Keynes y la actividad inmobiliaria

Llevamos unos meses en que el desarrollo inmobiliario se encuentra en clara desaceleraci¨®n. El aumento de los tipos de inter¨¦s del Banco Central Europeo, el agotamiento de la demanda de viviendas de renta libre y el efecto-contagio de la crisis hipotecaria norteamericana explican el cambio de signo en el proceso "desarrollista" que caracterizaba al sector desde finales de los noventa. Conviene recordar que tras construirse m¨¢s viviendas que nunca (entre 600.000 y 800.000 viviendas por a?o en el periodo 1998-2005), su precio ascendi¨® un 150%, cinco veces y media m¨¢s que el IPC en esos a?os, y el precio del suelo en un 500%, quince veces m¨¢s.

Pero m¨¢s grave a¨²n ha sido la dram¨¢tica ca¨ªda en la producci¨®n de vivienda protegida. Si al principio de los a?os noventa la ratio viviendas protegidas-libres alcanzaba el 30%, en la primera mitad de los dos mil baj¨® al 10%. Se comprende as¨ª la desesperaci¨®n de much¨ªsimos ciudadanos, sobre todo j¨®venes, "cautivos" de la vivienda protegida, que ven imposible la realizaci¨®n de sus proyectos de vida salvo que recurran a endeudamientos vitalicios, siempre sometidos al riesgo de una sobrevenida subida de intereses imposible de absorber.

El sector precisa de acci¨®n gubernamental en vivienda e infraestructuras

Por ello sea bienvenido el esfuerzo econ¨®mico que los poderes p¨²blicos han puesto ¨²ltimamente en servicio para impulsar la promoci¨®n de vivienda protegida, tanto en propiedad como en alquiler. As¨ª, en 2007 la ratio protegidas/libres ya ha remontado m¨¢s del 50% y contin¨²a aumentando.

Este sensible aumento ha sido posible, en gran medida, por la puesta en disposici¨®n de importantes contingentes de suelo p¨²blico, fundamentalmente de titularidad estatal. Pero junto a este "plan de choque", debe disponerse una estrategia a medio-largo plazo que venga a impedir la dram¨¢tica situaci¨®n vivida desde mediados de los noventa. Y para ello, lo m¨¢s inteligente es hacer efectivo el viejo aforismo: "La mejor pol¨ªtica de vivienda es una buena pol¨ªtica de suelo".

As¨ª, la regulaci¨®n establecida en la reciente Ley de Suelo, que dispone una reserva m¨ªnima del 30% con destino a vivienda protegida, se manifiesta como la primera l¨ªnea adecuada, coloc¨¢ndose en el mercado, junto al resto de usos y tipolog¨ªas de renta libre, solares de valor tasado oficialmente que posibiliten la promoci¨®n de vivienda protegida. De hecho, diversas legislaciones auton¨®micas ya han legislado en este sentido, como por ejemplo el Pa¨ªs Vasco, donde asciende al 75%.

Una segunda medida establecida por la nueva Ley de Suelo consiste en regular la participaci¨®n p¨²blica en las plusval¨ªas que la propia Administraci¨®n genera con el planeamiento, cuantific¨¢ndose entre el 5% y el 15% del valor del suelo urbanizado y obligando a que las parcelas edificables correspondientes tengan que destinarse a la promoci¨®n de vivienda protegida, lo que producir¨¢ una adecuada y catalizadora presencia p¨²blica en el mercado de suelo.

T¨¦ngase en cuenta que este porcentaje p¨²blico de plusval¨ªas equivaldr¨¢ al 30%-40% de la reserva de suelo para vivienda protegida, con lo que se constata el importante papel de la Administraci¨®n en el proceso y la considerable oferta de suelo para satisfacer la demanda social de vivienda a precios asequibles.

Pero estas medidas resultan insuficientes si no se adoptan otras complementarias que permitan, en los casos de suelos p¨²blicos, el mantenimiento de esa titularidad propici¨¢ndose el r¨¦gimen de alquiler y, sobre todo, el escasamente conocido r¨¦gimen del derecho de superficie que la ya nueva ley regula y ampl¨ªa intencionada y pormenorizadamente. De nuevo la experiencia del Pa¨ªs Vasco en esta materia es paradigm¨¢tica, como demuestra la pol¨ªtica de vivienda en las grandes ciudades vascas.

Asimismo, el suelo reservado para promoci¨®n privada deber¨¢ garantizar su destino final a los ciudadanos de rentas medias, evitando su vulneraci¨®n a causa de irregularidades en la enajenaci¨®n o facilitando su descalificaci¨®n y retorno al mercado libre al cabo de un tiempo. Por ello, medidas como el mantenimiento de su calificaci¨®n a lo largo de la vida ¨²til, as¨ª como la intervenci¨®n p¨²blica en la identificaci¨®n de su adjudicatario, son disposiciones inteligentes de concertaci¨®n p¨²blico-privada que vendr¨¢n a impedir el lamentable escenario de fraude que, tan a menudo, ha venido sufriendo el mercado privado de la vivienda protegida.

Esperemos que la lamentable experiencia de los ¨²ltimos a?os no vuelva a repetirse y que la aplicaci¨®n de las nuevas disposiciones legales de la Ley de Suelo 8/2007, con la necesaria complementariedad de las legislaciones auton¨®micas y del planeamiento municipal, consiga una razonable satisfacci¨®n del mandato constitucional para garantizar el derecho ciudadano a la vivienda, y, adicionalmente, disponer de un importante contingente de recursos p¨²blicos aplicados responsablemente en su promoci¨®n, que junto a la potenciaci¨®n de la inversi¨®n en obra p¨²blica, sobre todo en infraestructuras de comunicaciones y transportes, termine por conformar una rediviva pol¨ªtica de tipo keynesiano que venga a compensar, intencionadamente, la ralentizaci¨®n econ¨®mica que est¨¢ sufriendo el mercado inmobiliario privado.

Gerardo Roger Fern¨¢ndez es arquitecto y profesor de Urbanismo del Instituto Pascual Madoz de la Universidad Carlos III.