Cesi¨®n de derechos
Con frecuencia los particulares que compran un inmueble en construcci¨®n optan por ceder a un tercero los derechos derivados del contrato antes de la entrega de dicho inmueble por su promotor, lo que constituye una operaci¨®n sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur¨ªdicos Documentados.
La Direcci¨®n General de Tributos ha considerado procedente aplicar la regla espec¨ªfica que la normativa del impuesto establece para "la transmisi¨®n de cr¨¦ditos y derechos mediante cuyo ejercicio hayan de obtenerse bienes determinados y de posible estimaci¨®n".
Ello supone tributar sobre una base imponible constituida por el valor real del inmueble, aplicando sobre la misma el tipo impositivo correspondiente a los bienes de esta naturaleza, es decir, como si se tratase de la propia transmisi¨®n del inmueble objeto del contrato cuyos derechos como comprador transmite el cedente. No obstante, cabe albergar dudas sobre la procedencia de este criterio de atenderse al conjunto de la operaci¨®n para el adquirente de los derechos transmitidos, es decir si se tiene en cuenta tanto dicha adquisici¨®n como la posterior del propio inmueble objeto del contrato de compraventa.
Los particulares que compran un inmueble en construcci¨®n pueden optar por ceder los derechos derivados del contrato
Efectivamente, dicho adquirente deber¨¢ soportar el IVA que el promotor le facture sobre el precio de venta del inmueble como destinatario del mismo, lo que, partiendo de una equivalencia entre el valor real del inmueble y su precio de venta, representar¨ªa en ¨²ltimo t¨¦rmino tributar dos veces por una misma operaci¨®n.
Ello podr¨ªa evitarse de entender aplicable la regla general del impuesto que considera como base imponible "el valor real de los bienes o derechos transmitidos", tomando a este efecto el correspondiente al derecho que representa la posici¨®n contractual del comprador, en lugar del que deba atribuirse al inmueble, excluyendo as¨ª el "solapamiento" impositivo que econ¨®micamente se produce cuando en la base imponible de Transmisiones Patrimoniales se incluya cualquier importe que forme parte del precio de venta del inmueble y, por tanto, de la base imponible del IVA.
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