"La base de la corrupci¨®n urban¨ªstica es la dificultad para tramitar suelo"

Pedro P¨¦rez lleva cuatro meses siendo la cara p¨²blica de las grandes inmobiliarias espa?olas. En septiembre, fue nombrado secretario general del G-14, el grupo con el que las 13 promotoras m¨¢s importantes quieren influir en la sociedad y ofrecer una voz monocorde.

Es desde entonces cuando el sector de la vivienda se ha deteriorado a pasos agigantados. Desde su despacho del centro de Madrid, P¨¦rez echaba el pasado jueves toda su pasi¨®n al diagnosticar la situaci¨®n del sector.

Pregunta. Cuando acept¨® el puesto, ?era consciente de la que se le ven¨ªa encima?

"Me resisto a llamar crisis a la situaci¨®n actual. La demanda de pisos est¨¢ ah¨ª"

"Los precios de vivienda urbana de primera residencia est¨¢n estabilizados"

"Hay reformas estructurales que evitar¨ªan una ca¨ªda de la construcci¨®n"

"No es que los bancos se nieguen a prestar, es que tienen menos fondos que antes"

Respuesta. Al incorporarme, era conocedor de que se estaban dando unas circunstancias excepcionales, pero ten¨ªa la duda de cu¨¢nto iban a durar.

P. Y la situaci¨®n es peor de lo que parec¨ªa entonces, ?no?

R. La crisis de liquidez est¨¢ teniendo un impacto mayor del que nadie pod¨ªa haber previsto en junio.

P. La disminuci¨®n en la venta de pisos tambi¨¦n se ha acelerado en el segundo semestre.

R. Uno de los aspectos llamativos es que no hay crisis de demanda. Las ventas han ca¨ªdo, pero no por los factores cl¨¢sicos. En la crisis de los ochenta o de principios de los noventa se dio una combinaci¨®n t¨ªpica: ca¨ªda del PIB, del nivel de renta, del empleo, subida importante de los tipos de inter¨¦s, endurecimiento de las condiciones de financiaci¨®n... La demanda entonces baj¨® dr¨¢sticamente. Pero ahora est¨¢ ah¨ª, s¨®lo hay algunos factores que la est¨¢n remansando.

P. ?Cu¨¢les?

R. Por ejemplo, la demanda de vivienda con cualquier grado de protecci¨®n oficial es palpable, pero no se puede atender por falta de suelo. Hay un malentendido que tramos de deshacer: que las inmobiliarias no quieren construir pisos protegidos. ?C¨®mo una empresa no va a querer ofrecer un producto que se lo quitan de las manos? El problema es que no hay suelo calificado.

P. Y los precios desorbitados.

R. Mucha gente quiere pisos de 60 metros, pero hay muy poca oferta. Porque los urbanistas no s¨®lo restringen el n¨²mero m¨¢ximo de metros cuadrados que se pueden construir, sino que especifican el n¨²mero m¨¢ximo de viviendas que se pueden construir. Eso lleva a un promedio de 100 metros cuadrados por piso. Se pueden hacer casas m¨¢s peque?as a costa de hacer otras m¨¢s grandes, cuya demanda ha bajado. ?sta es una de las reformas estructurales que demandamos: eliminar la restricci¨®n del n¨²mero m¨¢ximo de viviendas.

P. Ustedes han alertado de que el baj¨®n en la construcci¨®n puede destruir hasta 500.000 empleos en los dos pr¨®ximos a?os. ?Es un aviso, una forma de decir que si los constructores lo pasan mal no ser¨¢n los ¨²nicos?

R. Es muy f¨¢cil hacer ese pron¨®stico. Si cada casa supone dos o tres empleos, se multiplica por la estimaci¨®n de lo que va a disminuir la construcci¨®n. Pura aritm¨¦tica. Es un ejercicio de prospectiva con el que se quiere decir: 'Teniendo en cuenta que la demanda existe, y ya que hay una serie de reformas estructurales que se pueden hacer, pong¨¢monos a ello todos los que tenemos algo que aportar, como son las administraciones, las entidades financieras y las inmobiliarias'. Tengamos voluntad y sentido com¨²n para que, al mismo tiempo que damos respuesta a una demanda social, ahuyentemos cualquier escenario lesivo para la actividad econ¨®mica.

P. El G-14 nace con la intenci¨®n de limpiar la imagen de un sector da?ada por algunos casos de corrupci¨®n y por la percepci¨®n social de que en los ¨²ltimos a?os la vivienda se ha quedado fuera del alcance de muchas personas, mientras que algunos empresarios se han hecho muy ricos con ella.

R. ?ste es un sector con m¨¢s de 40.000 empresas, muy atomizado y muy diverso. Las grandes tienen un curr¨ªculum ampl¨ªsimo, donde no ha habido esc¨¢ndalos de ning¨²n tipo. A estas empresas les preocupa sobremanera el efecto negativo que estaban teniendo acontecimientos desgraciados y reprobables. Al saltar de lo concreto a lo general, puede haberse creado una imagen que no obedece a la realidad. Adem¨¢s, el sector consider¨® que deb¨ªa agruparse para tener una cara identificable con la que hacer sus propuestas.

P. Varios informes auguran pr¨®ximas bajadas de precios.

R. Habr¨ªa que recordar que en recesiones anteriores las ca¨ªdas han sido muy peque?as. En 1993, no lleg¨® ni al 2%. La vivienda usada y la nueva de segunda residencia han dado desde el verano signos claros de que han dejado de crecer y empiezan a flexionar moderadamente. No es as¨ª en las urbanas de primera residencia porque, tanto desde el lado de la oferta como de la demanda, el precio es muy r¨ªgido. Las rigideces y la experiencia hist¨®rica confirman que los precios de vivienda urbana de primera residencia est¨¢n hoy estabilizados.

