Posible 'efecto anuncio' del pacto por la vivienda

El Gobierno catal¨¢n ha presentado un borrador de Pacto Nacional de la Vivienda para construir 400.000 pisos hasta 2016, de los cuales 250.000 ser¨¢n de protecci¨®n p¨²blica. Bienvenido sea el pacto, en estos tiempos en los que la crispaci¨®n partidista corre el riesgo de hacer olvidar a los gobiernos y a la oposici¨®n cu¨¢les son los problemas reales a los que se enfrenta la gente.

Pero hay que ir con cuidado con la forma de presentarlo a la opini¨®n p¨²blica, y c¨®mo se desarrolla en los primeros a?os, porque si no, se corre el riesgo de hacer verdad tambi¨¦n en este terreno el viejo proverbio de que el infierno est¨¢ empedrado de buenas intenciones.

Vayamos por partes. Veamos primero por qu¨¦ es necesario el pacto. La causa b¨¢sica del problema de la vivienda, y en particular de la falta de vivienda social de alquiler, es f¨¢cil de comprender imaginando una tijera en la que una hoja son los precios y la otra, los ingresos salariales. Cuando la tijera est¨¢ cerrada la hoja de los precios coinciden con los ingresos y el mercado es capaz de suministrar a todo el mundo la vivienda adecuada a sus ingresos. Pero cuando la hoja de los precios se separa intensamente de la de los ingresos, la tijera se abre y en medio va quedando mucha gente que no puede acceder a una vivienda del mercado libre. Y eso es lo que ha ocurrido desde 1997: los precios han aumentado casi el 250%, mientras que los ingresos salariales han crecido un escaso 30%, y eso si no descontamos la inflaci¨®n.

Ante esa evoluci¨®n del mercado libre, si no existe una oferta de vivienda social de precio asequible, especialmente de alquiler, las personas y hogares con menos ingresos y falta apoyo familiares lo pueden pasar mal.

Y eso es lo que ha sucedido. Unos, los m¨¢s j¨®venes, reaccionaron permaneciendo en el domicilio paterno, retrasando la emancipaci¨®n y la formaci¨®n de pareja. Otros se han endeudado por encima del cuello y a tipos de inter¨¦s variable. Finalmente, algunos no han tenido ni esa posibilidad y han pasado a formar parte de los sin techo, un grupo que aunque invisible para la mayor¨ªa est¨¢ creciendo de forma alarmante.

?Por qu¨¦ los poderes p¨²blicos han tardado tanto en darse cuenta de los problemas que estaba causando la falta de vivienda social? Posiblemente porque creyeron en un espejismo.

Ese espejismo fue originado por la ca¨ªda de los tipos de inter¨¦s (como consecuencia de la entrada de la peseta en el euro), y la innovaci¨®n de las hipotecas de larga vida se hizo con coste mensual accesible. Durante un tiempo, las autoridades creyeron que el sistema financiero estaba en situaci¨®n de hacer posible el acceso a la propiedad de la vivienda a cualquier familia de bajos ingresos, siempre que tuviesen un empleo. Y como la expansi¨®n econ¨®mica creaba empleo, aunque fuese de bajos salarios, el espejismo se mantuvo durante un tiempo.

Quiz¨¢ ese espejismo explique la contradicci¨®n de que cuando mayor era la demanda, m¨¢s se reduc¨ªa la oferta de vivienda social. As¨ª, mientras que en 1996 y 1997 se construyeron una media de 7.000 viviendas de protecci¨®n en Catalu?a, esa cifra disminuy¨® sensiblemente cuando comenz¨® el boom de demanda, e incluso algunos a?os no lleg¨® ni a 1.500 viviendas protegidas. Si el mercado funcionaba, ?por qu¨¦ preocuparse por aumentar la vivienda de protecci¨®n?

Ese espejismo se ha evaporado. Las pol¨ªticas comienzan a cambiar. El n¨²mero de viviendas de protecci¨®n oficial iniciadas en 2006 ha sido m¨¢s del doble que las iniciadas en los tres a?os anteriores, que ya hab¨ªan marcado un cierto cambio. El Pacto por la Vivienda puede ser la se?al definitiva de que el espejismo ha desaparecido por completo. El hecho de que tenga el apoyo pol¨ªtico y social mayoritario es importante, porque dar¨¢ continuidad en el tiempo a una pol¨ªtica indispensable.

Pero como he dicho al inicio, hay que desarrollarlo con prudencia, evitando un posible efecto de anuncio pernicioso. Las pol¨ªticas tienen efectos no queridos, pero que hay que prever. El ejemplo m¨¢s reciente es lo ocurrido con el carnet por puntos y el anuncio de mayor rigor en Semana Santa para reducir la siniestralidad en las carreteras. Como se comprob¨®, los conductores reaccionaron desvi¨¢ndose hacia las carreteras secundarias, empeorando el n¨²mero de muertos respecto a a?os anteriores, un efecto no tenido en cuenta, pero previsible.

En este caso, el riesgo surge del hecho de la coincidencia del anuncio del pacto con el final del ciclo expansivo de demanda de vivienda, y con el encarecimiento de los tipos de inter¨¦s y las condiciones de los cr¨¦ditos hipotecarios. Muchas personas y familias que ya hab¨ªan decidido comprar o lo est¨¢n haciendo pueden posponer su decisi¨®n de compra hacia el futuro para beneficiarse de la oferta anunciada de vivienda social de precio asequible, aun cuando tardar¨¢ en estar disponible. No es s¨®lo una hip¨®tesis. Un conocido constructor me comentaba la semana pasada que ha comenzado a recibir renuncias a compras cerradas.

De generalizarse, ese comportamiento tendr¨ªa dos efectos negativos. Por un lado, agudizar¨ªa la ca¨ªda de la demanda de vivienda que se est¨¢ produciendo de forma natural y generar¨ªa un ajuste de la actividad y del empleo de la construcci¨®n m¨¢s duro del que ahora se estima.

Por otro lado, har¨ªa que la ca¨ªda de precios de la vivienda ya construida o en construcci¨®n fuera m¨¢s intensa, con riesgo para aquellas familias que a¨²n est¨¢n pagando la hipoteca, que ver¨ªan c¨®mo el precio de mercado de su vivienda es inferior al que est¨¢n pagando.

No estoy diciendo que el pacto sea inoportuno, sino que hay que dise?arlo y llevarlo a cabo de tal forma que no se produzca un efecto anuncio que empeore las cosas a corto plazo. Se trata de no crear expectativas de imposible cumplimiento en los primeros a?os, evitando el aplazamiento de decisiones de compra.

Para eso, el plan deber¨ªa priorizar en los primeros a?os las ayudas al alquiler para colectivos vulnerables y la promoci¨®n de viviendas de alquiler social. Y construir esas viviendas en el interior de las ciudades, evitando el riesgo adicional de crear nuevos barrios de vivienda social que sean verdaderos guetos, como ocurri¨® en el franquismo con las casas baratas.

Ant¨®n Costas es catedr¨¢tico de Pol¨ªtica Econ¨®mica de la UB.