La crisis empuja a las inmobiliarias a vender activos a precios de saldo

En un momento en el que las ventas de pisos se desploman y en el que los bancos se lo piensan m¨¢s de una vez para conceder pr¨¦stamos, las inmobiliarias m¨¢s endeudadas necesitan hacer caja urgentemente. Y la opci¨®n m¨¢s r¨¢pida es deshacerse de activos. Promotoras como Habitat, Martinsa-Fadesa o Colonial han entrado en un frenes¨ª vendedor. El problema es que el mercado del suelo est¨¢ parado y la restricci¨®n del cr¨¦dito tambi¨¦n afecta a los potenciales compradores. Por ello, como resume un analista, "ahora, el que tiene liquidez es el rey".

Fadesa ha vendido hoteles por menos dinero del que estaban tasados

Y es que, en las circunstancias actuales, los que quieran vender tienen que convencerse de que los precios que se pagaban hace tan s¨®lo medio a?o ya son historia. Martinsa-Fadesa vendi¨® a Barcel¨® la semana pasada ocho hoteles cuya propiedad compart¨ªa hasta ahora con el grupo mallorqu¨ªn. Fuentes conocedoras de la operaci¨®n aseguran que los 148 millones de euros pagados suponen "un 20% o un 30% menos del precio de coste". En cualquier caso, es muy inferior al que la consultora Richard Ellis hab¨ªa tasado por los hoteles a mediados de a?o.

Nadie esperaba que, de la noche a la ma?ana, el sector viviera un cambio tan abrupto. "Antes montabas una subasta de suelo y te la quitaban de las manos. Pero desde mayo no se ha cerrado ninguna gran operaci¨®n", afirma Antonio Guinea, de Aguirre Newman.

Esta situaci¨®n coge desprevenida a unas empresas que ten¨ªan previstos planes de desinversi¨®n que no se est¨¢n cerrando por falta de financiaci¨®n. Las m¨¢s afectadas son las que, en el ciclo alto del boom, apostaron por fuertes operaciones corporativas: Habitat se hizo con la inmobiliaria de Ferrovial; Colonial, con Inmocaral; Reyal, con Urbis; y Martinsa, con Fadesa. "Los actuales propietarios eran los peces chicos que se comieron al grande. Para comprar empresas de mucho mayor tama?o recibieron cr¨¦ditos que han terminado por engrosar la deuda de los grandes grupos fusionados", apunta un analista.

El panorama que dibuja otro experto no es alentador: "La mitad de las promotoras est¨¢ tratando de vender activos. Todos han empezado por lo malo (el suelo en costa, y al que le queda un largo proceso de tramitaci¨®n urban¨ªstica). Despu¨¦s han intentado deshacerse de suelos finalistas. El siguiente paso es vender activos en renta no estrat¨¦gicos. Y el cuarto, al que todav¨ªa no hemos llegado, la venta de los mejores activos, edificios de oficinas, centros comerciales...". Las fuentes consultadas aseguran que estas operaciones se est¨¢n cerrando a precios muy bajos, y que hay decenas y decenas de activos pululando sin encontrar comprador.

Martinsa-Fadesa tiene que hacer frente al pago de la deuda de m¨¢s de 2.500 millones que contrajo para financiar la absorci¨®n de Fadesa. Entre sus planes para recabar fondos, negocia con fondos de inversi¨®n la venta de suelo por 1.000 millones de euros; y busca la entrada de socios locales en sus divisiones extranjeras. Habitat, que esta semana logr¨® que los bancos a los que debe 1.745 millones de euros le dieran un mes de plazo, con la esperanza de sortear as¨ª la suspensi¨®n de pagos, negocia la venta de solares a su accionista Ferrovial por 150 millones.

"Al primer plazo de pago llegar¨¢n todos, excepto Habitat. A los siguientes, ya veremos. Pero las grandes inmobiliarias no van a caer. Los bancos se sentar¨¢n con ellas y lo refinanciar¨¢n. El problema lo tendr¨¢n las peque?as y medianas", anticipa el analista de Aguirre Newman.

El problema no es s¨®lo el volumen de deuda, sino que ¨¦sta es muy desequilibrada. Se han financiado con cr¨¦ditos a corto plazo la compra de suelos que las empresas van a vender a largo. En un momento en el que el mercado est¨¢ parado, estas obligaciones pueden acabar ahogando a m¨¢s de un promotor. Las negociaciones con los bancos intentan desesperadamente alargar estos plazos.

La coyuntura provoca operaciones de ida y vuelta. Como la compra de suelo y hoteles que Manuel Jove, ex due?o de Fadesa, realiz¨® a su antigua compa?¨ªa. El negocio le sali¨® redondo al empresario gallego, ya que le salieron m¨¢s baratos al recomprarlos. "Hacen bien los que se est¨¢n deshaciendo de activos, aunque sea por precios que parecen bajos", comenta un asesor. Porque, a fin de cuentas, los activos inmobiliarios no valen lo que se pide por ellos, sino lo que alguien est¨¢ dispuesto a pagar.