Una propuesta solvente

Que el urbanismo espa?ol goza de muy mala reputaci¨®n es algo que est¨¢ fuera de duda. La continua aparici¨®n de presuntos esc¨¢ndalos a lo largo y ancho del territorio espa?ol lo demuestra. En cualquier caso, debemos se?alar que el hilo conductor que viene a explicar el lamentable escenario actual no es otro que la subsistencia de una desbocada presencia de la especulaci¨®n del suelo que viene a trasladarse al precio de venta del producto final, la vivienda, con las angustiosas consecuencias que comporta para una gran mayor¨ªa de ciudadanos necesitados de la misma.

Lo que no es tan conocido, es que uno de los or¨ªgenes de la especulaci¨®n se?alada se encuentra en la propia legislaci¨®n del suelo y, m¨¢s en concreto, en su r¨¦gimen de valoraci¨®n. La Ley 6/98 del Suelo vigente establece que el suelo r¨²stico, cuyo valor real asciende al entorno de 1-3 euros por metro cuadrado, desde el momento de su reclasificaci¨®n por el Plan, alcanza un valor legal de 200-300 euros por metro, valor determinado por el beneficio del potencial negocio inmobiliario, pero sin que el afortunado propietario invierta un euro ni acometa actuaci¨®n empresarial alguna. Este sorprendente blindaje legal del suelo por su m¨¢ximo valor especulativo posible, refuerza y potencia que en el mercado privado no se sea menos y, en consecuencia, propicia la espiral especulativa que estamos sufriendo. Y ello, sorprendentemente, en expl¨ªcita confrontaci¨®n con el mandato constitucional de su art¨ªculo 47 que mandata a los poderes p¨²blicos a impedir la especulaci¨®n. Si a esta desatinada medida valorativa se une la concepci¨®n que subyace en la legislaci¨®n vigente, seg¨²n la cual todo el suelo patrio es urbanizable salvo el medioambientalmente protegido, se termina por conformar un t¨¢ndem letal que impide la consecuci¨®n de un modelo de desarrollo urbano sostenible territorialmente y asumible econ¨®micamente por la ciudadan¨ªa.

El proyecto de Ley del Suelo suprime el actual paradigma del "todo urbanizable"

En este desazonador diagn¨®stico se apoya el proyecto de Ley de Suelo estatal que actualmente se est¨¢ tramitando en las Cortes Generales.

Desde la competencia que el Estado tiene en esta materia (conviene se?alar que, constitucionalmente, no puede entrar en t¨¦cnicas urban¨ªsticas de competencia exclusiva auton¨®mica), el proyecto desarrolla intencionadamente las medidas que le son propias para luchar contra la especulaci¨®n del suelo para poder ser aplicadas en todo el territorio espa?ol.

En primer lugar, suprime el paradigma del "todo urbanizable", apostando por un crecimiento urbano acotado y suficiente, ajustado a las demandas sociales deseables y compagin¨¢ndolo con la potenciaci¨®n en la intervenci¨®n de la ciudad preexistente, disponiendo medidas inteligentes de intervenci¨®n concertada entre el sector p¨²blico y el privado m¨¢s emprendedor, para propiciar la rehabilitaci¨®n y renovaci¨®n de los tejidos urbanos actuales.

En segundo lugar, dispone la obligaci¨®n de reservar en todas las actuaciones urbanizadoras residenciales un m¨ªnimo del 25% del n¨²mero potencial de viviendas con destino a vivienda protegida, cantidad que podr¨¢n modular las Comunidades Aut¨®nomas en funci¨®n de la apreciaci¨®n de su realidad social y econ¨®mica. Con ello, se dispondr¨¢ de un importante paquete de suelo y de vivienda a precio tasado que permitir¨¢ garantizar (por ley), el acceso a una vivienda digna no especulada para gran parte de la ciudadan¨ªa espa?ola.

En tercer lugar, se formula un r¨¦gimen de valoraci¨®n del suelo que suprime los sorprendentes criterios vigentes, al proceder a valorarlo "por lo que es" y no por las "expectativas especulativas de lo que pueda ser", tas¨¢ndose, en consecuencia, por el valor real de lo existente incrementado, en todo caso, en el plus-valor derivado de inversi¨®n fehaciente realizada por el propietario. Con ello, se terminar¨¢ definitivamente con la llamada reclasificaci¨®n especulativa del suelo, que ven¨ªa a justificar el c¨ªnico aforismo de "la tierra para el que la reclasifica", y reconduciendo nuestro sistema legal de valoraci¨®n a la racionalidad y al cumplimiento del mandato constitucional de su art¨ªculo 47.

En cuarto lugar, el proyecto de Ley regula la formulaci¨®n de los denominados Convenios urban¨ªsticos que, en muchas ocasiones, suscriben algunos Ayuntamientos con determinados promotores y en los que, de manera voluntaria, se asumen compensaciones econ¨®micas adicionales a los deberes y cargas establecidas por Ley en contraprestaci¨®n a la obtenci¨®n de la facultad de materializar los derechos edificatorios atribuidos por el planeamiento. Obviamente, en este negocio jur¨ªdico se corre el riesgo de poner en almoneda la potestad p¨²blica del planeamiento, produciendo en ocasiones, pr¨¢cticas espurias de obtenci¨®n p¨²blica anticipada de recursos que vienen dando pie a operaciones especulativas p¨²blico-privadas sin cobertura legal alguna. Por ello, el proyecto de Ley establece la prohibici¨®n de estos procedimientos impropios bajo amenaza de nulidad de pleno derecho.

Por ¨²ltimo, el proyecto de Ley prescribe que la participaci¨®n p¨²blica en las plusval¨ªas que el planeamiento genera, se distribuir¨¢n regladamente entre los propietarios y la Administraci¨®n en proporci¨®n a la rentabilidad econ¨®mica de las actuaciones, disponi¨¦ndose que a aquellos les corresponder¨¢ como m¨¢ximo un 85% (y excepcionalmente un 80% para las de excepcional rentabilidad) y, consecuentemente, disponi¨¦ndose para el Ayuntamiento un m¨¢ximo del 15%, que deber¨¢ destinarse obligatoria y preferentemente a vivienda protegida con la finalidad de evitar pr¨¢cticas de tipo especulativo no deseables que algunos Ayuntamientos vienen realizando.

Esperemos, en fin, que el proyecto de Ley vea la luz al final de su tramitaci¨®n parlamentaria y que las disposiciones antiespeculativas que en la misma se regulan, junto con otras complementarias de incidencia menos directa, permitan reconducir el lamentable escenario actual y junto a la necesaria complementariedad de las Legislaciones Auton¨®micas competentes en las t¨¦cnicas urban¨ªsticas, se puedan cumplimentar los principios constitucionales que presiden el urbanismo espa?ol.