?Falla el mercado o fracasan las pol¨ªticas?

Espa?a ha sido el pa¨ªs europeo que m¨¢s viviendas nuevas ha puesto en el mercado durante los ¨²ltimos cinco a?os, un n¨²mero mayor que toda la vivienda construida en Francia, Alemania e Italia juntas. En todo caso, una cantidad superior a la demanda procedente de la formaci¨®n de nuevos hogares, contando con la inmigraci¨®n.

Sin embargo, cada vez es mayor el n¨²mero de personas que tienen dificultades para acceder a una vivienda. Como se?al¨¦ en el art¨ªculo de ayer, si hoy tuviesen que comprarla contando s¨®lo con los recursos provenientes de los ingresos del trabajo y de las prestaciones sociales (desempleo y pensiones), aproximadamente el 25 % de la poblaci¨®n estar¨ªa en esa situaci¨®n. Esta dificultad la sufren ya los hijos de las clases medias. Ante esta situaci¨®n, la pregunta surge de inmediato: ?falla el mercado o fallan las pol¨ªticas?

Una econom¨ªa que ha sido capaz de poner en el mercado ese volumen de viviendas nuevas no puede ser un mercado donde el volumen de oferta es r¨ªgido. En todo caso, el problema de la oferta est¨¢ en la tipolog¨ªa de la vivienda que se ha construido (superficie inadecuada y r¨¦gimen de propiedad en vez de alquiler), en la localizaci¨®n y funci¨®n de muchas de ellas (viviendas no principales utilizadas como segundas residencias en la costa y en parajes del interior y de la monta?a) y en los precios (astron¨®micos en relaci¨®n con las rentas de los colectivos m¨¢s d¨¦biles).

Pero en esa inadecuaci¨®n de la oferta han tenido mucha influencia las pol¨ªticas p¨²blicas. Por un lado, por la inacci¨®n de los poderes p¨²blicos en la promoci¨®n de vivienda adecuada para estos colectivos. Probablemente algo ha tenido que ver la espectacular mejora de las condiciones financieras del cr¨¦dito a la vivienda (bajos tipos de inter¨¦s y alargamiento del plazo de la hipoteca) que se produjo con la entrada en vigor del euro a finales de la d¨¦cada de 1990. Esas condiciones crediticias hicieron creer a nuestros gobiernos que el mercado por s¨ª solo era capaz de suministrar independientemente vivienda a todo aquel que la demandase, independientemente de su nivel de ingresos. La famosa frase de Francisco ?lvarez-Cascos afirmando que si los precios sub¨ªan era porque la gente pod¨ªa comprar reflejaba esa pol¨ªtica de laissez faire. ?Para qu¨¦ actuar desde la pol¨ªtica p¨²blica si el mercado era eficiente?

Llevados tambi¨¦n por esa creencia, muchos ayuntamientos se dedicaron a desarrollar lo que podr¨ªamos llamar un urbanismo fiscal; es decir, a obtener ingresos con el planeamiento urban¨ªstico y con la venta del suelo p¨²blico donde deber¨ªan haberse construido viviendas de protecci¨®n oficial a precio asequible para la gente con escasos recursos o directamente pobres, para financiar (en los casos de mayor honestidad) otros equipamientos sociales, como polideportivos y todo tipo de mejoras y eventos.

Por otra parte, las pol¨ªticas de vivienda estatales no han tenido, en general, el objetivo de mejorar la calidad de vida y el bienestar de los pobres y de las familias de rentas bajas. Sus objetivos b¨¢sicos han sido, en primer lugar, favorecer el acceso a la propiedad de las clases acomodadas; es decir, crear una sociedad de propietarios. En segundo lugar, utilizar la pol¨ªtica de vivienda como un instrumento de pol¨ªtica econ¨®mica para estimular el crecimiento y el empleo. Con este objetivo es indiferente para qui¨¦n sean las viviendas que se construyen.

Hay muchas razones para defender que las pol¨ªticas p¨²blicas incentiven a los ciudadanos a consumir m¨¢s vivienda de lo que har¨ªan si no existiesen esos incentivos. Sabemos que la vivienda hace a las familias mejores padres, mejores ciudadanos y mejores vecinos. Adem¨¢s, se trata de una forma de ahorro que permite a sus titulares afrontar contingencias inesperadas y hacer frente a necesidades relacionadas con la vejez y la dependencia, liberando parcialmente de esa carga al sector p¨²blico. Sin olvidar que las leyes protegen m¨¢s la propiedad de la vivienda que otros activos en los que una familia tambi¨¦n puede ahorrar, lo que hace de la vivienda un activo m¨¢s seguro frente a contingencias como, por ejemplo, un posible embargo por impago de una multa.

El problema es que la forma a trav¨¦s de la cual el Estado canaliza este apoyo a la vivienda no favorece a los m¨¢s pobres. Por un lado, las deducciones en el IRPF por compra de vivienda -el principal instrumento de apoyo a la misma- no tienen efecto directo sobre las familias con ingresos bajos por un motivo muy sencillo: no tienen rentas suficientes que les permitan deducir nada en el IRPF. Tanto es as¨ª que muchos hogares no llegan ni al l¨ªmite de rentas que obliga a declarar.

Adem¨¢s, el precio de las viviendas de protecci¨®n oficial (VPO) de r¨¦gimen general o especial, tanto de venta como de alquiler, est¨¢n por encima de lo que ser¨ªa el precio asequible que deber¨ªan pagar las familias con menores recursos si dedicasen como m¨¢ximo el 35 % de sus ingresos al pago de la hipoteca o del alquiler. As¨ª, el precio asequible para una familia de rentas bajas en Barcelona en 2004 era de 68.157 euros, mientras que el precio de una VPO de r¨¦gimen general era de 97.269 euros, y de r¨¦gimen especial, de 70.146 euros. En los dos ¨²ltimos a?os la cosa no ha mejorado.

La conclusi¨®n parece clara. El resultado conjunto del urbanismo fiscal practicado por los ayuntamientos, de los incentivos fiscales del IRPF y de la orientaci¨®n que hasta ahora ha seguido la VPO es lo que estamos viendo: si s¨®lo cuentan con sus ingresos actuales, los hogares de rentas bajas y las familias pobres no tienen capacidad de acceder a una vivienda digna y asequible, ya sea de compra o de alquiler. Esa es la causa de la rebeli¨®n de los mileuristas de la que les hablaba ayer.

Actualmente, ya nadie duda de que sin un mayor activismo p¨²blico en el mercado de la vivienda de protecci¨®n oficial (especialmente la VPO de alquiler de precio asequible), el problema de acceso para los grupos sociales m¨¢s d¨¦biles ir¨¢ en aumento. Para lograrlo hay que dar contenido al derecho a la vivienda del que habla nuestra Constituci¨®n. Pero el problema que se plantea al llegar a este punto es qu¨¦ debemos entender por derecho a la vivienda y c¨®mo debemos financiarlo. De eso les hablar¨¦ ma?ana.

Ant¨®n Costas es catedr¨¢tico de Pol¨ªtica Econ¨®mica de la Universidad de Barcelona.