Especulaci¨®n del suelo: la enfermedad y el remedio

El suelo es una materia prima b¨¢sica para el desarrollo de nuestras poblaciones. La ciudad evoluciona y necesita suelo donde construir viviendas para sus nuevos habitantes y para albergar los usos y actividades que se generan, para sumar activos a la reutilizaci¨®n del existente. Detener el crecimiento del suelo es causar su decaimiento. Pero ese crecimiento debe ser realizado con criterios de sostenibilidad, algo en lo que, a estas alturas, todos estamos de acuerdo, estableci¨¦ndose un equilibrio entre los distintos factores sociales, econ¨®micos y medioambientales existentes. Se trata de crecer sin despilfarrar ese bien b¨¢sico tan escaso que es el suelo, que no es renovable y cuya transformaci¨®n en suelo urbano deviene irreversible.

El crecimiento de la ciudad debe tener en cuenta factores sociales para evitar desequilibrios y expulsiones indeseadas tanto de la poblaci¨®n, ya sean nuevas generaciones o segmentos de menor solvencia, como de las nuevas actividades productivas y de servicios. Y debe propiciar, al mismo tiempo una movilidad razonable de sus ciudadanos. Deben tenerse en cuenta factores econ¨®micos, que resulten eficientes y favorables al progreso o, de lo contrario, su potencial como motor econ¨®mico puede decaer. Sin embargo, todo argumento econ¨®mico debe ser consecuente con el bien general y compatible con el respeto al medioambiente, que debe primar en el tratamiento del territorio, tanto en lo que se refiere al paisaje natural como al urbano, y asegurar requisitos de eficiencia energ¨¦tica y de salubridad. Por todo eso, el consumo de suelo, su transformaci¨®n de suelo rural a suelo urbanizado, debe ser cuidadosamente estudiado. El desarrollo urbano debe ser escrupulosamente planificado en funci¨®n de las aut¨¦nticas necesidades de la sociedad y de la ciudad y no de otros intereses particulares.

Pero no es eso lo que est¨¢ sucediendo. La expansi¨®n de las ciudades espa?olas no se produce en funci¨®n de sus necesidades reales y est¨¢n creciendo de manera deforme y en ocasiones aberrante. El crecimiento razonable, equilibrado y sostenible de la ciudad, y de la sociedad que alberga, tropieza actualmente con un obst¨¢culo dif¨ªcilmente salvable: la especulaci¨®n del suelo. Llamamos especulaci¨®n al encarecimiento artificioso generado por el acaparamiento y la escasez originada por su empleo como mercanc¨ªa urbana.

En ese escenario parece necesario un golpe de tim¨®n en¨¦rgico para recuperar la iniciativa sobre la gesti¨®n del suelo. Pero ?a qui¨¦n le interesa acabar con la especulaci¨®n del suelo? Sin duda alguna a las ciudades, a sus ciudadanos, a las personas. Esto est¨¢ claro. Pero no tenemos tanta certeza, en ocasiones, de que haya alguien m¨¢s interesado en ello. Administraciones y pol¨ªticos no est¨¢ claro que est¨¦n por la labor. Algunos se llenan la boca con eso, pero nadie quiere matar la gallina de los huevos de oro, huevos que alimentan municipios y mun¨ªcipes, partidos y partidarios, y en ocasiones a otras especies menos respetables.

Casi una quinta parte del suelo urbanizado en Espa?a lo ha sido en los ¨²ltimos 10 a?os; lo que quiere decir que en ese tiempo se ha incrementado el 25% de lo que se hab¨ªa urbanizado en los 2.000 a?os anteriores.

La ley ha obligado a que el 10% de ese suelo haya ido a manos de los ayuntamientos, que en la mayor¨ªa de los casos lo han dilapidado o incluso han especulado con ¨¦l. Salvo honrosas excepciones, la mayor parte de esas inmensas extensiones de nuevo suelo urbanizado, no se han destinado a construir viviendas sociales, protegidas o asequibles, sino a financiar otras actividades. Y eso ha sido as¨ª por decisi¨®n de los ayuntamientos, con su exclusiva responsabilidad algunas veces y con su aquiescencia en otras.

La Constituci¨®n obliga a luchar contra la especulaci¨®n. Todas las leyes del suelo que se han aprobado en Espa?a hacen de eso uno de los aspectos m¨¢s relevantes en sus exposiciones de motivos. La realidad nos dice que nunca se pas¨® de las te¨®ricas buenas intenciones. Las dos primeras, las legisladas en los a?os 1956 y 1976, lo pretendieron mediante el impuesto progresivo municipal de solares sin edificar. La de 1992 mediante la expropiaci¨®n, a la mitad de su valor, de todos aquellos solares que no hubieran sido edificados al cabo de un a?o. El resultado en todos los casos fue el mismo: pr¨¢cticamente nunca se aplicaron.

La actual, del a?o 1998, con la pretensi¨®n de abaratar el suelo, aplic¨® l¨®gicas de mercado de bienes de consumo, propiciando que todo el suelo pudiera ser urbanizado. El resultado ha sido que la creaci¨®n de suelo urbanizable se ha desorbitado y al mismo tiempo su precio se ha multiplicado. El ¨²ltimo cap¨ªtulo se escribe ahora en las Cortes espa?olas, con otra nueva ley. De su lectura y an¨¢lisis se saca una primera conclusi¨®n: m¨¢s de lo mismo.

Se pretende, supuestamente, avanzar en la lucha contra la especulaci¨®n desvinculando la propiedad del suelo del derecho a edificar, e incluso del derecho a urbanizar. Soluci¨®n aplicada, con ¨¦xito, en pa¨ªses tan dispares, en su concepci¨®n social, como EE UU y Suecia; pero que aqu¨ª, en la pr¨¢ctica, s¨®lo se materializar¨¢ cuando se trate de la venta forzosa, y ¨¦sta se utilizar¨¢ como instrumento arbitrario, de forma aleatoria y discrecional, ya que la ley no precisa con claridad su aplicaci¨®n.

Se convierte as¨ª la expropiaci¨®n en un peligroso instrumento en manos de quienes, hasta ahora, han demostrado su incapacidad para gestionar adecuadamente la transformaci¨®n del suelo y para administrar las plusval¨ªas generadas en el proceso.

La introducci¨®n que la nueva ley propicia, generalizada para toda Espa?a, la figura del agente urbanizador como presunto destinatario de los aprovechamientos de suelo, ha originado, donde hasta ahora se ha aplicado, no pocos conflictos y la reprimenda en¨¦rgica de las autoridades europeas por el expolio y la indefensi¨®n de los propietarios afectados.

Se limita a los propietarios de suelo el derecho a urbanizar, pero al mismo tiempo se entrega ese derecho a terceros, sin garantizar con eso que la colectividad se beneficie de las plusval¨ªas generadas. Y, a estas alturas, todo el mundo sabe que las plusval¨ªas que genera la transformaci¨®n del suelo suelen ser de una cuant¨ªa econ¨®mica muy considerable.

Se trata de expropiar barato para especular mejor. ?No ser¨¢ peor el remedio que la enfermedad?

Pere Gonz¨¢lez Nebreda es presidente de la Agrupaci¨®n de Arquitectos Expertos Periciales y Forenses de Catalu?a (AAEPFC) y Luis Antonio Corral Juan es decano del Colegio de Arquitectos de las Islas Baleares.