En busca de la tranquilidad hipotecaria

El margen es cada vez m¨¢s estrecho: desde el Banco de Espa?a se asegura que las familias espa?olas tienen que dedicar casi el 41% de su renta anual disponible a la financiaci¨®n de la vivienda. Un r¨¦cord hist¨®rico que pone en duda la capacidad de los particulares para asumir nuevos aumentos en sus cuotas hipotecarias mensuales, significativos ya en la actualidad, y que lo pueden ser m¨¢s en el futuro. Soluciones para evitar el problema hay: desde asegurar el tipo de inter¨¦s, pasando por suscribir hipotecas a tipo fijo, cuota fija...

Como todos los seguros, el seguro de cr¨¦dito tiene un coste que, en principio, equivale al 1% del importe de la financiaci¨®n solicitada

M¨¢s de un 99% de los nuevos cr¨¦ditos hipotecarios que se firman en Espa?a lo son a tipo variable, lo que significa que, en general, cada 12 meses se fija su tipo de inter¨¦s efectivo. En un porcentaje muy elevado, este precio se establece en funci¨®n del Eur¨ªbor a 12 meses, tipo de inter¨¦s del mercado interbancario europeo, m¨¢s un diferencial que, seg¨²n las entidades, el importe de la hipoteca y la "calidad" financiera del hipotecado, var¨ªa entre 0,4 puntos y 1,5 puntos.

Pues bien, el Eur¨ªbor se situ¨® en julio en el 3,546%, el nivel m¨¢s alto de los ¨²ltimos cuatro a?os y m¨¢s de 1,37 puntos por encima de su cotizaci¨®n de julio de 2005. No s¨®lo eso: en los ¨²ltimos trece meses, las subidas han sido constantes y su fuerza, lejos de irse aplacando, se ha consolidado: desde enero, el alza se acerca a los tres cuartos de punto. Con estos datos, la conclusi¨®n es clara: todas las hipotecas variables son hoy por hoy m¨¢s caras que hace un a?o.

?Cu¨¢nto m¨¢s? Depende b¨¢sicamente del importe, de la duraci¨®n del cr¨¦dito y del momento en que se establezca el tipo de inter¨¦s efectivo. De media, si se toman los datos ofrecidos por el Instituto Nacional de Estad¨ªstica hace ahora un a?o (en julio de 2005, las hipotecas urbanas ten¨ªan un importe promedio de 125.560 euros y un plazo de 24 a?os), el resultado es que sus cuotas mensuales (aplicando un diferencial de 0,75 puntos al Eur¨ªbor) ser¨¢n a partir de ahora 92,5 euros m¨¢s caras.

A¨²n hay m¨¢s: el Banco Central Europeo (BCE) puede continuar su pol¨ªtica de alza en los tipos de inter¨¦s oficiales, lo que podr¨ªa desembocar en que ¨¦stos terminen el a?o en el 4%. El Eur¨ªbor no hace m¨¢s que anticipar esos movimientos, lo que augura, seg¨²n los expertos, niveles, a medio plazo, por encima del 4% o 5%. Si a todo el c¨®ctel de datos se suma la preocupaci¨®n del Banco de Espa?a por el elevado endeudamiento de los hogares, se entiende por qu¨¦ es ¨¦ste un buen momento para analizar los contratos de cobertura de riesgo de tipos, conocidos en la terminolog¨ªa financiera como CAP.

Desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley de 25 de abril de 2003, bancos y cajas de ahorros est¨¢n obligados a informar a sus clientes hipotecarios de tipo variable de la posibilidad de suscribir un contrato de cobertura (un tipo de seguro) que cubra el riesgo de variaci¨®n de tipos de inter¨¦s. El CAP de tipos de inter¨¦s es una operaci¨®n de derivados de tipos de inter¨¦s entre dos partes por la que una de ellas compra a la otra el derecho a ser indemnizada ante subidas de los tipos de inter¨¦s futuros -en general, ¨ªndices de mercado monetario como el Eur¨ªbor- por encima de un nivel predeterminado. El particular que lo suscribe est¨¢ dispuesto a pagar una prima a cambio de ser compensado cuando la referencia utilizada supera el nivel contratado.

Los particulares pueden decidir qu¨¦ nivel de Eur¨ªbor est¨¢n dispuestos a asumir para cada importe concreto y durante un plazo preestablecido (en el ejemplo adjunto, el 4,5%). Si la referencia hipotecaria utilizada sobrepasase este nivel, ser¨ªa la entidad la que abonara la diferencia de importe en cada cuota mensual, que, por tanto, tendr¨ªa un importe m¨¢ximo preestablecido (en el ejemplo, 5,21 euros por cada 1.000 euros solicitados en un plazo de 25 a?os). En ning¨²n caso es obligatorio para los particulares suscribir un contrato de este tipo.