P. En los ¨²ltimos a?os se han batido r¨¦cords de construcci¨®n y ahora la demanda es muy inferior. La intuici¨®n dice que el exceso de oferta tirar¨¢ hacia abajo los precios.

R. Las cifras del G-14 nos dicen que el stock de viviendas ofrecidas en ventas est¨¢ estabilizado desde septiembre. Es verdad que caen las ventas, pero el sector inmobiliario es muy flexible. La promoci¨®n tiene un ajuste casi autom¨¢tico. Desde el mismo momento en el que las ventas caen, se detiene la iniciaci¨®n de nuevas casas.

P. Hay muchas dudas sobre c¨®mo van a hacer frente las inmobiliarias al pago de las enormes deudas que han contra¨ªdo.

R. Las negociaciones con las entidades financieras se est¨¢n llevando a cabo. En septiembre hab¨ªa mucho ruido, se dec¨ªa que iban a tener dificultades para hacer frente a los pagos. Estamos en diciembre y yo no veo ning¨²n problema de este tipo.

P. Otra de sus peticiones es la agilizaci¨®n de los tr¨¢mites urban¨ªsticos.

R. Buscamos que la conversi¨®n de suelo en urbano responda a criterios objetivos en la definici¨®n de los t¨¦rminos, se haga en un plazo de tiempo acotado y que sea un proceso transparente. Los enormes grados de discrecionalidad y de duraci¨®n son la base de los esc¨¢ndalos urban¨ªsticos, que han buscado un atajo irregular para obtener licencias.

P. El presidente del G-14, Fernando Mart¨ªn, vaticin¨® en octubre que las tramitaciones urban¨ªsticas tan largas pod¨ªan impedir que salieran viviendas al mercado y provocar en breve una subida vertiginosa de los precios.

R. Lo que dijimos era que, de no introducirse estas mejoras, podr¨ªamos encontrarnos en la ins¨®lita situaci¨®n de que el volumen de suelo urbano disminuyera y su precio aumentara. Era una alerta sobre un escenario no descartable, pero que el objetivo de todos era contribuir a descartar.

P. ?C¨®mo han recibido los pol¨ªticos estas peticiones?

R. El diagn¨®stico lo comparten buena parte de los responsables municipales con los que nos hemos reunido. Hay voluntad pol¨ªtica para llevar a cabo las reformas. Seg¨²n nuestras noticias m¨¢s recientes, felizmente se puede ahuyentar el escenario que Fernando [Mart¨ªn] expuso.

P. ?Tambi¨¦n han recibido buenas noticias en otra de sus reivindicaciones, la de que las entidades financieras no restrinjan el cr¨¦dito a las promotoras?

R. El problema no es que las entidades no quieran prestar, sino que hoy tienen menos recursos que antes de agosto. Otro asunto es que de la noche a la ma?ana, y de una manera poco discriminada, se han generalizado errores cometidos con las hipotecas subprime, que son una evidente combinaci¨®n de baja profesionalidad y mala fe. Baja profesionalidad porque se han dado cr¨¦ditos a personas manifiestamente insolventes, y mala fe porque estos cr¨¦ditos han sido empaquetados, combinados con otros activos financieros y diseminados por los mercados del mundo. El mercado americano s¨ª que vive una aut¨¦ntica crisis en el sector inmobiliario: ca¨ªda de demanda, retracci¨®n de precios, que ha llevado a las entidades financieras a tomar una prevenci¨®n sobre la financiaci¨®n del sector que se ha trasladado urbi et orbi. A pesar de que el mercado espa?ol no se parece, afortunadamente, en nada al americano, los mercados mayoristas siguen cerrados a prestar recursos a las entidades financieras espa?olas.

P. Menciona la palabra crisis para EE UU, pero no para Espa?a, donde la ca¨ªda en las ventas y viviendas iniciadas en el segundo semestre rondan el 40%.

R. Me resisto a utilizar la palabra crisis porque hace referencia a lo que ocurri¨® en otras ¨¦pocas. Si ma?ana se resolvieran los problemas de acceso a los mercados mayoristas, la situaci¨®n dar¨ªa un vuelco radical.

P. Por la parte de la financiaci¨®n.

R. Y sin duda por la parte de las ventas. Estamos viendo algo ins¨®lito: las entidades est¨¢n negando subrogaciones de pr¨¦stamos del cliente final, que es donde est¨¢ el negocio. Si se resolviera ese problema, la situaci¨®n cambiar¨ªa a la misma velocidad. M¨¢s a¨²n, aunque estas condiciones subsistan, si autoridades, entidades financieras e inmobiliarias ponen de su parte voluntad y sentido com¨²n para evitar las consecuencias que podr¨ªa tener, tambi¨¦n se mitigar¨ªa enormemente el impacto.

P. ?Tenemos para largo con la crisis de liquidez?

R. En agosto, cuando surgi¨®, los analistas ubicaban la terminaci¨®n del proceso en la ¨²ltima parte de este a?o. Luego hemos visto con preocupaci¨®n y desagrado que conforme transcurre el tiempo, el calendario se pospone. Algunos ya dicen que se resolver¨¢ en verano. Creo que los supervisores de los mercados de EE UU no han cogido el toro por los cuernos desde el primer d¨ªa. Yo habr¨ªa esperado m¨¢s de los supervisores, las autoridades y los organismos internacionales.