Regular la desregulaci¨®n

Afortunadamente, comienza a haber un cierto consenso sobre las causas y las salidas a la m¨¢s grave crisis que ha vivido la actividad inmobiliaria en los ¨²ltimos tiempos.

Conviene recordar que el sector inmobiliario espa?ol, como locomotora del desarrollo econ¨®mico, produjo en el periodo 1997-2006 m¨¢s viviendas que en Francia, Alemania e Italia juntas, lo que parad¨®jicamente para algunos gur¨²s del neoliberalismo, ocasion¨® un incremento especulativo de los precios no conocido hasta entonces: un 150% para la vivienda y un 500% para el suelo. Pero tal como argumentaban los responsables de entonces, no hab¨ªa que preocuparse, ya que si se constru¨ªan tantas viviendas y tan caras era porque los ciudadanos las compraban.

Procede recuperar el flujo financiero, inyectando liquidez a las entidades de cr¨¦dito

Pero como la historia econ¨®mica nos ense?a, a los ciclos expansivos les siguen ciclos recesivos, siendo ¨¦stos tanto m¨¢s profundos, cuanto aquellos fueron m¨¢s desproporcionados. Adicionalmente, el escenario espa?ol se remata con la crisis de las sub-prime y financiera y sus graves afecciones a la econom¨ªa globalizada mundial.

Afortunadamente, hoy se desvela, como causante principal del desastre, la desregulaci¨®n acometida, anta?o considerada como garante del acierto del mercado y hoy virulentamente rechazada por quienes m¨¢s la ensalzaron. De hecho, pocas veces se cuestionaban aquellos desregulados procesos inmobiliarios. M¨¢s bien se aplaud¨ªan los pr¨¦stamos hipotecarios superiores al 100% de su valor, apoyados en sobre-valoraciones totalmente irreales. Se tasaban patatales como solares y viviendas con incrementos anuales cinco veces superiores a la inflaci¨®n. Se compraban grandes empresas por peque?as y medianas, financi¨¢ndose exclusivamente con pr¨¦stamos garantizados en el valor especulativo de sus activos. Tampoco parec¨ªa preocupar la presumible incompatibilidad existente entre auditoras y empresas auditadas. A la Administraci¨®n competente le pareci¨® necesario, y as¨ª lo dispuso, considerar que todo el suelo (salvo el especialmente protegido) fuera susceptible de ser urbanizado y que el valor del urbanizable, aun solo a efectos de expropiaci¨®n, fuera equivalente, desde el momento de su reclasificaci¨®n, al beneficio del potencial negocio inmobiliario sin que sus propietarios invirtieran un euro ni hicieran nada (al menos confesable) que lo justificara.

Pues bien, toda esta estructura desregulada comenz¨® a desplomarse a mediados de los a?os 2000, derrumb¨¢ndose repentinamente en el verano de 2007, impulsada por el se¨ªsmo globalizado de las hipotecas-basura.

Obviamente, la soluci¨®n no puede ser otra que la inaplazable necesidad de regular la desregulaci¨®n.

Procede en primer lugar, recuperar el flujo financiero, inyectando liquidez en las entidades de cr¨¦dito para que discurra por los cauces del pr¨¦stamo hipotecario, hoy exhaustos por causa de las euforias anteriores, tal como ya se ha adoptado.

En segundo lugar, procede acometer una intencionada regulaci¨®n del mercado inmobiliario, actuando a largo y a corto plazo. A largo, disponi¨¦ndose, por un lado, una legislaci¨®n del suelo Estatal que garantice el desarrollo sostenible, el derecho a la vivienda, una valoraci¨®n inmobiliaria basada en lo preexistente y una regulaci¨®n de la transformaci¨®n urban¨ªstica que potencie la actividad productiva y penalice la retenci¨®n especulativa y una legislaci¨®n urban¨ªstica valenciana que desarrolle concertadamente esos principios y resuelva, de una vez por todas, el contencioso con la CE.

A corto plazo, dando salida en primer lugar al importante stock de viviendas sin vender (entre 80.000 y 120.000 en la Comunidad Valenciana, seg¨²n estad¨ªsticas) pues, sin ello, gran parte del sector no dispondr¨¢ de recursos para nuevas inversiones. En segundo lugar, producir decididamente viviendas protegidas, para las que existe gran demanda insatisfecha, apostando intencionadamente por el r¨¦gimen de alquiler, tanto de nueva construcci¨®n como de rehabilitaci¨®n, incluyendo la reurbanizaci¨®n urbana y redefini¨¦ndose necesariamente unos precios oficiales de venta que no superen el esfuerzo econ¨®mico del tercio de los ingresos para aquellas rentas familiares inferiores a 6,5 veces el IPREM. T¨¦ngase en cuenta que este umbral de esfuerzo es decisorio para la concesi¨®n del pr¨¦stamo hipotecario, por lo que no puede admitirse un precio inflado de la vivienda a causa de que el valor de repercusi¨®n del suelo que ese precio conlleva, sea igual o superior al de viviendas de renta libre, como ocurre en algunas localizaciones urbanas.

Finalmente, deben impedirse las pr¨¢cticas fraudulentas que han caracterizado el mercado de vivienda protegida disponi¨¦ndose que su adjudicaci¨®n se realice siempre mediante concurso p¨²blico, transparentemente baremado y que se mantenga su calificaci¨®n como protegida a lo largo de su vida ¨²til, para rentabilizar socialmente los recursos p¨²blicos invertidos.

Todas estas medidas reguladoras de la desregulaci¨®n, junto a otras an¨¢logas, se recogen en el nuevo Plan Estatal de Vivienda 2009-12 que el ministerio y la Generalitat valenciana vienen negociando y que, en poco tiempo, ver¨¢ la luz, al parecer con alto grado de consenso. Esperemos que se aplique cuanto antes y deseablemente de manera concertada entre las Administraciones competentes y con los particulares emprendedores que est¨¦n dispuestos a participar. La situaci¨®n del sector y del empleo es tan delicada, que toda musculatura es poca. La regulaci¨®n racionalmente concertada, debe ser el mantra que dirija toda la actividad del sector, al menos a corto y medio plazo.

Gerardo Roger Fern¨¢ndez es arquitecto y profesor de Urbanismo.