"Tenemos 3.420 millones en activos y muy poca deuda"

Hemos alumbrado una compa?¨ªa muy solvente, que queremos que destaque por su transparencia, dedicada al negocio inmobiliario integral y con grandes perspectivas de crecimiento dentro y fuera de Espa?a". As¨ª se expresa el presidente de Afirma Grupo Inmobiliario, F¨¦lix Ab¨¢nades, la nueva compa?¨ªa resultante de la proyectada fusi¨®n de Rayet Promoci¨®n, Lanscape y Astroc, y otras diecis¨¦is sociedades, refrendada el jueves por la junta general de accionistas de Astroc. La junta aprob¨® tambi¨¦n una ampliaci¨®n de capital de 842 millones que permitir¨¢ capitalizar el pr¨¦stamo participativo de 431 millones y la participaci¨®n en la ampliaci¨®n de todos los accionistas de Astroc que lo deseen. El precio de emisi¨®n ser¨¢ en torno a cinco euros por acci¨®n (en cualquier caso siempre con prima para el inversor) y se har¨¢, previsiblemente, en el segundo trimestre.

"La nueva inmobiliaria tiene presencia en todas las l¨ªneas de actividad: promoci¨®n, patrimonio, gesti¨®n de suelo y urbanizaci¨®n"

"Los ingresos de Afirma rondar¨¢n los 1.200 millones de euros en 2012 y el resultado operativo bruto superar¨¢ los 240 millones de euros"

"No nos entendimos con Ba?uelos, quer¨ªamos irnos, y en marzo pactamos venderle el 5% de Astroc a un precio muy inferior al de cotizaci¨®n"

Para la fusi¨®n, pendiente a¨²n de la pertinente autorizaci¨®n de la CNMV, Rayet se acoge a una de las exenciones previstas a la obligaci¨®n de formular una OPA por la totalidad del capital de Astroc. Rayet no cree que vaya a tener problemas en la CNMV, pero si los hubiese reducir¨ªa su participaci¨®n al l¨ªmite legal -por debajo del 30%- para no lanzar la OPA y seguir¨ªa adelante con la fusi¨®n.

F¨¦lix Ab¨¢nades, presidente y due?o del Grupo Rayet, que va a ser el socio mayoritario de Afirma con el 40,3% del capital (Nozar va tener un 17,9% y CV Capital, sociedad del expresidente y fundador de Astroc, un 17%), es un empresario que acaba de cumplir 45 a?os y que ha levantado un potente grupo industrial en pocos a?os desde una constructora de Guadalajara, peque?a y en crisis, a la que se incorpor¨® en su d¨ªa como consultor.

Pregunta. ?Qu¨¦ es Afirma?

Respuesta. Una de las inmobiliarias de referencia en el mercado con unos activos de 3.420 millones de euros, de los que el suelo aporta 2.500 millones, y uno de los ratios de endeudamiento m¨¢s bajos del sector. Pero antes de hablar de cifras, me gustar¨ªa comentar tres rasgos que van a caracterizarla: transparencia, modelo de negocio y estructura de balance.

La transparencia la hemos empezado ya a demostrar al incorporar al consejo relevantes profesionales independientes y confiarles la presidencia y el control de las comisiones de auditoria y nombramientos. Afirma va a trasladar al mercado permanentemente sus datos para que se la pueda valorar.

P. ?Y el modelo de negocio?

R. El de una inmobiliaria integral. Afirma va a estar presente en todas las l¨ªneas de actividad: promoci¨®n (residencial, industrial y terciaria), patrimonio; y, por supuesto, gesti¨®n de suelo y urbanizaci¨®n, destinada b¨¢sicamente a proveer de producto a la compa?¨ªa. La venta de suelo queremos que alcance en el 2012 el 20% de la facturaci¨®n. El 60% vendr¨¢ del ¨¢rea de promoci¨®n residencial y el resto ser¨¢ patrimonio de alquiler y otros productos inmobiliarios (terciario, industriales, oficinas...).

P. Estructura del balance.

R. Afirma va a ser muy solvente desde el primer d¨ªa. As¨ª, ya en 2008, est¨¢ previsto que cierre el balance, con las ampliaciones de capital aprobadas, las plusval¨ªas que depara la propia fusi¨®n de las compa?¨ªas y los fondos propios que aportan las empresas fusionadas, con un ratio de fondos propios sobre deuda del 0,9%, de deuda financiera neta. Creo que no hay ninguna compa?¨ªa, incluso cotizada, que tenga esos ratios. La deuda se va a situar entre el 40% y el 45% del valor de los activos.

