Contaminaci¨®n inmobiliaria
Las compraventas y plusval¨ªas de los edificios ha condicionado la estrategia de algunas cadenas
Afirman, rotundos, los expertos que otra pata del modelo espa?ol que debe cambiar si nuestras cadenas quieren crecer en el mundo, es el relativo a la forma de propiedad de los hoteles. "Pese a toda la ret¨®rica sobre la transici¨®n del hotel en propiedad al hotel en gesti¨®n", apunta Juan Mol¨¢s, "el 80% de los hoteles de cadena a¨²n lo son en propiedad". En su opini¨®n, esto es un obst¨¢culo para la expansi¨®n ya que supone invertir en ladrillo unos recursos que habr¨ªa que dedicar a abrir m¨¢s hoteles, a marketing o fidelizaci¨®n.
"Es imposible que con esta estructura de propiedad hotelera", prosigue, "las cadenas espa?olas puedan crecer deprisa". Este y otros expertos apuntan que los empresarios deber¨ªan seguir el ejemplo de NH o de Sol Meli¨¢, que ha ido vendiendo hoteles para reducir deuda y amasar recursos para su expansi¨®n. En Riu, con 125 hoteles en 18 pa¨ªses, creen lo contrario y priorizan la propiedad. "Nuestros hoteles", explican, deben tener unas caracter¨ªsticas muy especiales, lo que nos lleva a dise?arlos y a construirlos".
La entrada en tromba de constructores e inmobiliarios en el sector es otro de los factores que ha incrementado el ratio de hoteles en propiedad
El 80% de los hoteles en cadena a¨²n lo son en r¨¦gimen de propiedad, lo que supone un importante obst¨¢culo para la expansi¨®n
En el sector se cree que esta no es una raz¨®n de peso. "Hay inversores dispuestos a construir hoteles llave en mano para una cadena, asumiendo la propiedad y el riesgo inmobiliario". Una de estas sociedades es Meridia, que acaba de cerrar su primer fondo de capital riesgo, de 150 millones de euros, para invertir en hoteles de lujo en el mundo, que ceder¨¢ por el sistema de gesti¨®n. Este avance del capital riesgo sobre el patrimonio hotelero, se explica, dicen en Meridia porque "hay mucha liquidez e inter¨¦s de los inversores".
Adem¨¢s, hay otras razones para el alto porcentaje de hoteles en propiedad en Espa?a. Una de ellas el "boom inmobiliario". Pese a la buena rentabilidad del mercado hotelero, la revalorizaci¨®n del ladrillo ha sido a¨²n mayor y muchos empresarios se han decantado por invertir en el edificio. "El que el mercado inmobiliario haya ido tan bien", dice Vesgas, "ha hecho que no les interesara vender esos activos". Sin embargo, ahora que el mercado inmobiliario est¨¢ entrando en una fase decreciente y podr¨ªa ser el momento, apuntan algunas fuentes, de que los hoteleros soltaran lastre inmobiliario y allegaran recursos para su "core business": la explotaci¨®n hotelera.
A la sombra del ladrillo
Otro factor que ha incrementado el ratio de hoteles en propiedad ha sido la entrada en trompa de constructores e inmobiliarios en el sector. "En muchos casos", apunta Mol¨¢s, "los constructores e inmobiliarios se han visto obligados por los ayuntamientos a construir un hotel si quer¨ªan la licencia para promover residencial". Fue, dicen, el caso de Fadesa, que opt¨® por entregar la gesti¨®n de algunos de esos hoteles a operadoras hoteleras.
Pero tambi¨¦n ha habido una carrera a la hoteler¨ªa, en el marco de la diversificaci¨®n. Plet¨®ricos de liquidez y conscientes de que el boom de la vivienda tendr¨ªa que terminarse alg¨²n d¨ªa, muchos inmobiliarios y constructores se plantearan la hoteler¨ªa como un negocio adicional: algunos -Anjoca, por ejemplo- optaron incluso no solo por construirse sus hoteles sino por explotarlos.
