Hipotecas que dan rentas a los jubilados

Los m¨¢s de 4,7 millones de jubilados/as que hay en Espa?a cobran una pensi¨®n media de poco m¨¢s de 700 euros al mes. Los m¨¢s de 2,1 millones de viudas/os cobran de la Seguridad Social menos de 500 euros de media al mes. ?Cu¨¢ntos de ellos con patrimonio inmobiliario, pero sin dinero, estar¨ªan dispuestos a hipotecar su vivienda a cambio de una renta mensual o a suscribir una Hipoteca Inversa?

El importe m¨¢ximo de este cr¨¦dito oscila entre un 90% y un 100% del valor de tasaci¨®n de la vivienda que se vaya a hipotecar

Hasta hace no demasiado, los mayores s¨®lo ten¨ªan dos posibilidades, con cargo a su vivienda en propiedad, de obtener unas rentas adicionales para mejorar su nivel de vida en la vejez y poder afrontar con holgura los mayores gastos derivados de sus tambi¨¦n mayores necesidades de cuidados y ayuda. O vend¨ªan la vivienda y, con el dinero obtenido, iban a vivir con un familiar o a una residencia o bien suscrib¨ªan un seguro vivienda-pensi¨®n. En este caso, el particular recib¨ªa una renta vitalicia durante toda su vida, pero al fallecer, la propiedad del inmueble pasaba a la entidad aseguradora.

En los ¨²ltimos tiempos ha empezado, sin embargo, a desarrollarse una tercera v¨ªa. Se trata de las Hipotecas Inversas que, adem¨¢s, el Gobierno se ha comprometido a incentivar.

?Qu¨¦ entidades las comercializan y en qu¨¦ condiciones? ?C¨®mo se pueden incentivar?... Son ¨¦stas algunas de las preguntas que surgen inmediatamente y que a¨²n para muchos particulares, especialmente los mayores, carecen de una respuesta clara.

Una Hipoteca Inversa (tambi¨¦n llamada Pensi¨®n Hipotecaria) es un cr¨¦dito hipotecario destinado a personas mayores de 70/75 a?os que, siendo propietarios de la vivienda en la que residen (sobre la que no hay cargas de ning¨²n tipo), quieren convertir el valor de su inmueble (disponen de patrimonio) en un dinero disponible de car¨¢cter peri¨®dico (una renta mensual), con el que financiar parcialmente sus gastos de supervivencia, mantenimiento de la propia vivienda, cuidados de salud u otras necesidades.

Es, por tanto, un cr¨¦dito especial: no s¨®lo no se paga nada por ¨¦l, sino que, al rev¨¦s, se cobra una renta, cuyo importe ser¨¢ mayor o menor en funci¨®n del valor de tasaci¨®n de la vivienda, de la edad del particular que suscribe esta hipoteca (y de su c¨®nyuge) y del deseo de ¨¦ste de obtener estos ingresos durante el resto de su vida o, ¨²nicamente, durante un periodo de tiempo predeterminado (ver cuadros). Es tambi¨¦n especial, en la medida que las entidades no exigen que los particulares que lo solicitan tengan unos ingresos m¨ªnimos previos (algo que s¨ª sucede en las hipotecas tradicionales): no hay control de riesgos, pues la vivienda act¨²a de garant¨ªa.

Ingresos de por vida

El importe m¨¢ximo de este cr¨¦dito oscila, seg¨²n la entidad que lo comercializa, entre un 90% y hasta el 100% del valor de tasaci¨®n de la vivienda a hipotecar. Este valor de tasaci¨®n -todas las cajas que ponen a disposici¨®n de sus clientes este producto recurren a firmas externas- es una estimaci¨®n de valor futuro que se obtiene en un Informe Especial en el que se consideran diversos par¨¢metros hist¨®ricos, presentes y futuros, tanto de la propia vivienda que va a servir de garant¨ªa como del municipio y c¨®digo postal donde se encuentra ubicada.

Una vez determinado este valor de tasaci¨®n, su importe se reparte en rentas mensuales. Si el particular decide que quiere recibir estos ingresos adicionales de por vida recibir¨¢ una cantidad menor que si establece un l¨ªmite temporal.

