"Somos una ayuda al exceso de oferta inmobiliaria"

El grupo franc¨¦s Pierre & Vacances (P&V) lleva 40 a?os liderando en Europa la construcci¨®n y gesti¨®n de residencias vacacionales. Espa?a es territorio casi virgen para su modelo particular: se construye un complejo tur¨ªstico, con unidades de tama?o similares a las del apartotel y con servicios comunes, y se venden las habitaciones a inversores. ?stos pueden pasar sus vacaciones en ellas, pero se comprometen a cederlos en gesti¨®n a P&V el resto del a?o. El grupo cuenta con un operador tur¨ªstico que capta inquilinos, la mayor¨ªa familias, procedentes de Francia, pero tambi¨¦n de otros pa¨ªses europeos. Al inversor se le garantiza una rentabilidad, del orden del 5%, mientras dure el contrato de gesti¨®n. Jos¨¦ Mar¨ªa Pont, que hasta hace poco dirig¨ªa MedGroup, el fondo del inversor George Soros, pilotar¨¢ el plan de expansi¨®n del grupo en Espa?a, donde aterriz¨® discretamente en 2005 en Bonmont, cerca de Tarragona, y en la Costa del Sol.

"Espa?a es estrat¨¦gica para el grupo. A corto plazo, P&V centrar¨¢ sus esfuerzos en el negocio urbano, pero a la larga pesar¨¢ m¨¢s el tur¨ªstico"

"Podr¨ªamos aprender de otros pa¨ªses. En Francia se desgrava fiscalmente la segunda vivienda si se demuestra que se ha puesto en alquiler"

Pregunta. Espa?a es una potencia tur¨ªstica. ?Por qu¨¦ esperaron tanto en desembarcar?

Respuesta. En Espa?a se foment¨® el desarrollo del hotel puro. Algunos promotores intentaron en su d¨ªa algo parecido a nuestra f¨®rmula por libre, pero se trata de un modelo complejo. Si no tienes un activo adecuado, una comercializaci¨®n distinta de la convencional del sector residencial y, sobre todo, si no tienes detr¨¢s un operador tur¨ªstico con capacidad para explotar los destinos y captar el turismo, no funciona. Por otro lado, las familias espa?olas s¨®lo han accedido a la vivienda vacacional, a una segunda vivienda, hace 15 a?os. Hasta entonces, fue algo elitista.

P. Con el par¨®n de la construcci¨®n y la madurez del turismo, ?no es el peor momento?

R. ?No! La empresa s¨®lo gestiona en Espa?a 800 habitaciones de un total de 50.000. Es nada, poqu¨ªsimo. Pero nuestro cliente demanda Espa?a. Y P&V la ha definido como un pa¨ªs estrat¨¦gico. Es cierto que P&V lleg¨® 20 a?os tarde. Pero nuestro presidente, G¨¦rard Br¨¦mond, anticip¨® en 2005 que habr¨ªa recesi¨®n inmobiliaria y pens¨® que el cambio de ciclo le pillar¨ªa en medio. De ah¨ª que P&V no tomara posiciones relevantes. Ahora es obvio que hay un exceso de oferta inmobiliaria en la costa, susceptible de ser reconducida a nuestro modelo. Podemos ser una ayuda para el exceso de oferta inmobiliaria.

P. Pero sobran segundas residencias. ?Van a construir m¨¢s?

R. En nuestra estructura societaria, la sociedad P&V Desarrollo construye el activo y P&V Inversi¨®n Inmobiliaria comercializa ese activo con el inversor. Pero dos tercios de la facturaci¨®n del grupo (1.500 millones de euros) corresponde a la gesti¨®n y a la funci¨®n de operador tur¨ªstico. Capta turismo que vaya a los apartamentos, gestiona los servicios comunes del complejo... Construir nuevos complejos es secundario. Lo primero es aprovechar lo que hay hecho, o lo que est¨¢ a medio hacer, para ponerlo en gesti¨®n y en rentabilidad.

P. Vaya, que se ven como un instrumento para dinamizar las viviendas vac¨ªas de la costa...

R. Ser¨ªa ¨®ptimo para dinamizar un mercado estancado como el nuestro. Y tambi¨¦n deber¨ªamos aprender de otros. En Francia, el Gobierno decidi¨® desgravar fiscalmente la primera vivienda, la segunda o la tercera con la condici¨®n de que el propietario demostrara que la hab¨ªa puesto en el mercado de alquiler.

P. ?No es m¨¢s caro el metro cuadrado con su modelo?

R. No. Puede estar sobre los 4.500 euros el metro cuadrado en zonas donde el metro cuadrado residencial puro est¨¢ entre los 4.500 y los 5.000. En los Alpes franceses se est¨¢ lanzando una promoci¨®n con apartamentos de 70 metros cuadrados a 170.000 euros, una inversi¨®n ajustada.

P. ?En qu¨¦ zonas buscan?

R. Estamos haciendo un estudio pormenorizado por toda la costa para buscar las mejores localizaciones. Y para ver qu¨¦ mercado podemos digerir en cada zona para operar con ¨¦xito. Nos planteamos llegar a las 5.000 unidades de gesti¨®n antes de terminar 2010. Eso requerir¨¢ una inversi¨®n importante. No puedo cuantificarla a¨²n. Depender¨¢ de si vamos a Murcia o a Baleares.

P. Suelen trabajar en alianzas. ?Qu¨¦ tipo de acuerdos buscan en Espa?a y con qui¨¦n?

R. S¨ª buscamos compa?eros de viaje. Los estamos identificando. En principio, promotores con los que ayudar a completar el desarrollo de una promoci¨®n.

P. P&V tambi¨¦n desarrolla residencias vacacionales en ciudades. ?Lo har¨¢n en Espa?a?

R. El producto urbano responde al concepto de apartotel, igual que en turismo, pero pensado para personas cuyas estancias en una ciudad superan los cinco d¨ªas. Funciona con las marcas Adagio, participada al 50% con Accor y de tres o cuatro estrellas, y Orion, de dos o tres estrellas. A corto plazo, al grupo le interesa estrat¨¦gicamente en Espa?a desarrollar el negocio urbano. Canalizar¨¢ su esfuerzo hacia la dinamizaci¨®n de esta pata. Es la m¨¢s factible. La situaci¨®n en la costa a¨²n requiere tiempo para clarificarse. Pero al final, lo importante ser¨¢ el negocio tur¨ªstico. El negocio urbano s¨®lo pesa un 15% en el grupo.

P. ?Y legalmente c¨®mo est¨¢ regulada esta actividad?

R. No hay un marco legal espec¨ªfico y s¨ª ser¨ªa deseable. Porque el riesgo de nuestro sector es el intrusismo y ser¨ªa deseable que la ley protegiera espec¨ªficamente a los usuarios y a las empresas. Tenemos que acogernos a la legislaci¨®n vigente, que no pone obst¨¢culos a desarrollos de este tipo.