que su precio siempre estar¨¢ tan alto como alguien pueda pagar. S¨®lo as¨ª es posible que dentro de algunos a?os podamos hablar de introducir cierta transparencia en este opaco sector.

Ignacio Paricio es catedr¨¢tico de Construcci¨®n de la Escuela de Arquitectura de Barcelona.