El precio de la vivienda nueva creci¨® el 7,4% en la capital en el ¨²ltimo a?o
Torrej¨®n, Getafe y Alcal¨¢ de Henares registran subidas superiores al 10% en 2005
El a?o 2005 no ha conseguido acabar con la escalada de precios que registra la vivienda en Madrid desde 1998, aunque s¨ª ha logrado moderar los desbocados crecimientos registrados en los ¨²ltimos a?os.
En la capital el precio del metro cuadrado de vivienda nueva se situ¨® en 3.629 euros, la segunda m¨¢s elevada de Espa?a, tras los 3.700 de Barcelona, seg¨²n un estudio de la consultora Sociedad de Tasaci¨®n. La provincia de Madrid es la tercera m¨¢s cara del pa¨ªs, tras Barcelona y Vizcaya.
En 2005 los precios de la vivienda nueva crecieron en la capital un 7,4%, casi el doble que la inflaci¨®n (3,8%), pero muy lejos de las subidas registradas en 2004 y 2003, un 12,6% y un 16%, respectivamente. "Es algo que est¨¢ sucediendo en ciudades como Madrid o Barcelona, donde el precio de la vivienda ya es muy alto. Ha crecido mucho en los ¨²ltimos a?os y ahora registra una notable moderaci¨®n en sus aumentos", explica Jos¨¦ Luis Estevas-Guilmain, presidente de Sociedad de Tasaci¨®n.
La subida de los precios ha sido a¨²n m¨¢s moderada en el segundo semestre de 2005, en el que se ha quedado en el 3,3%. Esta cifra sit¨²a a Madrid por debajo de la media nacional, que en los ¨²ltimos seis meses del a?o fue del 5,3%.
En la periferia el precio de la vivienda creci¨® m¨¢s que en la capital: un 9,7% de media. Torrej¨®n de Ardoz, Getafe y Alcal¨¢ de Henares fueron los tres municipios donde m¨¢s se encarecieron los pisos, en todos ellos por encima del 10%.
Sobre la evoluci¨®n futura de los precios, Estevas-Guilmain prev¨¦ que a¨²n se moderen m¨¢s en la capital, especialmente en los distritos centrales, aunque no cree que lleguen a bajar.
"Es muy dif¨ªcil que lo hagan, porque la demanda sigue siendo alta y la oferta muy escasa. Las ¨¢reas centrales son las que m¨¢s y mejores servicios ofrecen a los ciudadanos, y por ello m¨¢s gente quiere vivir en ellas. En cambio, no hay suelo disponible, y las pocas viviendas nuevas son de rehabilitaci¨®n de edificios antiguos, lo que resulta m¨¢s caro que construir uno nuevo", explica. En cambio, Sociedad de Tasaci¨®n prev¨¦ un descenso de los precios en la periferia en "cuatro o cinco a?os". "En estas zonas la oferta de vivienda sigue creciendo y es previsible que en breve supere a la demanda", prev¨¦ Estevas-Guilmain.La evoluci¨®n de los precios en la capital ha sido muy dispar seg¨²n los distritos estudiados. En Arganzuela, incluso han llegado a descender en t¨¦rminos reales, ya que han crecido s¨®lo un 2%, mientras el IPC previsto para 2005 alcanza el 3,8%.
Al contrario que Arganzuela, los distritos de Carabanchel (14,1%), Usera (13,8%), Puente de Vallecas (13,1%) y Villa de Vallecas (12,2%), han mantenido ritmos de crecimiento muy por encima de la media.
El estudio de Sociedad de Tasaci¨®n destaca la ausencia de suelo disponible en los barrios de la almendra central (Centro, Retiro, Salamanca, Chamber¨ª, Chamart¨ªn, Tetu¨¢n), que coincide con los m¨¢s caros. En ellos, la ¨²nica vivienda nueva que llega al mercado lo hace por rehabilitaci¨®n o sustituci¨®n de edificios antiguos o por la "transformaci¨®n de edificios de oficinas en viviendas".
En casi todos los casos, se trata de "viviendas muy peque?as, muy caras y sin anejos". Los plazos de venta a¨²n se mantienen "¨¢giles", aunque con tendencia a "dilatarse". Los precios en estos distritos se mantienen cerca de la media de la capital, entre el 6% y el 8%.