Un mayor de 80 a?os, con una vivienda en propiedad cuyo valor est¨¦ calculado en 210.000 euros, cobrar¨¢ (si elige la modalidad de renta vitalicia) durante un periodo inicial de 12 a?os cerca de 700 euros al mes y, posteriormente, y hasta que fallezca, recibir¨¢ unos 634 euros mensuales. Si el valor de la vivienda fuera de 300.000 euros, estas cantidades se situar¨ªan en 1.000 euros y 910 euros, respectivamente.

Si ese mismo mayor de 80 a?os opta por la modalidad temporal cobrar¨¢, si el plazo establecido es igualmente de 12 a?os, m¨¢s de 850 euros al mes por su vivienda de 210.000 euros y hasta 1.225 euros si ¨¦sta vale 300.000 euros.

Para realizar todos estos c¨¢lculos, las entidades aplican sobre las cantidades recibidas en forma de renta un tipo de inter¨¦s fijo del 5,75% que, con el paso del tiempo, desemboca en un determinado importe de deuda a devolver. Se considera igualmente que los inmuebles se revalorizan a un ritmo del 3% anual.

El particular que suscribe una de estas hipotecas no pierde la propiedad de su vivienda en ning¨²n momento mientras ¨¦l viva e incluso mientras vivan sus cotitulares. Es m¨¢s, si por las razones que fuera el mayor decidiera cambiar de residencia (hacia una instituci¨®n o hacia la vivienda de un familiar) seguir¨ªa cobrando la renta establecida, mantendr¨ªa la propiedad del inmueble e incluso podr¨ªa alquilarlo logrando as¨ª otros ingresos adicionales.

Los herederos de los titulares de una Hipoteca Inversa no pierden tampoco los derechos de propiedad y pueden optar por quedarse la vivienda (pagar la deuda acumulada con sus ahorros o constituir una nueva hipoteca sobre el inmueble) o venderla y, en este caso, quedarse con el dinero sobrante tras saldar las cuentas con la entidad.

Tres cajas de ahorro

Es cierto que las tres entidades que comercializan estos productos (Ibercaja, Caixa Terrassa y Caixa Sabadell) bajo el nombre de Hipoteca Inversa, Pensi¨®n Hipotecaria y Pensi¨®n Vivienda no cobran en general comisiones de apertura y cancelaci¨®n como tales. S¨ª giran, sin embargo, gastos de notar¨ªa y registro por constituci¨®n de hipoteca y el Impuesto de Actos Jur¨ªdicos Documentados (AJD). El particular no lo abona directamente (no hay desembolso ninguno por su parte), pero tales cantidades se restan del capital disponible para repartir entre las rentas mensuales futuras.

Es, en este punto, donde aparece el tema de los incentivos. El pasado mes de octubre, Convergencia i Uni¨® present¨® en el Congreso una proposici¨®n de ley en la que se se?alaba que "en un momento en el que el contexto social y demogr¨¢fico hacen imprescindible la configuraci¨®n de un sistema de protecci¨®n de la dependencia... el apoyo fiscal, administrativo y financiero a la hipoteca inversa permitir¨¢ facilitar atenci¨®n a personas que no tienen la protecci¨®n de un sistema p¨²blico que todav¨ªa no existe, que disponen de la propiedad de su propia vivienda, que no les aporta ingresos, mientras que la pensi¨®n y otros ingresos que puedan percibir les resultan absolutamente insuficientes para cubrir los elevados costes de la dependencia". A su juicio, bajo este marco se deber¨ªa permitir que los suscriptores de una Hipoteca Inversa redujeran sus ingresos (base imponible) en su declaraci¨®n de renta anual (IRPF) por el importe de los gastos de constituci¨®n hipotecaria y de los intereses acumulados por disponer del capital; que, adem¨¢s, est¨¦n totalmente exentos de pagar el Impuesto de Actos Jur¨ªdicos Documentados y parcialmente liberados (en un 95%) de abonar los correspondientes derechos arancelarios notariales y registrales.

El Gobierno parece haber tomado nota y previsiblemente estas peticiones (y tal vez otras que tambi¨¦n incentiven la contrataci¨®n de este producto, como el hecho de aseguramiento al particular de que en ning¨²n caso se le desalojar¨¢ de la vivienda) queden recogidas en la pr¨®xima Reforma Hipotecaria prevista para antes del verano.