Garant¨ªas jur¨ªdicas inmobiliarias

El se?or Villa Casado coment¨® cr¨ªticamente mi art¨ªculo del d¨ªa 15, "Lo que va de un mortgage a una hipoteca". Se lo agradezco porque aunque m¨¢s pesimista que yo -incluso alarmista- promueve el debate sobre los sistemas de garant¨ªa jur¨ªdica inmobiliaria y permite que la sociedad espa?ola tome conciencia del porqu¨¦ de algo que ya da por supuesto: la tranquilidad con que se asume que la titularidad de las viviendas ser¨¢ pac¨ªfica.

El registro es un instrumento esencial para el desarrollo del cr¨¦dito territorial. El Banco Mundial recomienda a los pa¨ªses en desarrollo el establecimiento de registros de la propiedad con eficacia jur¨ªdica. En la medida en que contamos con un registro cre¨ªble y eficaz, gozamos de una ventaja comparativa con respecto a otros sistemas, como el estadounidense, de seguro de t¨ªtulos, inseguro en su propia filosof¨ªa pero que se mantiene por los intereses econ¨®micos de las grandes aseguradoras que se lucran con la investigaci¨®n de la titularidad de los transmitentes y con las p¨®lizas que cubren el riesgo de una reivindicaci¨®n por parte de un titular de mejor derecho. P¨®liza e investigaci¨®n que engrosan considerablemente los gastos de intermediaci¨®n pero que cubren exclusivamente el precio de compra y no la plusval¨ªa generada durante el tiempo de la posesi¨®n pac¨ªfica. Nuestro sistema, por el contrario, asegura al comprador de buena fe la titularidad y no el precio, lo que a efectos econ¨®micos supone una diferencia considerable.

El sistema de seguro de t¨ªtulos no ofrece suficiente garant¨ªa ni a compradores ni a acreedores hipotecarios y, por tanto, tampoco se la ofrece al tenedor de participaciones. Sin embargo, nuestra legislaci¨®n no permite titulizar sino primeras hipotecas sobre el pleno dominio de inmuebles perfectamente registrados y siempre que el importe prestado no supere el 80% del valor de tasaci¨®n. Restricciones que no rigen en EE UU, donde adem¨¢s se ha sido extremadamente laxo a la hora de tasar las viviendas pues se descontaba ya la plusval¨ªa futura.

?Cu¨¢l es la consecuencia de las limitaciones de nuestra legislaci¨®n? Pues que el parque inmobiliario que adquirir¨ªan los bancos en casos de impagos tendr¨ªa un valor a¨²n superior al de los pr¨¦stamos que constituyen los activos financieros de su cartera de participaciones sin haber incurrido en excesivos gastos judiciales para la ejecuci¨®n. Los inversores internacionales nunca ver¨ªan frustradas sus expectativas ni aunque el precio de la vivienda se estancara. Algo improbable, pero que parece que algunos apocal¨ªpticos est¨¢n deseando.