Las m¨²ltiples caras del problema

La expansi¨®n de los n¨²cleos urbanos, desde las grandes ciudades hasta las aldeas, no puede seguir dependiendo solamente de las decisiones de las empresas que controlan el libre mercado inmobiliario. Este es un bravo potro desbocado; causa enormes destrozos si no se lo ata y doma. En defensa de los derechos sociales, la intervenci¨®n estatal resulta indispensable. Es la raz¨®n de ser de la Ley de Ordenaci¨®n Urban¨ªstica de Andaluc¨ªa (LOUA). M¨¢s a¨²n porque el mercado del suelo no se comporta como el de las papas. Aunque la oferta de suelo sea mayor que la demanda, los precios suben, simplemente porque los terratenientes del borde urbano son pocos y, por lo tanto, controlan la oferta. Firman convenios para recalificar suelo donde es de su inter¨¦s de la misma forma como edifican, sacan a la venta los inmuebles e imponen los precios. Aznar crey¨® que haciendo urbanizable todo el suelo no protegido, o sea, aumentando la oferta, ser¨ªa m¨¢s barato. Ha sucedido precisamente todo lo contrario.

La especulaci¨®n inmobiliaria no es un delito tipificado. Delito es el incumplimiento de los Planes de Ordenaci¨®n; por ejemplo, autorizar la construcci¨®n de un hotel en un suelo asignado para un parque (cambio de uso) o edificar m¨¢s de los metros establecidos.

Cuando en el PGOU se recalifica una gran extensi¨®n de suelo, se consuma una de las primeras instancias del pelotazo urban¨ªstico bajo la responsabilidad del pleno del Ayuntamiento que lo aprueba, del t¨¦cnico que lo redacta y de la Junta de Andaluc¨ªa, si lo ha informado positivamente. ?La Rinconada ha pasado por esa situaci¨®n con un convenio incluido? ?Qu¨¦ dir¨¢ el juez sobre Espartinas?

La LOUA (2002) dice que la "finalidad (de los convenios) es tanto la de establecer los t¨¦rminos de colaboraci¨®n, como la de procurar un m¨¢s eficaz desarrollo de la gesti¨®n urban¨ªstica. Los convenios no podr¨¢n, en ning¨²n caso, condicionar la funci¨®n p¨²blica de la actividad urban¨ªstica, debiendo quedar salvaguardada la integridad de la potestad de planeamiento, y quedando sujetos a los principios de transparencia y publicidad". ?Por qu¨¦ no se pone en Internet el texto ¨ªntegro de los convenios? Estos son una cr¨®nica anunciada del modo de expansi¨®n de la ciudad.

Hace pocos a?os, el Ministerio de Defensa sac¨® a la venta sus terrenos en Tablada. El alcalde de Sevilla firm¨® con El Monte un convenio para que esos terrenos r¨²sticos fueran urbanizables en el futuro PGOU, inmediatamente los compr¨® en 48 millones de euros y, al poco tiempo, sin hacer nada, los vendi¨® y obtuvo un beneficio de 30 millones. Ahora, el Ayuntamiento quiere expropiarlos por 36 millones de euros y los actuales propietarios, exigen en los tribunales 210, un precio 5 veces superior al costo, precisamente, gracias al PGOU. ?Justiprecio?, ?especulaci¨®n "convenida"? o, simplemente un buen negocio en una econom¨ªa de libre mercado.

Algo similar est¨¢ sucediendo con la Torre Triana. Se inform¨® negativamente el proyecto de Bofill debido a sus 80 metros de altura. El PGOU ha establecido una altura referencial de 150 metros con una edificabilidad de 68.000 metros. Los proyectos del concurso convocado por El Monte, ?sin condiciones de sostenibilidad!, proponen una altura de hasta 75 metros mayor y un exceso de 20.000 metros de edificabilidad. La ciudadan¨ªa no puede opinar porque desconoce el texto ¨ªntegro del convenio. No es un silencio cr¨ªtico sino positivo, de aceptaci¨®n, dicen las cajas. Tampoco en esta ocasi¨®n se ha asumido con seriedad el principio de transparencia, pues se est¨¢ impidiendo la posibilidad de enriquecer la construcci¨®n de la civilidad que, en estos tiempos, tanto se echa de menos. Si la torre no gusta a los clientes, el negocio de las cajas ?ser¨¢ venderla con proyecto aprobado?

El catedr¨¢tico Manuel Villoria afirma que los convenios urban¨ªsticos, como se los viene utilizando, son "un nido de corrupci¨®n". En Marbella, Gil, los convirti¨® en paradigma. Mediante este instrumento, totalmente legal, un promotor propietario de suelo no urbanizable negocia con el Ayuntamiento la recalificaci¨®n y cu¨¢nto podr¨¢ construir si paga un anticipo. As¨ª se procedi¨® en abril de 2006 en El Granado, pueblo de 248 viviendas. El alcalde se comprometi¨® a recalificar el suelo a cambio de 3,3 millones y el 10% del terreno. Las empresas obtuvieron la posibilidad de edificar un campo de golf, 3.000 viviendas y un hotel. Procedimiento parecido al utilizado en Valencina, donde, adem¨¢s, se cometer¨¢ un atentado de lesa cultura (d¨®lmenes de hace 3.000 a?os). Tambi¨¦n en Castilleja de Guzm¨¢n, con el agravio de que en este caso, se construir¨¢ un hotel de lujo en el entorno protegido de un BIC. As¨ª es como se descuartizar¨¢ uno de los m¨¢s bellos paisajes de Sevilla. Para colmo, sin el PGOU aprobado, ya se ha convocado un concurso de anteproyectos.

Diariamente los peri¨®dicos diversifican la casu¨ªstica de los esc¨¢ndalos urban¨ªsticos. El Pa¨ªs.com tiene una secci¨®n especial. El rostro de la especulaci¨®n inmobiliaria en Espa?a ha escandalizado a: polic¨ªa, jueces, Parlamento, UE e incluso a la ONU y para variar, hace seis a?os, hasta al Defensor del Pueblo de Andaluc¨ªa ya dio a conocer la enorme magnitud de las urbanizaciones ilegales.

El ¨¦xito del desarrollo de la escandalosa econom¨ªa inmobiliaria, parad¨®jica y matem¨¢ticamente nos est¨¢ llevando al fracaso del desarrollo sostenible, a la destrucci¨®n del paisaje y, por lo tanto, al deterioro de la calidad de vida. Conforme las cantidades nos hacen m¨¢s ricos -PIB nacional, ingresos por habitante, etc- m¨¢s distante est¨¢ la felicidad: contratos precarios, inseguridad, anemia de lo p¨²blico, endeudamientos de por vida, comida y urbanismo basura.

Esta paradoja no la superar¨¢n los pol¨ªticos sin la participaci¨®n proactiva de todos. ?Qu¨¦ hacer?

Jorge Benavides Sol¨ªs es profesor titular del Departamento de Urban¨ªstica de la Escuela T¨¦cnica Superior de Arquitectura de Sevilla.