Urbanismo de mala reputaci¨®n

Que el segundo (?o fue el primero?) oficio m¨¢s viejo del mundo no goza de su mejor momento est¨¢ fuera de toda duda. Cotidianamente los medios publican nuevos esc¨¢ndalos derivados de pr¨¢cticas administrativas impropias, cuando no te?idas de corrupci¨®n, siendo esta ¨²ltima la que m¨¢s alarma social produce. Pero, ?qu¨¦ circunstancias se tienen que concitar para que aparezcan estas pr¨¢cticas, si bien no generalizadas, de corrupci¨®n urban¨ªstica?

Los escenarios proclives a la corrupci¨®n exigen la presencia fundamental de tres factores: desde la oferta, un producto generador de enormes plusval¨ªas; desde la demanda, un universo muy amplio de solicitantes perentoriamente necesitados del mismo y, en tercer lugar, un mercado lo m¨¢s restringido y, a poder ser, lo m¨¢s monopol¨ªstico y opaco posible.

Pues bien, los tres factores preexisten en el sistema urban¨ªstico espa?ol. Con respecto al valor del suelo, se?alar que hoy, legalmente se determina por el m¨¢ximo valor especulativo posible. Que la mera disposici¨®n en un plan que destine un huerto de patatas al futuro desarrollo urbano, comporta que su valor legal equivalga al beneficio del negocio inmobiliario futuro, pero desde el mismo momento de la reclasificaci¨®n y sin que el afortunado propietario de suelo haya invertido nada ni acometido actividad empresarial alguna. Y si se le a?ade la concepci¨®n legal de que todo el suelo patrio es urbanizable salvo el especialmente protegido, termina por extenderse la hipervaloraci¨®n especulativa a la totalidad del territorio.

Desde el factor de la demanda, el escenario social y urban¨ªstico espa?ol se muestra claramente expl¨ªcito. El acceso a una vivienda digna no s¨®lo es un derecho constitucional, sino tambi¨¦n es una necesidad perentoria para todos los ciudadanos. El dato que demuestra la enorme fortaleza de esta demanda se visualiza con la construcci¨®n en los ¨²ltimos cinco a?os de una media de 600.000 viviendas al a?o (m¨¢s que en Alemania, Francia e Inglaterra juntas) y, sin embargo, los precios han subido un 150% en ese periodo.

Por ¨²ltimo, un mercado restringido y de caracter¨ªsticas monopol¨ªticas resulta ser consustancial al mercado de suelo y a¨²n m¨¢s reforzado en Espa?a por la legislaci¨®n vigente. Como es conocido, el suelo urbano, por su localizaci¨®n fija e inamovible, presenta gran rigidez e inelasticidad ante la demanda. Un solar en una buena localizaci¨®n siempre alcanzar¨¢ un precio contumazmente insensible a las fluctuaciones del mercado. Pero si se le a?ade una nueva singularidad espa?ola, la delegaci¨®n con car¨¢cter monopol¨ªstico de la producci¨®n urbana en el, de nuevo, afortunado propietario de suelo reclasificado y si, por otro lado, no se refuerzan los procesos de transparencia y control democr¨¢ticos en los procedimientos administrativos, se termina por conformar un mercado dotado de muy escasos operadores, con valores hiperinflacionados e inmersos, en ocasiones, en procedimientos poco participados, que acaban por posibilitar las espurias pr¨¢cticas denunciadas.

Obviamente, la necesidad de reformular nuestro marco legal para impedir, o al menos contrarrestar al m¨¢ximo el actual escenario urban¨ªstico, se hace absolutamente perentoria.

En primer lugar, supr¨ªmase, de una vez por todas, la "reclasificaci¨®n especulativa del suelo". Que la mera decisi¨®n administrativa que convierta en urbanizable un patatal no comporte una artificiosa hipervaloraci¨®n legal de la tierra. Que el suelo se valore legalmente "por lo que es" y no "por lo que pueda ser", acomod¨¢ndose al mandato constitucional a impedir la especulaci¨®n y si se apuesta por un desarrollo sostenible del territorio, se mejorar¨ªa, a¨²n m¨¢s, ese escenario.

En segundo lugar, ¨¢brase a la competencia la producci¨®n de ciudad por la iniciativa privada, termin¨¢ndose con viejos monopolios de ra¨ªz preliberal. Que para los casos en que se delega la producci¨®n de la ciudad en los privados, ¨¦sta se lleve a cabo en r¨¦gimen de libre empresa, en concurrencia bajo estricto y escrupuloso control p¨²blico en aras de evitar malas pr¨¢cticas aplicativas, tanto para el inter¨¦s general como para los privados leg¨ªtimamente obtenidos.

En tercer lugar, proc¨¦dase a segmentar la oferta de una parte del mercado, disponi¨¦ndose garant¨ªas jur¨ªdicas que propicien la presencia de suelo a precio acorde a las rentas familiares medias con destino a vivienda protegida. S¨®lo una disposici¨®n legal que comporte la reserva de una parte del suelo para vivienda social, tal como la experiencia nos demuestra, podr¨¢ satisfacer el derecho constitucional a la vivienda establecido en el art¨ªculo 47 de la Carta Magna.

Medidas legales de estas caracter¨ªsticas se recogen en el Proyecto de Ley de Suelo estatal y en algunas legislaciones auton¨®micas progresistas. Confiemos en que, finalmente, la voluntad pol¨ªtica no flaquee y sea capaz de desarrollarlas y mejorarlas en lo posible, poni¨¦ndolas en servicio cuanto antes, para que el urbanismo espa?ol pueda recuperar, alg¨²n d¨ªa, la reputaci¨®n que nunca debi¨® perder.

Gerardo Roger Fern¨¢ndez, arquitecto, es profesor y miembro del Instituto Pascual Madoz de la Universidad Carlos III.