Hesperia, Hoteles Center, Habitat, Hoteles Santos u Hoteles Rafael son algunas de las cadenas que proceden de constructoras.
Un fen¨®meno que genera cierta antipat¨ªa entre los hoteleros puros y duros, quienes acusan a estos "intrusos" de "tirar" el mercado. "Se trata de hoteleros", apunta Vesgas, "a los que no les interesa especialmente la rentabilidad, sino la valoraci¨®n de su patrimonio".
En una reciente entrevista a este medio, Cesar Losada, fundador de Losan, un fondo de inversi¨®n en hoteles, respaldado por las cajas de ahorros, comentaba su escaso inter¨¦s por adquirir hoteles en Espa?a debido, dec¨ªa, a "que la presencia de constructoras e inmobiliarias ha mermado los m¨¢rgenes m¨ªnimos para actuar con soltura en el sector".
Espa?a sigue siendo barata
Habitualmente se leen noticias sobre subidas de precios, incluso abusivas, en el sector hotelero. ?Qu¨¦ hay de cierto? ?Los espa?oles son baratos o caros en comparaci¨®n con otros? Seg¨²n los expertos, sus precios siguen a gran distancia de los de otros pa¨ªses. Tanto en el hotel urbano como en el de "sol y playa".
"Han estado subiendo", dice A. Fern¨¢ndez, de High Tech, "un punto por encima del IPC. Nada comparado con los aumentos que se dan en algunas ciudades europeas". Una situaci¨®n que se debe", diceVesgas, "al aumento de la competencia, pr¨®ximo a la saturaci¨®n, que se da en Espa?a en todos los segmentos".
Un reciente informe parece confirmar esas opiniones. Seg¨²n el 'HotelBenchmark Survey' de Deloitte de 2006, Madrid est¨¢ entre las grandes ciudades m¨¢s baratas de Europa. Su tarifa media estaba en 2006 en 135 d¨®lares, por debajo de los 167 de Amsterdam, los 188 de Roma, los 212 de Londres y los 248 de Paris.
Como decia Vesgas, es posible que ello se deba a una cierta saturaci¨®n, que empieza a notarse. Seg¨²n Deloitte, las tasas de ocupaci¨®n en Madrid est¨¢n entre las m¨¢s bajas de Europa, con un 70%, frente al 75% de Roma, al 81% de Londres (la ciudad hotelera m¨¢s pujante de Europa) y al 80% de Amsterdam.
Hoteleras en Bolsa
?Por qu¨¦ hay tan pocos hoteles en el parqu¨¦? Muchos analistas lo atribuyen al car¨¢cter familiar de las cadenas. "Estoy convencido", dice Mol¨¢s, "que seg¨²n vayan pasando a manos de la segunda generaci¨®n tender¨¢n a salir a Bolsa".
En Riu afirman que no necesitan la Bolsa. "Tenemos liquidez para crecer y no hay problemas familiares que solucionar", dice Miguel ?ngel Viol¨¢n. Este ejecutivo agrega que la Bolsa presiona hacia un crecimiento r¨¢pido, "algo que no nos interesa porque afecta la calidad".
Adem¨¢s, a las dos hoteleras espa?olas cotizadas tampoco les est¨¢ yendo como para echar cohetes. Sol Meli¨¢, cuya facturaci¨®n ha crecido un 33% entre 2003 y 2006, se ha limitado a subir en l¨ªnea con el Ibex en los dos ¨²ltimos a?os. Y NH, que increment¨® un 18% sus ventas en igual periodo, lleva estancada desde agosto de 2006. Tambi¨¦n han contribuido al tibio inter¨¦s del parqu¨¦ las escasas posibilidades de operaciones corporativas (Sol est¨¢ controlada por la familia Escarr¨¦ y NH ha demostrado su capacidad para blindarse frente a Hesperia).
Al margen de la pr¨®xima colocaci¨®n del 70% de High Tech Hotels, provocada por la desinversi¨®n de Dinamia en su capital, no se prev¨¦n otras OPV similares para el sector, al menos en el corto plazo.
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