La presi¨®n urban¨ªstica se deslocaliza

Tras a?os de profusa intensidad constructora en el litoral valenciano, varias promotoras inmobiliarias valencianas han empezado a proyectar actuaciones urban¨ªsticas fuera de su ¨¢mbito inmediato y, en algunos casos, lejos de Espa?a. Es la situaci¨®n del Grupo Marina d'Or, que acaba de presentar un proyecto de 6.300 viviendas de protecci¨®n oficial para Marruecos, donde tambi¨¦n baraja otros proyectos, y que ha abierto oficina en Pek¨ªn para explorar la posibilidad de hacer una "gran ciudad de vacaciones" similar a la de Oropesa.

Esta senda ha sido seguida tambi¨¦n por otras empresas, que han visto una oportunidad para ensanchar sus horizontes en los tratamientos fiscales favorables que ofrece Marruecos, con proyectos como el de la nueva ciudad de Tamesna que se va a levantar cerca de Rabat, o la de Tamansourt, junto a Marraquech. Tambi¨¦n la empresa de gesti¨®n de conocimiento CMC, a trav¨¦s del arquitecto brasile?o Jaime Lerner, prepara algunas intervenciones en Brasil.

Los promotores inmobiliarios valoran el fen¨®meno como que el sector est¨¢ maduro

Para Benjam¨ªn Mu?oz, secretario general de la Federaci¨®n de Promotores Inmobiliarios y Agentes Urbanizadores de Valencia, este fen¨®meno responde a que "el sector est¨¢ maduro, ha sabido gestionar adecuadamente su know how y la experiencia de desarrollar su actividad en regiones pr¨¢cticamente similares a la nuestra hace 30 a?os". "Es la respuesta a las inquietudes del empresario promotor y a un planteamiento de negocio cada vez m¨¢s condicionado por la diversificaci¨®n y la externalizaci¨®n", apunta, y se?ala las oportunidades que ofrecen Marruecos o las rep¨²blicas b¨¢lticas a medio plazo.

Frente a esa interpretaci¨®n, el soci¨®logo especialista en urbanismo Jos¨¦ Miguel Iribas, considera que hay varios factores que sustentan este cambio. Para empezar, detecta el efecto de un elemento cultural creciente de oposici¨®n social a que se siga utilizando suelo de alta calidad "porque hay un proceso de colmataci¨®n que en algunos puntos es intolerable". "El crecimiento urban¨ªstico tiene l¨ªmites y si es extensivo tiene m¨¢s, porque adem¨¢s es incapaz de internalizar sus costes medioambientales, econ¨®micos y dotacionales", explica. Desde su punto de vista, el modelo "suburbial" que se ha desarrollado en los ¨²ltimos a?os, como no genera ciudad, no genera servicios y presiona sobre la ciudad que tiene servicios, por lo que las contradicciones del sistema son m¨¢s flagrantes y ya provocan el rechazo de los ayuntamientos sobre los que recae.

En segundo lugar, Iribas aduce que en este proceso es determinante el precio del suelo, que en la Comunidad Valenciana "ya es disparatado". "El gran negocio urban¨ªstico ya est¨¢ mucho m¨¢s en manos de los propietarios del suelo que en la de los promotores inmobiliarios", relata. De acuerdo con su an¨¢lisis, para que la promoci¨®n inmobiliaria sea "un gran negocio" necesita acumular, y eso choca con la disposici¨®n de suelo de calidad. Adem¨¢s, existen interiores que ya se configuran como "mucho m¨¢s interesantes" que el valenciano, como en Castilla-La Mancha, cerca de importantes ejes de comunicaci¨®n y pr¨®ximos a una gran ciudad como Madrid, que en los ¨²ltimos cinco a?os ha aumentado 800.000 habitantes (los mismos que tiene Valencia).

Y en tercer lugar, el soci¨®logo resalta el factor pol¨ªtico y legislativo. La nueva Ley Urban¨ªstica Valenciana ha restringido las actuaciones y los requisitos se han endurecido. Los propios promotores reconocen que "la ley se ha vuelto m¨¢s puntillosa" e Iribas sostiene que con la nueva normativa "ya no es f¨¢cil hacer procesos acumulativos".

El ex decano del Colegio de Arquitectos de la Comunidad Valenciana Fabi¨¢n Llisterri coincide en el diagn¨®stico: "Aqu¨ª est¨¢ ya todo muy saturado. En precios, en posibilidades de negocio y legislativamente". Llisterri constata que los precios de la promoci¨®n en la costa "empiezan a bajar" y que los apartamentos "cuestan de vender", y adem¨¢s "se acusa el desgaste de estar todos los d¨ªas en los peri¨®dicos" con proyectos cuestionados por los colectivos c¨ªvicos. "Los ayuntamientos ya tienen contestaci¨®n interna por los planes urban¨ªsticos y eso est¨¢ produciendo que la consideraci¨®n de los proyectos sea otra", razona.

Ante este panorama que ha empezado a ralentizar el ritmo de las actuaciones, las promotoras valencianas se han fijado en nuevos escenarios tur¨ªsticos que se sostengan sobre las cuatro patas cl¨¢sicas: seguridad jur¨ªdica, seguridad pol¨ªtica, seguridad ciudadana y seguridad econ¨®mica. Iribas considera que escenarios alternativos a Espa?a que cumplan con esos requisitos s¨®lo se pueden encontrar en parte de Brasil, en algunas zonas del Caribe y otras del Magreb, como Marruecos. Entre estos, Llisterri considera que Marruecos es por ahora el destino m¨¢s importante para la promoci¨®n.