Entre los distritos que m¨¢s han crecido de precio, el estudio destaca el impacto que ha tenido en ello la llegada del metro, como en Villa de Vallecas, o la reducci¨®n del tama?o medio de las viviendas, como en Usera o Puente de Vallecas. En este ¨²ltimo, Sociedad de Tasaci¨®n destaca "la reducci¨®n significativa del ritmo de ventas y, aunque los precios se mantienen altos, algunas promociones tienen stock de viviendas al acabar la construcci¨®n".
Los nuevos barrios
El estudio tambi¨¦n destaca el impacto que los nuevos barrios (PAU) han tenido en distritos como Villa de Vallecas, Carabanchel, Hortaleza o Fuencarral, "con elevado n¨²mero de viviendas y zonas comunes y ajardinadas".
En general, la tendencia es que los precios se mantengan al alza, por encima de la media, aunque "con tendencia a moderar su crecimiento y a dilatar los plazos de venta". La excepci¨®n es Hortaleza, donde "el ritmo de venta sigue fuerte y los precios de venta contin¨²an aumentando de modo considerable".
De los distritos situados al este de la capital, como Ciudad Lineal y San Blas,
el estudio destaca que se trata de "zonas muy consolidadas", donde ha mejorado notablemente las dotaciones y equipamientos y escasean "las ofertas nuevas". "Precios en aumento, con tendencia a estabilizarse y ventas menos fluidas que en periodos anteriores", recoge el informe. En Ciudad Lineal, incluso, se ha registrado "alguna bajada en el precio de la vivienda usada".
Riesgo de bajada en la periferia
La gran apuesta que han hecho muchos municipios del ¨¢rea metropolitana por aumentar su tama?o puede llevar a que la oferta en ellos llegue a superar a la demanda. "En cuyo caso comenzaremos a ver bajadas de precios", concluye el informe de Sociedad de Tasaci¨®n. De momento, sin embargo, los precios crecieron en 2005 m¨¢s que en la capital, 9,7% y 7,4%, respectivamente.
El Corredor del Henares destaca por el fuerte incremento de los precios, por encima de la media de la periferia (9,7%). Torrej¨®n de Ardoz, con un 12,4%, es el que m¨¢s sube de la regi¨®n, seguido por Alcal¨¢ de Henares (11%), San Fernando de Henares (10,1%) y Coslada (9,5%). En Alcal¨¢ y Coslada, el informe destaca "cierta desaceleraci¨®n" de los precios y ritmos de venta, mientras que en Torrej¨®n ¨¦stos se mantienen elevados.
En la zona norte, Alcobendas y San Sebasti¨¢n de los Reyes se mantienen cerca de la media regional, con crecimientos ligeramente superiores al 9%. En Alcobendas sigue el crecimiento sostenido, "con ligera tendencia a la estabilizaci¨®n", y un "mercado de segunda mano con precios cercanos a la vivienda nueva, salvo en las zonas marginales". En San Sebasti¨¢n, el informe destaca el impacto de la vivienda protegida para la moderaci¨®n de los precios.
En la zona oeste, Pozuelo de Alarc¨®n tiene "muy poca vivienda nueva en ejecuci¨®n", aunque mantiene un "mercado activo en vivienda usada, con ventas ¨¢giles y precios aumentando". La subida, del 10,7%, super¨® a la regional.
Los municipios de la zona sur han mantenido ritmos de crecimiento dispares, con Getafe (11,9%) y Parla (10,4%) a la cabeza y Alcorc¨®n (6,5%) con la menor subida. En este ¨²ltimo, el informe considera que los precios mantendr¨¢n su tendencia a la moderaci¨®n, aunque existe una "demanda expectante" por el ensanche norte, pendiente de aprobaci¨®n por el Gobierno regional.
En Getafe, pese al notable aumento registrado del 11,9%, "los precios mantienen incrementos menores que en el pasado y el ritmo de ventas tiende a ralentizarse".
En toda la zona, el informe destaca la gran cantidad de promociones en marcha y otras en dise?o.
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