Lo que va de un 'mortgage' a una hipoteca

La crisis de las subprimes ha propiciado un extra?o p¨¢nico al estallido de la burbuja inmobiliaria nacional. Asombra tama?a vocaci¨®n de Casandra. Casi podr¨ªa pensarse que estamos deseando un crack econ¨®mico que justifique tan catastrofistas previsiones. Incluso en alg¨²n caso pareciera que los agoreros se alegrar¨ªan ante una recesi¨®n, por eso del "ya lo dec¨ªa yo".

Quiz¨¢ no nos demos cuenta de que con tanto anunciar la llegada del lobo, probablemente estemos construyendo un lupus imaginario capaz de alimentarse con esa imprescindible ficci¨®n econ¨®mica llamada confianza. Si todos los d¨ªas, Juan Espa?ol se desayuna con un titular que anuncia el Apocalipsis, es dif¨ªcil que se embarque en inversiones inmobiliarias, cr¨¦ditos, hipotecas o consumo; motores todos, nos guste o no, de nuestro crecimiento econ¨®mico.

Nuestro derecho real de garant¨ªa es menos flexible que el 'mortgage' pero mucho m¨¢s seguro

Se ha escrito mucho sobre las consideraciones macroecon¨®micas de la crisis, pero se echa de menos un estudio de la c¨¦lula m¨ªnima sobre la que se ha construido todo el edificio del cr¨¦dito hipotecario norteamericano que ahora ha implosionado tan violentamente: el mortgage, que traducimos directamente como hipoteca.

Pero lo cierto es que mortgage e hipoteca no son iguales, solamente se parecen. Una casa es una casa, aqu¨ª y en Pek¨ªn, pero un derecho en un pa¨ªs nunca es igual al de otro pa¨ªs porque su concreto contenido lo determinan las leyes. Por ejemplo, la propiedad privada en China no es igual que en Espa?a porque no tiene su mismo contenido de facultades y deberes.

Una hipoteca espa?ola es un derecho real sobre un inmueble que permite al acreedor ejecutarlo cualquiera que sea su due?o si el deudor no cumple en tiempo y forma. Su eficacia requiere tres certezas: 1) Saber que el hipotecante es verdadero due?o de lo que hipoteca. 2) Identificar la finca y saber que no tiene cargas anteriores al conceder el pr¨¦stamo. 3) Que los terceros puedan conocer que est¨¢ hipotecada y de qu¨¦ cantidad responde. Estas certezas s¨®lo las ofrece un Registro de la Propiedad con eficacia jur¨ªdica; esto es, aquel cuyos asientos se convierten en verdad legal frente a posibles t¨ªtulos contradictorios.

El mortgage no puede articularse sobre esas tres certezas porque en EE UU no existe un Registro con eficacia jur¨ªdica. El cr¨¦dito no goza de garant¨ªa sobre la finca de forma directa. Los terceros que hayan adquirido del hipotecante la finca como libre de cargas, podr¨ªan oponer en el momento de la ejecuci¨®n su buena fe, y la cosa se complica todav¨ªa m¨¢s si tenemos en cuenta que el sistema procesal de ejecuciones estadounidense puede variar de un estado a otro, algo que entre nosotros, al menos de momento, no puede ocurrir: las hipotecas son igualmente eficaces en Murcia y en Bilbao. Nuestro derecho real de garant¨ªa inmobiliaria es menos flexible que el mortgage pero mucho m¨¢s seguro: all¨ª se puede titulizar todo; aqu¨ª, el fraccionamiento de las hipotecas en bonos, c¨¦dulas o participaciones es mucho m¨¢s restrictivo, por eso aquellos t¨ªtulos no los quiere nadie mientras que los nuestros se venden sin problemas.

En el peor escenario, como podr¨ªa ser un sensible aumento de la morosidad, los bancos espa?oles intercambiar¨ªan f¨¢cilmente, y con plena seguridad jur¨ªdica, activos financieros-cr¨¦ditos -por activos inmobiliarios-viviendas-, de modo que los pr¨¦stamos nunca quedar¨ªan fallidos, pero en EE UU el riesgo que corren los prestamistas es no cobrar de ninguna forma. Por eso el mercado est¨¢ rechazando los t¨ªtulos de esos pr¨¦stamos de alto riesgo.

Lo que ha puesto de manifiesto esta crisis es el inestable equilibrio que existe entre flexibilidad y seguridad. Es curioso que mientras la seguridad p¨²blica justifica hoy todo tipo de controles e inmisiones en nuestra autonom¨ªa personal e incluso nuestra intimidad, el Mercado exija cada vez mayor flexibilidad aun a costa de la seguridad. Tambi¨¦n resulta curioso que como consumidores, eso nos parezca lo m¨¢s natural del mundo e incluso deseable.

Afortunadamente, y para tranquilidad de entidades financieras, administraciones p¨²blicas y ciudadanos de a pie, nuestra rigurosa legislaci¨®n civil ha supuesto un valladar para determinados excesos flexibilizadores, de modo que incluso quienes m¨¢s han pugnado por debilitarla se ven beneficiados en estos tiempos de zozobra por la solidez de nuestro sistema de cr¨¦dito hipotecario.

Jos¨¦ Antonio Miquel Silvestre es registrador de la propiedad.