El precio de este seguro var¨ªa en funci¨®n de la situaci¨®n del mercado, del importe de la hipoteca, de su plazo y del l¨ªmite m¨¢ximo que se imponga al Eur¨ªbor. A t¨ªtulo orientativo, su coste puede situarse entre el 1,5% y el 2,5% sobre el importe del cr¨¦dito. Las primas m¨¢s bajas se corresponder¨ªan con los l¨ªmites m¨¢s elevados para el Eur¨ªbor y viceversa. Este coste, como el de cualquier otro seguro asociado a la financiaci¨®n de la vivienda, se puede incluir dentro del importe (un m¨¢ximo de 9.015 euros por persona) a considerar como financiaci¨®n de vivienda habitual q+ue da derecho a una deducci¨®n m¨ªnima del 15%. En la actualidad, ¨¦sta puede llegar al 20%, e incluso al 25%. A partir de 2007, seg¨²n el nuevo IRPF ¨¦sta ser¨¢ del 15% en todos los casos.

Coberturas diferenciadas

No hay que confundir el CAP con el seguro de cr¨¦dito que cubre a la entidad financiera durante toda la vida del pr¨¦stamo del riesgo de que el cliente no cumpla sus compromisos de pago. El cliente puede adquirir su vivienda, financiando entre el 80% y el 97% de su valor de tasaci¨®n, sin presentar ning¨²n tipo de garant¨ªa ni aval adicional. Como todos los seguros, el de cr¨¦dito tiene un coste que, en principio, equivale al 1% del importe de la financiaci¨®n solicitada (habitualmente se fija una duraci¨®n de 15 a?os) cuando ¨¦sta equivale al 90% del valor de tasaci¨®n. Esta prima se paga de una sola vez (prima ¨²nica) al suscribir la hipoteca.

Tampoco hay que confundir los contratos de cobertura con los seguros de protecci¨®n de pagos que ofrecen la mayor¨ªa de las entidades y que suscriben, seg¨²n los ¨²ltimos datos, casi el 70% de los nuevos clientes hipotecarios.

Estos ¨²ltimos son seguros que cubren las contingencias (posibilidades) de muerte, invalidez o desempleo del titular del cr¨¦dito. Por definici¨®n, este producto es una p¨®liza que garantiza en caso de fallecimiento o invalidez del prestatario el importe del pr¨¦stamo, de tal forma que el capital asegurado sirve para cancelar el pr¨¦stamo, eximiendo de responsabilidad al resto de prestatarios o a los herederos y liberando la garant¨ªa de la finca en los casos de pr¨¦stamo hipotecario. El particular abona una prima -cuanto menor sea la edad del que suscribe la hipoteca y menor sea la duraci¨®n del cr¨¦dito, menor ser¨¢- a cambio de tener tranquilidad en el futuro, pero... ni ¨¦ste ni el anterior seguro (s¨ª el CAP) facilitan el pago de las cuotas en caso de que ¨¦stas se eleven de forma significativa.

Las alternativas para lograr afrontar el futuro hipotecario con tranquilidad (asegurarse que las cuotas mensuales no distorsionar¨¢n el presupuesto familiar) pasan, para los ya hipotecados, por modificar las condiciones de su cr¨¦dito (seg¨²n el INE, s¨®lo en mayo se hicieron operaciones de este tipo sobre m¨¢s de 21.340 hipotecas, un 39,2% m¨¢s que hace un a?o) hacia otras f¨®rmulas, tipo hipotecas a tipo fijo o de cuota fija.

Cuota fija

Las hipotecas a tipo fijo permiten pagar siempre la misma cuota mensual durante la vida del pr¨¦stamo. Nunca le afectar¨¢n las posibles variaciones del tipo de inter¨¦s a causa de la evoluci¨®n del mercado. Su inconveniente radica en que, en general, los plazos de vida que se pueden establecer en estos cr¨¦ditos no suelen superar los 30 a?os (cuando hay hipotecas variables de hasta 50 a?os, lo que permite reducir el importe de las letras) y que los tipos de inter¨¦s iniciales son m¨¢s elevados. Frente, por ejemplo, un 4,25% variable a 30 a?os, otro del 5,5% fijo.

En las hipotecas de cuota fija, el particular paga siempre la misma cuota, sin preocuparse por las futuras subidas de tipos y, en general, sin embargo, aprovechando las bajadas. Las variaciones de tipo de inter¨¦s repercuten en el plazo y no en la cuota, por lo que en el caso de que disminuya el tipo se reduce el plazo, mientras que si sube, aumenta el n¨²mero de cuotas a pagar, no su importe.