FCC replica el modelo Realia

FCC y Caja Madrid ultiman estos d¨ªas la creaci¨®n de Alborada, una sociedad conjunta a la que van a ceder sus respectivos negocios de infraestructuras y concesiones, y la pr¨®xima salida a Bolsa de Realia, la inmobiliaria cuya propiedad comparten desde su constituci¨®n hace seis a?os. Ambas operaciones, que culminar¨¢n tras el verano, responden a una misma estrategia de crear valor, crecer, sacar la compa?¨ªa al parqu¨¦ y preservar para FCC la direcci¨®n y el control de las empresas a trav¨¦s de una sociedad instrumental.

Alborada quiere invertir este a?o 1.020 millones en la adquisici¨®n de una concesionaria y otros 880 millones en 2008 en la compra de una autopista

FCC se ha puesto las pilas tras la salida de los socios franceses y tras el anuncio que hizo, hace quince meses, de un giro radical en su estrategia. Este mes, su filial Cementos Portland Valderrivas (CPV) ha cerrado la compra de un 51% del capital de su competidora Uniland por 1.092 millones de euros, lo que la convierte en la primera compa?¨ªa nacional en su actividad, tras haber concluido con ¨¦xito en febrero una OPA sobre la navarra Cementos de Lemona, con un desembolso de unos 250 millones. Otras divisiones de FCC han adquirido tambi¨¦n en el primer semestre dos empresas, la checa de gesti¨®n de aguas SmVak y la austriaca del sector de medio ambiente ASA, por un total de 472 millones. Realia acaba de lanzar una OPA por el 26,91% del capital social de la inmobiliaria francesa SIIC de Par¨ªs, para completar su control sobre la misma, por un importe de 157,7 millones. Y seg¨²n fuentes de la matriz, antes de agosto har¨¢n p¨²blica la compra de un importante grupo de construcci¨®n en un pa¨ªs de Europa del Este.

Un elevado volumen de inversi¨®n que, seg¨²n asegurar¨¢n este viernes a los accionistas, en la junta general de FCC, el presidente Marcelino Oreja y el consejero delegado Rafael Montes, no pone en peligro la consecuci¨®n de los objetivos que anunciaron hace 14 meses: duplicar en tres a?os las ventas hasta situarlas entre 10.000 y 12.000 millones; incrementar la presencia internacional para que aporte m¨¢s del 35% de la facturaci¨®n, y duplicar el resultado bruto de explotaci¨®n o Ebitda.

Al margen de la cuant¨ªa de las inversiones, el anunciado giro radical en la estrategia de FCC se est¨¢ haciendo, como se ha dicho alguna vez de los experimentos, con gaseosa. Utilizando f¨®rmulas, socios y actividades ya contrastadas. As¨ª, sus mayores inversiones en los ¨²ltimos tiempos han ido a consolidar la hegemon¨ªa de Cementos Portland, pero el grupo que controla Esther Koplowitz siempre ha considerado el cemento una actividad estrat¨¦gica. Una decisi¨®n at¨ªpica entre las constructoras, pero explicable si se tiene en cuenta que el cemento aporta mayor porcentaje que la construcci¨®n al resultado neto de explotaci¨®n (v¨¦ase cuadros adjuntos).

FCC recurre tambi¨¦n para los nuevos proyectos a aliados con los que existe de antemano una experiencia de convivencia satisfactoria, como es el caso de Caja Madrid, con el que el grupo constructor lleva desde 2000 compartiendo al 50% los destinos de Realia.

845 millones en concesiones

Buena prueba es la incorporaci¨®n del presidente de la citada caja, Miguel Blesa, al consejo de administraci¨®n de FCC y la elecci¨®n del mismo socio y de la misma f¨®rmula, integraci¨®n de los activos respectivos, para crear una sociedad que explote sus infraestructuras y concesiones. Esta sociedad, que inicialmente se ha bautizado con el nombre de Alborada, nacer¨¢ con un valor de 845 millones de euros, de los cuales 541 ser¨¢n aportaci¨®n de activos (338 millones de FCC y 203 millones de Caja Madrid). La caja, para compensar el desequilibrio entre los activos cedidos, desembolsar¨¢ adicionalmente en met¨¢lico 135 millones, aplicables a nuevas inversiones, y los dos promotores buscan ahora un tercer socio, que en ning¨²n caso ser¨¢ constructor, que asuma un 20% del capital de Alborada (una aportaci¨®n adicional al proyecto de unos 169 millones). El perfil que se baraja para el nuevo socio es un fondo de capital riesgo o un banco de inversi¨®n con experiencia en gesti¨®n de infraestructuras.

Dentro de las hip¨®tesis de negocio con que trabajan FCC y Caja Madrid, los documentos fijan 2011 para la salida a Bolsa de Alborada, con una valoraci¨®n requerida de 3.400 millones (las plusval¨ªas generadas no han sido consideradas en el Plan de Negocio).

En cuanto a las hip¨®tesis de expansi¨®n que recogen sus documentos de trabajo figura este a?o la adquisici¨®n de una compa?¨ªa de este sector, con una valoraci¨®n de 1.020 millones de euros (408 millones de fondos propios y un apalancamiento de entre el 40% y el 60%); la adquisici¨®n en 2008 de una autopista en etapa madura, con una valoraci¨®n de 880 millones de euros (350 millones de fondos propios y apalancamiento de entre un 40% y un 60%), y la obtenci¨®n de aqu¨ª a 2012 de nuevas adjudicaciones anuales de infraestructuras con una inversi¨®n de unos 880 millones cada una.

La constituci¨®n formal de esta nueva sociedad va a coincidir con la salida a Bolsa de Realia, prevista para despu¨¦s del verano. Se plantean que salga a cotizar cerca del 40% de su capital y previamente van a reordenar su accionariado para que la constructora conserve su control. Estudian crear un holding conjunto de corte similar a la instrumental B-1998, en la que Esther Koplowitz tiene mayor¨ªa y que es la sociedad que le asegura tambi¨¦n el control de FCC.