El mercado inmobiliario se satura

La venta de viviendas se estanca en Euskadi. El mercado inmobiliario ha estado sometido en los ¨²ltimos a?os a la paradoja de que los pisos usados fueran m¨¢s caros que los nuevos, pero ahora suma alguna m¨¢s: tiene m¨¢s casas en oferta que nunca, la demanda potencial se mantiene expectante y, sin embargo, se vende cada vez menos. En el segundo trimestre de este a?o hab¨ªa 19.130 viviendas en oferta,un hito nunca alcanzado. En el tercer trimestre (¨²ltimo dato oficial) hab¨ªan crecido hasta las 20.439. El de segunda mando (con el 42,5% de los pisos en venta) es el mercado m¨¢s afectado. Y el exceso de oferta no lleva camino de resolverse a corto plazo.

Un piso usado que hace a?o y medio se pod¨ªa vender en un plazo medio de tres meses, ahora ya no baja de seis, lo que provoca que las casas se vayan acumulando sin tener salida. El pesimismo ha cundido, aunque algunos expertos se resisten a hablar de crisis y prefieren denominar a la actual coyuntura de "aterrizaje suave".

Las subidas del 12% anual no volver¨¢n a darse, dicen las inmobiliarias

Es el caso de Juan Ram¨®n Apezetxea, secretario-coordinador de la Asociaci¨®n de Constructores y Promotores de Guip¨²zcoa. "Es evidente que en los ¨²ltimos meses se ha producido una ralentizaci¨®n. La vivienda nueva libre est¨¢ costando venderla un poco m¨¢s, pero no hay preocupaci¨®n, porque se termina por vender". Apetzetxea considera hasta cierto punto l¨®gica la correcci¨®n, porque el sector estaba disparado. "Todo esto har¨¢ que el sector se reordene de una manera conveniente para todos. Las grandes empresas de la construcci¨®n que toda la vida han estado aqu¨ª, van a seguir en primera l¨ªnea".

El informe sobre oferta inmobiliaria elaborado por el Gobierno vasco para el tercer trimestre refleja un empeoramiento generalizado de la evoluci¨®n de las ventas, especialmente las de vivienda usada. El ¨ªndice de dinamismo inmobiliario, que es un indicador de las expectativas de ventas de los promotores y agentes de la propiedad, ha descendido a las cotas m¨¢s bajas. En septiembre pasado, este indicador daba 14 puntos sobre 100 posibles, cuando en los mejores momentos lleg¨® a los 70 puntos.

Lo que parece claro es que la euforia inmobiliaria que ha vivido Euskadi en los ¨²ltimos a?os ha dado paso a un momento de recesi¨®n, que se arrastra desde hace a?o y medio y que podr¨ªa prolongarse otro tanto. Al menos, eso son los c¨¢lculos del presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de ?lava, Jaime Rubias, quien ha visto como se han ido cerrando en el ¨²ltimo a?o 40 de las 100 inmobiliarias que trabajaban en Vitoria. "No volveremos a ver subidas de precios de un 10 o un 12% anual. Eso es historia. Una vez que se estabilizado el mercado, como mucho podr¨¢n darse incrementos similares al IPC".

Eso es lo que ha ocurrido en el tercer trimestre con relaci¨®n al mismo periodo del a?o anterior. El precio medio de las viviendas usadas creci¨® un 3,7%, la subida m¨¢s moderada de los ¨²ltimos cinco a?os. En el caso de ?lava, los precios de los pisos libres nuevos cayeron un 7,7%, mientras que Vizcaya registr¨® una subida del 16,6% y Guip¨²zcoa del 16%. Sin embargo, esos porcentajes est¨¢n distorsionados, dado que en ambas provincias los pisos que se ofertaron en el tercer trimestre (momento de hacer el estudio) correspond¨ªan a ofertas residenciales de lujo.

En realidad, seg¨²n el informe, el piso de tipo medio, que responde a la vivienda a la que aspira la mayor¨ªa de los ciudadanos (80 metros cuadrados con garaje y trastero), s¨®lo se ha incrementado un 2% de media.

El gerente de la Asociaci¨®n de Constructores y Promotores de Vizcaya, I?aki Urrezti, circunscribe el mal momento al mercado de los pisos de segunda mano. "Todo lo que se construye se vende. A lo mejor, un poco m¨¢s tarde que hace un a?o, pero se vende", resalta. A pesar de que demanda existe, se construye menos que nunca, se queja Urrezti. En los primeros nueve meses de este a?o, en Vizcaya se ha iniciado la edificaci¨®n de 3.350 viviendas, 500 menos que el a?o pasado. Esto significa una media de cuatro viviendas por cada 1.000 habitantes, la m¨¢s baja de Espa?a. ?Por qu¨¦? "En Vizcaya hay demanda", argumenta Urrezti, "pero la Ley de Suelo actual y las anteriores han limitado la evoluci¨®n. Los precios de las viviendas de protecci¨®n oficial ni cubren los costes de los constructores, y la diferencia repercute en los pisos libres. Y el caso es que en Vizcaya apenas se construyen pisos protegidos. De 2001 a 2006, se han levantado un 44% menos. Si no hay viabilidad econ¨®mica, no se construye".

Urrezti precisa que la situaci¨®n de ?lava en cuanto a vivienda protegida es diametralmente diferente a la de Vizcaya. "La administraci¨®n dispone de suelo y la edificaci¨®n puede resultar m¨¢s interesante para los constructores, ya que obtienen los solares en mejores condiciones".

Por primera vez, el estudio sobre la oferta inmobiliaria del Gobierno refleja que los operadores del sector creen que los precios de los pisos retroceder¨¢n el pr¨®ximo a?o. Esta puede ser una circunstancia para explicar que los demandantes de vivienda se lo est¨¦n pensando dos veces antes de adquirir una casa, con lo que se acumulan las casas sin vender y el mercado va camino de la par¨¢lisis.

Los potenciales compradores aplazan la adquisici¨®n a la espera de que los precios caigan y mejoren las condiciones a la hora de solicitar un pr¨¦stamo. Urrezti no cree que el precio de los pisos nuevos libres vaya a bajar, porque la oferta se mantiene "muy d¨¦bil" y m¨¢s bien se estabilizar¨¢. "Donde se producir¨¢n las fluctuaciones es en las viviendas de segunda mano", augura.