Para 2008 tenemos ya preventas que garantizan los n¨²meros que hemos presentado: El 90% de los activos de suelo es de car¨¢cter urbano y finalista, casi todo primera vivienda; hay 1.200.000 metros cuadrados de car¨¢cter industrial y terciario; y casi 4.000 viviendas protegidas para ejecutar. Afirma es una gran compa?¨ªa y una plataforma para crecer.

P. Puede especificar m¨¢s.

R. Hemos elaborado un plan de negocio en el que estimamos que los ingresos de Afirma en 2012 rondar¨¢n los 1.200 millones, de los que un 25% se espera que provengan del exterior, y que el resultado operativo bruto supere los 240 millones. Se van a invertir mil millones a partir de 2010.

P. Bien est¨¢ lo que bien acaba, pero da la impresi¨®n de que cuando se asociaron hace 15 meses con Enrique Ba?uelos dando entrada a Astroc en su inmobiliaria Rayet Promoci¨®n y tomando ustedes a su vez un 5% de la citada Astroc no sab¨ªan d¨®nde se met¨ªan ni con qui¨¦n se jugaban los cuartos. ?tem m¨¢s, en marzo pactaron la venta de su participaci¨®n en Astroc y al mes siguiente no s¨®lo no cierran la transacci¨®n sino que toman m¨¢s capital y m¨¢s riesgo en Astroc.

R. Las cosas no han sido como en principio se preve¨ªan. Con Enrique Ba?uelos llegamos a un acuerdo de venta de Rayet Promoci¨®n en el que se contemplaba la posibilidad de que sali¨¦ramos de la compa?¨ªa en un tiempo determinado. Ten¨ªamos una put para poder venderle el resto del capital bien en efectivo, en dinero, o bien, en diciembre, segregando parte de los activos inmobiliarios. Es verdad que inicialmente consideramos la posibilidad de ser socios y tambi¨¦n la posibilidad de salir de la compa?¨ªa. Y que al tiempo compramos un 5% de Astroc porque quer¨ªamos convivir en esta compa?¨ªa un tiempo y ver la posibilidad de hacer cosas juntos.

P. Y al final van a hacer cosas junto a Astroc, pero sin Ba?uelos en el tim¨®n y llevando las riendas.

R. Inicialmente no ten¨ªamos la percepci¨®n de que los acuerdos terminar¨ªan siendo una compra en dos plazos. Lo cierto es que no hubo entendimiento casi desde el principio y que en marzo decidimos proponerle a Ba?uelos que nos comprara el 5% de Astroc. Firmamos un contrato con varios hitos de pago, a un precio por acci¨®n que estaba en aquel momento bastante por debajo del precio de cotizaci¨®n, pero nosotros lo que quer¨ªamos era marcharnos.

P. Un contrato incumplido.

R. El repentino desplome de la cotizaci¨®n de Astroc le hizo imposible o muy dif¨ªcil a Ba?uelos el cumplirlo. A partir de ah¨ª nosotros s¨®lo ten¨ªamos dos salidas. Ejecutar el contrato con lo que agrav¨¢bamos la situaci¨®n de Astroc. O, y eso es lo que al final hicimos, explorar la posibilidad de involucrarnos m¨¢s en el capital y la gesti¨®n de Astroc. Tomamos un 5% m¨¢s de la compa?¨ªa y yo entr¨¦ en su Consejo de Administraci¨®n a finales de junio. A partir de ah¨ª las cosas empezaron a cambiar.

P. De la mano de Nozar.

R. Nozar tom¨® el 24,5%, nosotros asumimos el 10%. Pero el primer paso lo dio Rayet. La idea no fue otra que comprometernos todos los socios en la tarea de remontar la compa?¨ªa y sacarla a flote de una situaci¨®n muy complicada en la que ya empezaba a estar.

P. ?Cu¨¢ndo se enteran de que buena parte de los resultados y la facturaci¨®n de Astroc en 2006 respond¨ªa a operaciones de compraventa entre la inmobiliaria y la sociedad patrimonial de su presidente y mayor accionista?

R. Nosotros entramos ah¨ª en el Consejo de Administraci¨®n de Astroc a final de junio, despu¨¦s de la Junta General de Accionistas, y a partir de ah¨ª tuvimos conocimiento de una serie de operaciones que se hab¨ªan ca¨ªdo, de contratos de compraventa firmados y declarados en 2006 pero que se ten¨ªan que retrotraer porque el comprador no las hab¨ªa ejercicio. Las operaciones a las que se refiere fueron del ejercicio 2006. Creo que se hicieron p¨²blicas como hechos relevantes y que constaban en la memoria de 2006. Pero le contesto. Nos enteramos casi a la vez que el p¨²blico en general cuando se difundi¨® el informe de auditor¨ªa.