Si no hay trabajo, sobran oficinas

Crisis, despidos, suspensiones de pagos... ?sa es la banda sonora que envuelve a las empresas espa?olas desde hace unos meses. Con los nubarrones encima de la cabeza, los carteles de "se alquila" y "se vende" proliferan en las ventanas de oficinas y comercios de Madrid. Menos trabajadores se atreven a cambiar de compa?¨ªa, cae la creaci¨®n de empresas, desaparecen los planes de expansi¨®n. Y las oficinas empiezan a notarlo.

"Este mercado ha registrado a lo largo del cuarto trimestre de 2008 un aumento significativo de la oferta vacante". ?sta es la conclusi¨®n a la que llega Cushman & Wakefield (C&W) en su ¨²ltimo estudio sobre la situaci¨®n del sector en la capital. Calcula que la nueva contrataci¨®n de metros cuadrados para despachos se ha reducido en un a?o casi a la mitad.

Leopoldo J. sabe bien lo que es tener problemas con inquilinos empresariales. Tiene una oficina de 100 metros en propiedad en la calle de Castell¨®, en el barrio de Salamanca. Hace un a?o all¨ª hab¨ªa una inmobiliaria. Hoy s¨®lo quedan los muebles. Los due?os de la empresa se han marchado, despu¨¦s de meses sin pagar el alquiler. No se entretuvieron ni en recoger documentos o material de oficina. Cajas con panfletos, un sof¨¢, varias mesas de trabajo, sillas, estufas... Lo dejaron todo atr¨¢s.

A Leopoldo ahora s¨®lo le preocupa encontrar nuevos inquilinos. Quiz¨¢ no le resulte tan f¨¢cil. Durante el tercer trimestre de 2008 el n¨²mero de concursos de acreedores (antigua "suspensi¨®n de pagos"), creci¨® en un 263% respecto al a?o anterior; 667 empresas se acogieron a este procedimiento porque no pod¨ªan hacer frente a sus pagos. La mayor¨ªa de ellas eran negocios peque?os y no pertenec¨ªan a ning¨²n grupo empresarial.

Al mismo tiempo, se reduce el n¨²mero de valientes que se lanza a montar un negocio. En noviembre de 2008, seg¨²n el Instituto Nacional de Estad¨ªstica, se crearon 1.300 sociedades mercantiles en Madrid, frente a las 2.000 de un a?o antes.

La proporci¨®n de oficinas vac¨ªas ha pasado del 5,75% al 6,1%. "Es de esperar que esta tasa siga su senda alcista, dada la aton¨ªa de la demanda", a?ade el estudio de C&W. En cuanto a precio, en la zona prime (¨¢rea de la Castellana), no hay cifras escalofriantes, pero s¨ª un atisbo de lo que se avecina. Calcula que el alquiler del metro cuadrado ha pasado de los 42 euros mensuales de 2008 a los 40 euros actuales.

Seg¨²n los informes de varias consultoras, en 2009 la demanda seguir¨¢ cayendo. El a?o pasado termin¨® con cerca de 480.000 metros cuadrados de superficie contratada para despachos, frente a los 860.000 metros de 2007.

"Aun as¨ª, no hay comparaci¨®n con las grandes crisis de 2001 o del 93", recuerda Jaime Pascual, director general ejecutivo de la consultora especializada Aguirre Newman. Entonces, asegura, el problema de la ca¨ªda de actividad se sum¨® a una sobreoferta enorme, que ahora no es tan alta, porque el grifo de la financiaci¨®n para este tipo de obras se cerr¨® hace ya 18 meses.

"El valor del suelo va a ser uno de los grandes perjudicados", apunta el directivo. Con expectativas menores de renta, el precio baja. Pero algunos inversores compraron terrenos muy caros y ahora no quieren desprenderse de ellos sin sacar beneficio. Seg¨²n los c¨¢lculos de Aguirre Newman, el precio de estos suelos debe bajar un 25% "para adecuarlos a la actual situaci¨®n del mercado". O no les podr¨¢n dar salida.

De todas formas, en cuesti¨®n de precios no se puede generalizar. No es lo mismo una oficina en la Castellana que en Majadahonda. Tampoco el suelo en el ¨¢rea de la A-2 (hacia Coslada) que el de la autopista A-6 (Las Matas o Las Rozas). Dentro de Madrid, en la zona de negocios el n¨²mero de oficinas vac¨ªas ha aumentado, pero sigue teniendo mucho tir¨®n (ahora hay cinco despachos vac¨ªos por cada 100; antes menos de tres, seg¨²n C&W).

En el caso del suelo, tampoco todas las parcelas tendr¨¢n las mismas opciones. Las zonas de la A-1 (Alcobendas, o San Sebasti¨¢n de los Reyes) cuentan con mejores conexiones, calidades de dise?o y proyectos en curso; mientras que en la zona de la A-6, los edificios son m¨¢s peque?os y el transporte p¨²blico peor, seg¨²n analiza Aguirre Newman.

A los crecientes metros cuadrados disponibles hay que a?adir en breve un nuevo aluvi¨®n y un nuevo reto: las Cuatro Torres Business Area (CTBA). La Torre Sacyr, dedica 11 de sus plantas superiores a albergar oficinas. La Torre de Cristal, de Mutua Madrile?a, alquilar¨¢ sus 46 plantas para este fin. "Tampoco ser¨¢ un elemento tan distorsionador [para los precios o la ocupaci¨®n]", opina Pascual, cuya firma ha comercializado algunos de estos espacios. "Son 70.000 metros cuadrados en total. No es tanto", zanja.